從各地政府紛紛開展人才爭奪大戰，到棚戶區改造謹慎使用貨幣化安置，再到三四線城市房地產價量齊增，今年我國活躍於媒體和民眾茶餘飯後的眾多熱詞都可以歸結到一個焦點，那就是城鎮化。
城鎮化是一個綜合指標，可以用來衡量當地經濟發展情況、基礎設施和人民生活水平，正常情況下的城鎮化的過程應該是：經濟發展，產業發展起來，企業經營情況好，有旺盛的人才需求和優厚的工資待遇，然後高素質人才聚集過來，在當地買房、結婚、消費，反向促進當地的產業發展，同時拉動一些服務業需求，吸引周邊勞務人口聚集。
所以一個地區城鎮化快速推進的表現往往是經濟發達、人口流入、房價上漲。為了瞭解目前我國城鎮化的進程和未來發展的趨勢，我們需要從幾個方面開始分析，第一是從整體上看我國城鎮化的進程。第二是從局部上看不同地區城鎮化的趨勢和特色。第三是影響城鎮化進程的政策因素（主要是產業和戶籍）。
一、中國城鎮化的進程
城鎮化的維度很多，包括人口、土地等，生活中最常見的是以人口為衡量，是城鎮人口占總人口的比重，再加上我國特殊的戶籍制度，在我國人口城鎮化還可以分為以常住人口和戶籍人口為口徑的城鎮化。
根據美國地理學家諾瑟姆對世界各國城市化的研究，世界城市化分為三個階段：
初期（人口城鎮化在30%以下）：農村人口占優勢，工農業生產力水平較低，工業提供就業機會少，農業剩餘勞動力得不到釋放。
中期（人口城鎮化30%~70%）：工業基礎比較雄厚，經濟實力明顯增強，農村勞動生產率提高，剩餘勞動力轉向工業，城市人口比重快速突破50%，而後上升到70%。
後期（人口城鎮化70%~90%）：農村人口向城鎮人口的轉化趨於停止，農村人口占比穩定在10%左右，城市人口可以達到90%左右，趨於飽和，這個過程的城市化不再是人口從農村流向城市，而是城市人口在產業之間的結構性轉移，主要是從第二產業向第三產業轉移。
按照上述階段劃分，根據wind和聯合國數據，我國城鎮化初期是1949年~1995年，中期是1996年~2032年，後期是2033年以後。當前2017年底我國城鎮人口占總人口的比重是58.52%，已經進入生長理論曲線的中期。根據圖表【2】顯示，我國中期的前半段城鎮化增速較快，在2017年後城鎮化增速開始放緩。
然而這個城鎮化數據只是一個總的數據，具體落實到城鎮化過程中的經濟和產業發展、人口流動、房地產發展等都是促進城鎮化的重要過程，接下來我國城鎮化的進程是否會開始放緩，其中的驅動力是什麼？
我們認為核心驅動是經濟發展。
經濟發展的主要動力是第二、第三產業的發展，企業營利，擴大再生產，提供更多薪酬優厚的崗位，由此吸引來更多的人口從事工業生產，人口城鎮化的本質就是第一產業從業人員向第二、第三產業轉移。
人口城鎮化=（第二產業從業人口+第三產業從業人口）/總人口
用這個定義來計算，根據wind數據我們將第二、第三產業的從業人口總數，也就是非農人口和我國GDP總量做散點圖發現，他們之間是對數關係，即：
非農人口=7850*ln（GDP）-51269
根據IMF的預計2018年我國的GDP是83.7萬億，2020年是94.7萬億，帶入上式得到2018年預計我國2020年從事二三產業的人口是5.8億，2023年5.9億。
二、城鎮化空間預測
但是總的城鎮化率只是一個總數，近年來我國三四線城市在棚改和人口迴流驅動下城鎮化率有了明顯提升，從分地區來看，我國各省城鎮化率中較高的已經達到80%以上，進入城鎮化後期的包括上海（87.9%）、北京（86.5%）和天津（82.9%），其中有13個省級行政單位（上海、北京、天津、廣東、浙江、江蘇、遼寧、附件、重慶、內蒙古、山東、黑龍江、湖北）的城鎮化率均超過全國平均的58.52%。
根據城鎮化率的三階段，我國除了北京、上海和天津，其他都已經進入到了中期階段。
根據wind上各省地區生產總值（收入法）和人口統計，我們計算出2016年各省的人均地區生產總值，從圖表【6】中可以看出，2016年人均地區生產總值過十萬的只有北京（11.8W）、上海（11.6W）和天津（11.5W），第四、五、六名分別是江蘇（9.7W）、浙江（8.5W）和福建（7.4W），廣東以7.4W的人均生產總值位居第七位。
如果當地的人均GDP超過它的城鎮化水平，說明未來一段時間這個地區從經濟方面考慮對人口的吸引力是比較大的，所以我們用人均GDP/城鎮化率表示一個地區以經濟驅動的城鎮化率加速度，以城鎮化率為橫軸，人均GDP為縱軸得到的散點圖中，趨勢線上方的點都表示當地的人均GDP領先於平均城鎮化率，有14個省級行政單位，包括西藏、江蘇、天津、浙江、內蒙古、北京、山東、福建、上海、吉林、河南、新疆、貴州和雲南。
並且這些點離趨勢線越遠，表示他們在經濟方面對人才的吸引力越強，排名最高的是人均GDP較低的西藏，其次是江蘇、天津和浙江。
在省的基礎上，我們再以城市為單位劃分，根據第一財經2017年5月的城市分級榜單，我們將城市劃分成一線、二線、三線和其他四類，將一二三線城市的城鎮人口做成熱力圖如圖表【8】所示，我國一二三線城市的城鎮人口的分佈除了長三角、珠三角、京津冀三大城市群之外，渝蓉城市群也是近年來新崛起的城鎮化重心。
要預測未來我國各級城市的城鎮化率和新增城鎮人口，需要各級城市的城鎮化率和總人口，城鎮化率用中國總的城鎮化率歷史數據和聯合國預測數據（圖表【10】）以及其他國家的城鎮化率數據進行預測，比如：
2017年我國一線城市的戶籍城鎮化率加權平均數為86%，根據國際經驗來看，中期是城鎮化發展較快的階段，進入後期階段城鎮化率會明顯放緩，我們假設每年增長1%，達到90%後一直保持在90%。
2017年我國二線城市的戶籍城鎮化率加權平均為46%，根據聯合國對我國城鎮化率的預測，我國在2007年時候的城鎮化率也是66.1%（這是常住口徑，所以數據比較大，但是增速是相對持平的），所以未來二線城市的城鎮化率與2007年後的總城鎮化率情況類似。
2017年我國三線城市的戶籍城鎮化率加權平均為42%，根據我國城鎮化率的歷史數據我國2004年的城鎮化率是42%，所以三線城市未來的城鎮化率類似於我國2006年後的情況。
總人口的預測就相對簡單了，根據我們在《2050年，當你老了：中國人口大數據》中對我國未來人口的預測數據和人口的增長率，假設一線、二線、三線和其他地區的人口增長率都與總人口增長率相一致，可以預測我國未來一線、二線、三線和四線地區的總人口。
根據我國一線、二線、三線和其他地區的總人口和城鎮化率預測數據，可以得到我國分級城市未來的城鎮人口和新增城鎮人口，再結合各地區城鎮居民人均住房面積，可以得到未來我國一線、二線、三線新增住房需求。
根據wind中各城市最近年份（大多是2013年）的人均住房建築面積，我國一線城市的人均住房面積是29，二線城市36，三線城市34，由此可以計算出未來我國一線、二線、三線城市潛在新增居民的剛需住房面積如圖【11】所示。
根據圖表【11】，2015、2016年我國二線、三線城市剛需面積大幅上升，一線城市明顯下降，但是2017年以後一二三線新增的剛需住房面積都將明顯走高，在2018-2020年二三線城市因為城鎮化新增的住房需求仍然保持較大增幅，2016-2019年一線城市住房需求開始反彈，2022年後又趨於下降。
上述的分析是基於歷史數據和國際組織預測數據的測算，但是在現實中我國經濟產業發展和人口流動等會受到一些政策影響，這些政策就是分析人口中的干擾變量，我們認為主要有三個因素最重要：第一是產業政策，第二是戶籍制度。
在我國城鎮化一般是這樣一個過程：一個地區經濟和產業發展起來，盈利良好，需要擴大再生產，所以提供了薪酬優厚的崗位吸引人才流入，人才流入後產生了更多的生活服務需求，吸引周邊地區的勞務人口從事服務性工作。
也就是說，決定城鎮化或者說一個地方的人才吸引力關鍵在兩點，第一是產業和經濟發展，也就是有沒有薪酬優厚的工作崗位。第二是戶籍制度和公共服務政策，也就是被高薪厚祿吸引過來的人才是否能得到當地的身份認可，享受公共服務。
三、影響城鎮化的政策：產業和戶籍
（一）產業政策
近年來二三線城市大力發展經濟，不少城市根據自身情況提出有特色化的城市發展戰略，比如江蘇重點發展電力設備計算機、通信和其他電子設備製造業等。
（二）戶籍政策
有了產業和優厚的薪資，人才才會被吸引過來，但是與其他國家不同的是，我國由於歷史原因，還存在“城鄉二元制”下的戶籍制度，一定程度上對人口的流動起到一定的限制作用，但是2016年開始，各大中城市為了吸引人口採取了一系列的戶籍開放措施：
閱讀更多 李奇霖 的文章
