冰藍夢99
徵地拆遷有問題，順華律師有妙計！
大家好！我是李順華律師，今天跟大家探討一下對評估報告不滿意，該如何處理？
在徵地拆遷過程中，對被徵收房屋的估價報告對被拆遷人的利益影響是非常大的。因為根據我國徵收補償條例的明確規定，對被徵收房屋的補償價值要通過專業評估機構評估確定，也就是說評估報告就決定了被拆遷人可以獲得的補償標準。但從我們辦理了大量徵地拆遷維權案件來看，對評估報告不滿意的被拆遷人大有人在，那麼面對自己不滿意的評估報告應該如何處理才能維護自己的合法權益呢？
我們還是先來看一個案例吧。
家在內蒙通遼的劉女士早在2010年就遇到拆遷了，但是補償問題一直沒談攏，原因是劉女士家的房子在馬路邊，一直用於經營洗浴生意，但拆遷方拒絕按照經營性房屋補償。由於拆遷方拆遷範圍很大，劉女士的房子所在的位置不在開發商著急開發的範圍內，後來這個拆遷的事情就暫停了。一轉眼到了2016年，國家啟動的棚戶區改造在全國如火如荼的開展起來，通遼也不例外。於是通遼市為了利用國家支持棚戶區改造的好政策，又把當時沒有拆完的區域按照棚戶區改造的名義啟動拆遷方徵收，但是給劉女士的補償條件並沒有太大的變化。在這種情況下徵收方在沒有通過被徵收人選擇的情況下，單方面選擇並指定了一家資產評估機構，而且估價師也是根據徵收方提供的材料來進行評估，根本沒有到實地進行勘察測量，隨後就給劉女士出具了一份評估報告，估價結果仍然是原來的五千元，而周邊門面房單價都到了兩萬每平。對於這個評估結果劉女士當然是非常不認可，但又不知道要去怎麼處理這個事情。於是經人介紹，委託我們代理她的案件並幫她進行法律維權。
我們在瞭解了案情後，抓緊時間依法向評估機構提出複核申請，指出，本次評估機構的選定程序沒有公開經被徵收人選擇，違反法律規定，而且資產估價機構並不是專業的房地產估價機構，並沒有對被徵收房屋進行評估的資格，另外這個沒有資格的評估公司做出評估的程序也違反規定，沒有實地勘察，更重要的是，評估結論比類似房屋的市場價格差了兩三倍，嚴重違反了被徵收房屋應該參照類似房屋的市場價值來進行評估的法律規定。不出所料，評估機構並沒有改變自己的錯誤評估報告，我們隨即要依法向評估專家委員會申請鑑定，但是問題來了，通遼市還沒有成立該組織。就在這時，拆遷方的補償決定下發了，依據的就是那個評估報告。我們立刻根據法律規定對這個補償決定提起了行政訴訟，在庭審中我們又向法院提出了對評估報告的意見，經法院審理認為，出具評估報告的資產估價機構不具有評估資質，評估過程未嚴格依法進行，因此該評估報告不能作為做出補償決定的合法依據，判決撤銷了拆遷方做出的補償決定。這樣以來，重挫了徵收方要通過強制徵收程序解決劉女士拆遷問題的意圖，於是徵收方面臨兩個選擇，一是重新回到談判桌協商解決補償問題，二是重新啟動評估程序。但第二個選擇顯然要再花費兩三年的時間才可能達到拆遷的目的，因為他們知道劉女士請了律師擺好了架勢要對每個徵收程序積極介入維權，這樣的話先不說在結果上能不能改變，可以肯定的是可以拉長征收方走法律程序拆房的時間。因此，徵收方迫不得已又與劉女士協商起來，最終在雙方都有妥協的情況下問題得到了圓滿解決，為此劉女士比以前的補償標準還是多獲得一百多萬補償款。
通過以上案例我們可以看出，由於評估機構很容易被強勢的徵收方操縱，把本來是公平解決補償問題的評估報告，變成了徵收方向被徵收方壓低補償價格的工具。因此評估報告很難顯示應有的市場價格。為此被徵收人不滿意是很常見的，也很正常。對此，被徵收人一定要及時積極行使複核權和鑑定權。雖然上述案件中申請複核沒有改變結果，但我們在湖北的一個案件中，就是因為行使了申請鑑定權，評估報告被專家鑑定委員會撤銷了。當然，如果還是不行，那就將拆遷方據此做出的補償決定起訴到法院，法院也會從評估機構的資格，評估機構的選定程序，評估過程以及評估方法和評估結論等各方面審查評估報告，這樣的審查無疑會對維護被徵收人的合法權益有很大幫助的。
好了，本期內容就是這些，大家如果還有拆遷問題，可以與我取得聯繫。我是李順華律師，我們下期再聊。
李順華徵地拆遷律師
導讀：近年來，我們常常在新聞、媒體、親戚朋友身邊人看到聽到一些房屋拆遷的問題，矛盾的焦點就是補償事宜。被拆遷人覺得補償非常不合理，但有苦於不清楚按照法律規定如何補償，即使清楚了補償也不知道如何爭取補償利益最大化。今天徵地拆遷律師團隊崔鵬聊一聊，在房屋拆遷過程中，律師的作用所在，遭遇房屋拆遷想維權？請看維權三步驟，讓您一目瞭然，但只作為參考，勿忘律師辦案經驗、庭審當中應變能力更重要，切記！切記！莫要拿自己的財產學法律！
步驟一：申請信息公開
專業徵地拆遷律師團隊介入以後，首先要了解房屋拆遷項目的情況，是否有徵地批文、是否有立項、是否有環評、是否有規劃等等。怎麼辦？當然是通過申請政府信息公開，得到我們想要得到的文件。只有依法申請信息公開，才能瞭解到程序是否合法、手續是否齊全、補償是否合理。我們才有維權如何入手的整體思路。通過信息得到的內容，向各部門發律師函，告知拆遷方在拆遷過程中的違法點，此為震懾作用。再有讓政府清楚知道律師介入，給予直觀壓力，讓拆遷方要考慮再違法拆遷後果的衡量。
依據《中華人民共和國政府信息公開條例》相關規定，為了保障公民、法人和其他組織依法獲取政府信息，提高政府工作的透明度，促進依法行政，充分發揮政府信息對人民群眾生產、生活和經濟社會活動的服務作用，制定本條例。區的市級人民政府、縣級人民政府及其部門重點公開的政府信息還應當包括：徵收或者徵用土地、房屋拆遷及其補償、補助費用的發放、使用情況；
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步驟二：申請行政複議
專業徵地拆遷律師團隊申請行政複議對於拆遷方的具體行政行為違法，依法向上一級主管部門提起復議，通過複議得來答覆，找出違法漏洞，假如上一級主管部門對於行政複議決定做出了違法情況，再進行下一步行政訴訟給予施加更大壓力。這種維權方式方法可以提高在法院的審限級別，區法院到市中院的轉變或市中院到省高院的轉變，審限級別越高，對於我們越有利。
依據《中華人民共和國行政複議法》的相關規定，公民、法人或者其他組織認為具體行政行為侵犯其合法權益，向行政機關提出行政複議申請，行政機關受理行政複議申請、作出行政複議決定。公民、法人或者其他組織對行政複議決定不服的，可以依照行政訴訟法的規定向人民法院提起行政訴訟。
步驟三：直接行政訴訟
在徵地拆遷案件中，行政訴訟視為最重要的手段，沒有之一。通過之前的一些列證據作分析，根據案情的著重點提起行政訴訟的方式，申請人民法院撤銷拆遷方在拆遷過程中的違法情形，如徵收決定、補償決定、責令交出土地決定、強制拆除決定等等。遏制拆遷方違法拆遷我們的房屋，施加壓力越大，籌碼越大，更能促使拆遷方想要私底下解決。
依據《行政訴訟法》的相關規定，公民、法人或者其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟。人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟包括：對行政責令停產停業、罰款、警告等行政處罰不服的；對徵收、徵用決定及其補償決定不服的；認為行政機關不依法履行、未按照約定履行土地房屋徵收補償協議等協議的；行政機關拒絕或者在法定期限內不予答覆等等。
術業有專攻，寫文章的目的是告訴大家專業徵地拆遷領域的律師維權的思路，書本上的知識，只是讓你懂得了法律法規，實踐是檢驗真理的唯一標準，實踐等同於經驗，庭審當中訴的不痛不癢或者起訴點的錯誤，會給與當事人造成不可挽回的後果，請記住律師行業也是分領域，與醫院的醫生、學校的老師性質一樣，應不是大家想的那樣律師什麼案件都能接，什麼案件都能辦理，畢竟人的經歷是有限的。徵地拆遷案件所涉及的法律法規各部委的通知之多，量之大不可想象。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
踏海5
國有土地使用權可以繼承，這一條很多人都不知情，說了出來不信的人又很多；拆遷分房是福利分房中的一種，這一條不相信的人又是不少。
