惠州的“三舊”改造將迎來加速度。昨日，東時記者從市國土局獲悉，《惠州市“三舊”改造實施辦法》（以下簡稱《辦法》）正在市政府網站上公示，徵求社會意見。根據《辦法》，惠州“三舊”改造將堅持兩個導向，即“三舊”改造項目須以改造單元為改造對象，政府在改造中的主導方式為成片連片改造，通過以“一帶多”的改造形式，提升“三舊”改造地塊的價值和政府服務交通，實現各方共。
背景：填補惠州城市更新改造制度空白
我市“三舊”改造工作從《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的實施意見》（惠府〔2010〕98號）印發後推進，但因長期缺乏各種指導性實施辦法，進展緩慢，“三舊”改造更多地集中在容易改造的舊廠房上。
《辦法》正是在此背景下進行編制，“它出臺後將填補我市城市更新改造的制度空白。”市國土局相關科室負責人稱，《辦法》實施的目標是確保“三舊”改造中公建配套和市政基礎設施同步規劃、優先建設、同步使用，實現協調、可持續的有機改造，提升城市機能。
他介紹，在“三舊”改造中，惠州將釐清政府與市場的權利邊界，主動轉變政府引導就是由政府行政徵收的片面認識，綜合運用空間資源規劃權、配套政策制定權、市場準入把控權、改造實施監督權、改造收益調配權等，為各類主體參與改造創造條件、做好服務，全面提升“三舊”改造工作效率和效益，切實加快改造進度。
類型：明確舊廠房舊村莊舊城鎮三個改造類型
上述負責人介紹，《辦法》明確市政府成立由市長任組長的市“三舊”改造工作領導小組，市、縣（區）“三舊”改造行政主管部門需組織編制本轄區內5年期的“三舊”改造專項規劃，以及制定年度實施計劃，從而明確改造區域、目標、功能定位、劃定成片連片改造區域等，使“三舊”改造有章可循。
“《辦法》實現了我市‘三舊’改造從無到有，從無章可循到建章立制改造。”上述負責人稱，“三舊”改造工作以後將“有考核、有經費、有隊伍、有督查”。
在改造對象上，《辦法》明確三種改造類型，即舊廠房、舊村莊、舊城鎮，並明確其相應定義和操作指引，例如舊廠房改造、舊城鎮改造均可分為土地權益人自行改造以及政府主體實施改造。
舊村莊改造可採用農村集體經濟組織自行改造、與市場主體合作改造或由政府主體實施改造等方式。
鼓勵：“三舊”改造項目審批手續全部納入“綠色通道”
《辦法》明確，“三舊”改造方式包括綜合整治、功能改變、局部加建、拆除重建、生態修復和歷史文化保護六種。改造單元內包含多種改造方式的，應當按不同方式開展改造。
與此同時，《辦法》還專門設立了一個“鼓勵措施”的章節。其中明確，“三舊”改造項目涉及的立項、規劃、用地、建設等審批手續全部納入“綠色通道”，優化審批流程，簡化報批材料，推行網上辦理。因規劃需求，對額外提供公共空間或公共設施的改造項目，可給予容積率獎勵，具體獎勵標準由市規劃部門另行制定。
監督：建立全程監管機制
《辦法》提出，要堅持建立並嚴格執行“批前早介入、批中嚴把關、批後重監督”的全程監管機制，加強建設用地批後管理。
《辦法》還提出要建立健全“三舊”改造項目退出機制，對未按照改造方案和《土地使用權出讓合同》確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優惠政策，並按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閒置土地的，按照《閒置土地處置辦法》（國土資源部令第 53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經查實，嚴肅依法處理。
焦點
必須以改造單元為改造對象
《辦法》明確提出“三舊”改造項目須以改造單元為改造對象。這種新提法應該如何理解？
“以改造單元為改造對象是實現成片連片改造的基礎。”市國土局相關科室負責人稱，根據“三舊”改造專項規劃，綜合考慮用地範圍、規劃功能單元、道路、河流及產權邊界等因素，合理劃定改造單元，“簡單地說，一個改造單元打包一種或多種改造類型，如既有舊廠房，又有公園等公共配套，企業想接‘三舊’改造項目，必須整個單元都接過去。”
該負責人稱，容易改造的是肉，企業都很願意去改，而不容易改的是骨頭，大家都不願意碰，政府統籌佈局，通過開展改造成本測算、社會效益和經濟效益評估等經濟分析方式，劃分成片連片改造單元，既能讓改造主體有利可得，又能平衡各方利益，有助於“三舊”改造工作的加速推進。
對於城市來說，許多舊工廠與舊村舊城並行，如果大家都爭著只改舊廠，就意味著其餘的邊角部分改造更加困難，而成片連片改造則將不留死角，全面提升區域的人居環境。
《辦法》提出，改造單元須由單一主體實施改造。如果改造單元存在多個權利主體怎麼辦？
上述負責人稱，對此，《辦法》也有明確，改造單元內存在多個權利主體的，應當以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體後，由該主體申請實施改造；相鄰或相近地塊的各土地權益人合作改造的，應當成立項目公司，改造主體為該項目公司，或者約定其中一方作為改造主體。
根據《辦法》，成片連片改造單元中，納入標圖建庫的地塊面積佔改造單元面積的比例達到40%及以上的，由市場主體實施改造，而不足40%的，由政府主體實施改造。市場主體實施改造的單元，以公開招標方式選取市場主體，擬參與企業須取得70%及以上土地權益人同意。
以舊村莊為主的改造（舊村莊標圖建庫的地塊面積佔該單元納入標圖建庫總面積的50%及以上），通過農村集體資產交易平臺公開選取市場主體；其他類型為主的改造，通過市、縣（區）公共資源交易中心公開選取市場主體。
閱讀更多 搜狐焦點惠州 的文章
