紀念金灣地王(之一)
2016年珠海樓市快速登頂,這個經典的戰役是以農村包圍城市的方式展開。整個戰役,看似散亂無章開發商各自為戰,實則是一盤縱橫捭闔的大棋,主力部隊充分展示了圍棋競技的最高境界:金角銀邊都是寶,上衝,西區,唐家三個板塊聯合作戰,最終大獲全勝。
①先頭部隊
2016珠海樓市打響第一槍的是前山的世邦燕都,2016年後開盤一舉將幾年來一直滯漲的前山板塊直接拔高到一萬八左右,高於周邊二手電梯房50%。緊接著是四月份上衝的奧園廣場呼應,將珠海人眼裡的市郊之地拉高到一萬八左右,高於孤軍作戰的雲頂瀾山二手50%。長期落後的前山和上衝板塊,快速脫離價值低窪,為珠海樓市跳漲成功撕開了一個口子。這兩個樓盤就像兄弟連作戰,默契度非常高。
②聲東擊西
緊接著,四月份開始,西區不毛之地時代傾城發動全城中介推廣,一舉破萬直奔萬二,其他新盤迅速跟進,短短兩個月左右斗門新房大多數到達萬五的位置。與此同時,上衝的萬科、華髮未來薈接力表演,將上衝板塊拔高到兩萬加。世邦燕都更是不甘寂寞,將寥寥無幾的尾盤直接拔高到兩萬六,為後續開盤鋪好了臺階。
③二手影響
在巨大的財富示範效應下,二手房市場惜售明顯,五六月份市區的二手房紛紛漲價兩三千,一時間出現了較為明顯的斷層現象:兩百萬以上的兩房、三百萬左右的三房,第一次出現有價無市的局面----賣房的惜售明顯,而剛需則很難接受一兩個月漲價兩三千的事實。
④進攻乏力
六月份前後,這一輪韭菜看起來差不多割完了,買家追高意願不足,市場進入膠著狀態。此時豬哥在香山網房產版發文,風險正在悄悄來臨。戰役如何繼續向縱深發展?市場潛力究竟還有多大?許多開發商此時也是心裡沒底,都在等待一個破冰的機會。
⑤峰迴路轉
2016年7月15日下午,位於金灣西湖片區的二類住宅用地截止網上拍賣報價,最終珠海崇峰房地產開發有限公司經248輪激烈爭奪,以單價19050元人民幣/㎡拿下金灣航空新城地塊,地價超過航空標杆二手房時代山湖海、保利香檳的50%!這個消息絕對是驚,爆,眼,球!
⑥攻守同盟
一時間,市場沸騰了,各種吹鼓手粉墨登場,“全款變首付論”、“去年你對我不睬不理,今年我讓你高攀不起”等等名言,午夜時分仍然迴盪在剛需們夫妻的枕邊----今天晚上不幹活,幹活就幹一手房!不眠之夜的不僅僅是剛需,據說不少西區一手房大佬們半夜串聯,次日起全體封盤停售。
三天後,封盤的西區新房,集體漲價兩三千一平。在航空城三萬多的預期下,西區一手快速破兩萬,華髮不毛之地的三盤也賣到一萬五六!與此同時,聽說一個炒房團伙(估計是西區中介聯手炒家)一週時間搶購航空城二手房,將保利香檳、時代山湖海等樓盤一萬六以下房源一網打盡。
⑦全面開花
在金灣地王的刺激下,上衝板塊、唐家板塊紛紛以實際行動呼應,萬科城、華髮未來薈從兩萬出頭迅速飆升到兩萬六左右,中鐵諾德國際殺入四萬行列,中信紅樹灣保持龍頭股風範進入五萬時代。與此同時,有著八月地王預期的唐家板塊,也迅速從年初的兩萬加快速拉昇到兩萬六七。
哪裡有壓迫,哪裡就有反抗。2016年的珠海,哪裡有新盤,哪裡就有暴漲,不但暴漲還一房難求,有些人還得花錢找門路,風險急劇累積。金灣地王后,豬哥多次高呼“老破小趕緊跑,別再追漲”,奈何聽的人不多,並且有人冷嘲熱諷“這個中介沒飯吃忽悠人賣房”。
⑧總攻開始
市場無視剛需們的哀怨、憤怒、絕望,資本永遠不同情眼淚,他們的目標是剛需瘋狂。地產商們好戲連臺,讓自己、讓市場高潮迭起。8月26日,雅居樂吹響了榨乾最後一批剛需的總攻號角,在珠海市唐家灣以28250元樓面價搶奪3宗住宅地,格力地產不甘示弱以29120元拿下最後一塊,超過廣州黃埔地王27274元。唐家一手迅速破三萬,某大咖高呼唐家六萬不是夢。
⑨暗度陳倉
雅居樂算盤打的很精,這樣的瘋狂市場必然會受到政策打壓。但是,歷屆調控,珠海都會走在中山前面,一旦珠海限購,祭出“深中通道”的大旗,三鄉雅居樂快速翻番勢在必然。果然不出所料,2016年國慶熱點城市紛紛開始限購,而三鄉的雅居樂,在珠海限購後從五千左右直接跳漲到一萬出頭,半年時間飆升到一萬五,剛需和追趕末班車的升級版剛需,只恨爹孃少生了兩條腿,過萬後接盤拉都拉不住。區區唐家的五十多億拍地款,雅居樂扔了都無所謂。
此期間雖然坦洲沒有地王爆出,但是隨著珠海市的全面限購,對坦洲溢出效應非常明顯,2016年國慶到2017年五一,半年多時間,坦洲部分新房也飆漲到近兩萬,與三鄉一起被珠海購房者攻陷。2017年五月前後,坦洲三鄉價格優勢盡失,豬哥發文《不要賺取最後一個銅板,坦洲三鄉是最好的賣出時機》,今天回頭看已經應驗。
⑩全民炒房
唐家地王后,全市二手房再次跟漲,上衝雲頂瀾山的二手業主們,心理預期普遍調高到兩萬五(不到一年接近翻番),市區其他地段的十年電梯二手房也紛紛跟進到兩萬五左右,新香洲次新電梯房、南灣片區普遍調高到三萬左右,兩千年樓梯房普遍調高到兩萬左右,甚至樓梯頂樓竟然也敢跟風喊出兩萬,連之前無人問津的金鐘華園都蹦到了一萬五六。
這個期間,後知後覺的投資客們大多追趕一手房去了,在剛需的猶豫不決中,珠海二手房幾乎有一半被中介下手吃進,一個人不夠錢的就兩個人湊,兩個人不夠錢的就三個人湊,最多的一套房據說是五六個人合夥拿下,恐慌市場行情下一個月時間就可以快速賺錢。房地產和中介這個行業,畢竟是門檻不高,能有風險意識懂點經濟常識的人寥寥無幾,所以調控開始後,很多中介被套牢。
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雞犬升天、全民炒房的時代一去不復返了。2016年珠海這個戰役,開發商大多數全身而退,賺的盆滿缽滿。我們表面上看到開發商們競爭賣房、競價拍地勢同水火,實際上這些人都是同一個地產圈的人。樓盤瘋搶的歲月,半夜三更在某個大酒樓推杯換盞左擁右抱的,都是地產朋友圈好友。所以,我們聽說了很多地王的故事。
而2016年地王之後義無反顧殺進去的,今天回頭看算上利息基本上都處於虧損。許多地段的二手房降價10%左右,那些無限膨脹、紙上富貴的樓梯頂樓及老破小,更是下跌了20%,成了煩人的雞肋。很多新房,也加入搶人大軍,或多或少明著暗著在降價走量,尤其是金灣地王之後暴漲的白蕉新盤齊刷刷大幅降價。
2017年5月,豬哥寫了一篇觀點文章《有人砸售樓部的時候,才是剛需下手的時候》。前幾天,朋友圈很多人在轉發一篇文章,北京一樓盤因降價被圍要求退房(跟之前砸售樓部類似群體事件),開盤4萬現價腰斬。毛衣戰鬧得人心惶惶的,經濟崩盤論、房價崩盤論甚囂塵上。
追漲殺跌是人之本性,人人恐慌的今天,你能比別人站的高一點嗎?
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