編者按：回顧過往，每一輪調控政策都是為了穩定房價，防止房價上漲過快。但往往事與願違，調控過後總有一段時間樓市急速上升，以致於“政策越限制，房價越高”，為什麼會出現這種尷尬局面？房價如何才能真正降下來？
凱盛專家：venturetony，恆大地產項目營銷總監，負責恆大集團部分樓盤項目的全案策劃、銷售及後臺等營銷管理工作。
地產業由政府主導
眾所周知，房地產是中國的支柱性行業。2008年以來，房地產年均對經濟的拉動為1.6%，貢獻率為10~20%，對很多的上下游的行業起到了重要的拉動作用。2017年房地產銷售額為13萬億（一手房商品房銷售額），而同期的GDP為82萬億。
房地產能夠帶動非常多的行業發展，因此每次經濟下降時，政府都要啟動房地產，隨著政策的寬鬆，房地產市場受到刺激，銷售額飛速增長，從而拉動GDP實現更快增長。
按照以往經驗，本次央行的寬鬆政策必然伴隨房地產市場通脹。國家超發貨幣的初衷是希望流向房地產以外的實體經濟，特別是中小微企業。但是資本是逐利的，最終的結果不一定如願。因此，未來房價有一個持續上漲的預期。
首先，從供求的角度來看，開發投資逐年走高，新開工面積縮量顯著，開發商開發的成本也不斷的上升，成交量一直維持在高位增速。當前地產業處在供不應求的情況。
其次，國家非常倚重地產業，這也決定了難以在短期之內擺脫掉對房地產行業的依賴。長期以來，政府左右了房地產行業的發展，憑藉地稅收入成為地產業最大的受益者。
最後，從整個的發展趨勢來看，寬鬆的貨幣政策將進一步助推房價的上漲，這個是一種必然。未來隨著中國經濟的發展，人民幣國際化進程加快，量化寬鬆的政策仍然有比較大的空間，房地產的信貸環境預期將從中受益。
但是，目前地產調控政策非常嚴厲，市場不可能回到2016年-2017年10月的狂歡時期。
調控政策會“託底”房價
房價對於地方政府而言意義非凡，縱觀歷年的調控政策，沒有一次出現過“降低房價”類似的字眼。
2017年數據顯示，地方政府性基金預算本級收入57637億元，國有土地使用權出讓收入52059億元，佔絕大多數。地方政府總收入為150420億元，地產收入佔34%，這就意味著土地收入佔地方政府總收入的1/3。在地方政府存在財政赤字的情況下，如果土地收入降低，地方政府將難以為繼。
房地產調控政策並不會讓房價下降。供求關係作為影響房價的決定因素，政府存在捂地惜售、高價賣地的情況。這就導致土地供應量比較小，同時需求量比較大。供需失衡必然導致房價大幅上漲。
國家的宏觀調控不能改變供需關係，只要政府勒緊土地供應、捂地惜售的情況不改變，房價持續上漲的態勢難以遏制。回顧過去房地產調控的歷史，不難發現，“越調控越漲”的情況是客觀存在的。
從供求角度來看，一線城市，二三線城市比較核心的這種地區，房價是沒有下降的空間。
目前房屋的居住核心價值正在發生改變，地鐵房、學區房、核心區域的房地產具有比較大的配置價值。此外，在當前嚴厲的市場調控下，高品質的商品房反彈空間非常大。眾所周知，高品質房產具有很高的價值，供求關係極度不平衡，因此這類房產未來將爆發出非常大的價值。
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