當越來越多的項目都稱為城市別墅的時候，城市別墅的概念反而變得模糊不清了。
城市別墅，其落位重點在於“城市”。如果在此維度上清晰界定，起碼需要滿足以下幾個先決條件。
首先是區位。
就北京而言，城市別墅應該在五環以內，或者五環的沿線板塊上。因為北京東西南北幾個方位發展的不均衡，北部和東部即使在五環外也擁有完整的城市界面，而南城、西城則必須進入五環，甚至四環才能找到“城市”感覺。
從區域上，北京毫無爭議的主城是包括東西城、朝陽、海淀、石景山、豐臺等六大區域，其他則為新興城區。因此除了環線卡位，項目所在的區域也是考察城市別墅成色的一個標準。
就現狀來看，東西城連普宅都難以供應，就不要再奢望什麼別墅。而朝陽、海淀、石景山三個區域的別墅供應量在近兩年極速下滑，一方面受別墅用地不再審批的影響，另一方面也是之前在售項目持續消化，存量已不能支撐區域內的旺盛需求。
因此，客群外溢的特徵愈加明顯。
豐臺是今年有可能出現城市別墅供應的區域，這是因為“南城計劃”的實施，土地供應對南城有所傾斜。但豐臺整個區域橫跨四環、五環、六環，整體配套和基礎設施還在完善之中，因此也只有少數板塊的項目能符合“城市別墅”的屬性。
其次，看配套。
城市別墅身處市區，享受到的是比近郊、遠郊別墅更優質、更醇熟的配套條件。
城市別墅擁有便捷的出行方式，無論開車，還是軌道，都可直接享用，不用等待漫長的規劃和建設；城市別墅周邊有繁華豐盛的商圈，日常生活和休閒娛樂皆可充分滿足；同時城市別墅的醫療和教育資源也比較集中，選擇性多，且質量有保證。
因此，城市別墅是最容易出現“頂豪類”的產品。
由於兼具不可複製的地段和稀缺的產品類型，因此城市別墅比慣常意義上的大獨棟和平層豪宅更具優勢。
當然，城市別墅在居住密度略高的市區中心，其產品形制不可能過於“浪費”，聯排這些年已鮮見，現存基本為疊拼類產品。
好處是，如今的疊拼產品適應市場需求，迭代創新十分迅速，不少新項目的品質已超越聯排，甚至開始擁有了獨棟的設計理念。不僅戶戶有天有地，而且家家配置私家電梯。在整體居住舒適度和功能體驗上，已不可與傳統的產品同日而語。
以上有了對城市別墅相對明確的屬性描述，那麼我們來看看哪個區域對城市別墅最為渴求？
在2017年之前，北京別墅市場朝陽區的成交一直保持領先。這是由於朝陽經濟發達，財富人群基數龐大，再加上中央別墅區和孫河別墅區兩大低密板塊供應充足，使其每年的成交金額都遙遙領先於各區。在別墅成交排行榜上，長年佔據半壁江山。
但去年朝陽區隨著供應的大幅下滑和存量的快速消化，別墅銷冠被昌平摘走。但昌平正是因為鄰近朝陽，接壤海淀，左右逢源的外溢客群促成了其成交量的抬升。
孫河的斷檔、中央別墅區的落幕、東壩依依惜別的尾聲，讓朝陽區域落入無墅可買的境地。
於此同時，從需求角度，朝陽區又分佈著北京最多的豪宅住區板塊，包括：朝陽公園、雙井、大望路、朝青、麗都、望京、亞奧、太陽宮等高端社區的聚集板塊，旺盛的改善需求推動房屋置換掀起一波又一波的高潮。
根據北京市二手房成交的區域統計，朝陽區今年每月都位列各區成交之首，足見其置換需求的強勁。
更為重要的是，朝陽區域的別墅項目在近幾年，總價提升幅度驚人。
在三年前，朝陽尚有聯排產品可選，總價在2000萬左右，但在去年，這個總價已經買不下孫河的疊拼。今年再看，朝陽在售別墅多為存量的雙拼和類獨棟產品，總價已經晉升至4000萬級以上，甚至過億的房源也比比皆是。
別墅頂豪化，已經成為朝陽樓市的一大特徵。因此，希望在朝陽五環沿線買到一處總價合適的城市別墅正在成為一件不可能的事。
機會不會永遠消失，也不會一直存在。朝陽區今年新入市的城市別墅正在給摩拳擦掌的置業者帶來最後的福音。
近日，『地產營銷人』考察了由保利和首開兩大品牌房企在朝陽常營板塊打造的和錦薇棠項目。
新開放的接待中心是沿朝陽北路地標級的新潮商業體，疊拼別墅的樣板示範區已實樓呈現，其產品頗具創新，可稱之為城市別墅中的精品之作。
和錦薇棠在產品打造上，定義了保利「全生命週期」體系的最高標準：用城市的核心資源聚攏都市精英，挑剔地甄別出共處同一片精神領地的人群，讓彼此語言產生共鳴，於繁榮的精神之塔中呈現出和錦系最美好的樣子。
『地產營銷人』曾在朝青板塊生活多年，對這個片區相當熟悉。朝陽大悅城於2010年開業，長楹天街購物中心於2014年開業，兩大人氣爆棚的新型商業巨擘可以說完全改變了朝青-常營板塊的面貌。
長楹天街
其實，朝青在北京星河灣進駐之後，板塊氣質就已然從城市白領向城市精英完成蛻變。
後來，隨著朝陽北路東延、青年路拓寬、地鐵6號線開通等一系列利好的催熟，再加上CBD急速發展和東擴，朝青-常營板塊迎來了大量市場需求，成為東部樓市改善升級的核心之地。
和錦薇棠秉承“開放共享鄰里中心，綠色生態宜居花園”的規劃理念，在強調私密性和領域性的同時，也為鄰里提供了充分交流的場所，創造了親切的生活情趣，通過各界面的圍合、局部開放的空間界定出各具特色的空間，力求打造出世界城市中的國際化墅質社區。
和錦薇棠尋求在建築群中富有變化的設計，實現多元化的城市界面。外立面一體化設計，採用簡潔的現代風格，以實現道路城市形象的完美統一。
疊拼產品在項目的北區地塊，共有4棟樓，位於西北側，既與城市主幹道、地鐵站保持了適合的距離，又毗鄰南區的商業街，出則繁華，入則幽靜。126套疊拼產品，主力面積為178—290㎡，且每戶均有豐富的擴展空間。
尤為難得的是，疊拼每戶在首層均設置了私家電梯廳，做到了獨門獨戶的純別墅體驗。
下疊戶型建築面積約290㎡，具有五室兩廳四衛的奢侈功能，居住舒適度極佳。並在玄關、挑空、露臺等處極致化地提升了空間使用率。
二樓主臥室，擁有近4米的面寬，呈現出臥室、衣帽間、衛生間互不干擾的三分離空間。同時該層將主臥、男孩房、女孩房放置在一起，體現出注重家人互動交流的設計理念。
地下是主人的興趣空間，層高約為3.2m，巨大的採光井投射的下沉庭院，為整個房間佈滿陽光。
中疊戶型建築面積約178㎡，是最具性價比的產品。
該戶型的最大特點是各房間南向採光充足。客廳、餐廳貫穿南北，通透明亮，形成良好的社交互動場景。同時主臥、次主臥和客廳全部朝南，保證生活的舒適性。
上疊戶型建築面積約183㎡，五室兩廳四衛的多變功能，是最具想象力和創新性的產品。
該戶型擁有7.2米大面寬客廳，保證了南向充足的採光、通風及觀景效果，體現別墅主人待客的儀式感，且附贈超大露臺，給人震撼的尺度感。
再上一層是主臥套、次臥、兒童房和書房，樓上樓下，動靜分離、佈局合理、動線高效。值得一提的是，頂層閣樓具有極強實用性，可擴展為別具風格的時尚空間和空中花園。當然，如何表述都不如現場親見。
作為今年地產圈“有情緒的地產作品”，和錦薇棠擁抱城市繁華，盡顯精緻匠心，展露出都市精英的理想生活場景。
城市別墅，正本清源，探尋價值，還看朝陽。
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