日前中央政治局會議定調“堅決遏制房價上漲”，表明了樓市調控不放鬆的立場。在此背景下，濟南樓市下半年走勢引人關注。近日，濟南市房地產業協會披露上半年市場運行情況，呈現量跌價漲的特點，市區新房均價在1.3萬—1.5萬元之間；預計下半年房價既不會大幅上漲也不會大幅下降，總體保持平穩。
1 成交——量跌價漲指標：
商品房成交金額 807億元同比增長15.8%。
新房成交量 38418套同比下降8.35%
新房均價1.3萬—1.5萬元同比上漲
分析：
數據顯示，上半年濟南商品房成交規模保持穩定，基本呈現“量跌價漲”的狀況。賣房電話多了，樓盤變著花樣發放贈品，路邊又見拉訪、發小廣告人員，就連二手房中介也在朋友圈賣新房……種種跡象讓人感覺房子不好賣了。
分析其中原因，業內人士認為，由於2017年11月至2018年3月期間各項目施工進度較慢，達到批准預售條件的速度放緩，帶來的直接後果就是今年上半年供應量不足，導致房價有持續上漲動能。
2 庫存——肥瘦不均
指標：
住宅去化週期8.8個月
商業用房去化週期20個月住宅可售面積歷城區30%市中區14%歷下區13%槐蔭區11%長清區11%章丘區9%高新區6%天橋區5%
分析：
截至6月30日，濟南新建商品住宅存量及去化週期與一季度末基本持平，保持在合理水平線，但各區域存量結構差距明顯，尤其天橋區需要補庫存。
歷城區可售套數和可售面積存量均佔全市的三分之一以上，但去化速度最快，月均賣房2728套。截至6月底，歷城區新建商品住宅可售面積去化週期為5.6個月，區域內的主要項目仍集中在華山片區、雪山片區、唐冶片區。市中區庫存量位居第二，去化速度慢，去化週期為10.5個月。
從商辦類庫存來看，商務辦公可售存量面積去化週期最長，約為25個月，其次商業用房可售存量面積去化週期約20個月，商務公寓去化週期約14.2個月。從各區來看，上述三類產品槐蔭區存量最大。
3 指標：銷售——較為集中
TOP10企業銷售額佔全市總金額48%
TOP20企業銷售額佔全市總金額66.9%
中海地產半年銷售額69.2億元≈第22名—第30名9家房企半年總和
分析：
業內人士認為，市場集中度過高也要引起重視，這會導致市場競爭不足，進而影響市場的公平和穩定發展。
“在調控背景下，部分中小房企資金實力、土地儲備和持續開發能力不足，隨著項目售罄就會退市。”業內人士認為，保證房地產市場有效供應，不但需要供應面積持續增加，企業和項目數量也要相應增長。今年上半年網籤企業和網籤項目持續減少，也為市場趨於集中提供佐證。山東財經大學山東省房地產業發展研究中心“半年報”顯示，濟南上半年商品房網籤企業有203個，商品住宅網籤企業152個，較2017年分別減少14個和17個；商品房網籤項目395個，商品住宅網籤項目255個，較2017年分別減少25個和50個。
●業內提示
下半年供不應求還會延續
濟南自2016年10月重啟限購政策後，近兩年來市場過熱的勢頭得到了有效遏制，今年4月以來連續出臺多個規範房企銷售的政策，市場秩序穩定。市房協有關人士認為，考慮到住宅市場供應量有較多不確定因素，階段性供應不足仍將延續，剛需群體支撐起下半年市場需求。從價格看，2017年成交土地形成的新項目90%以上在2018年下半年入市，入市時間多為9-10月間，更有相當一部分項目將在2018年底入市，新房價格面臨階段性上漲壓力，但不會大漲大落。
日前召開的中央政治局會議還要求“加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。記者瞭解到，濟南正在調研住房制度改革，研究建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，草案已在徵集多個部門意見。市房協上述人士表示，研究推行競自持面積作保障用房、共有產權房的土地拍賣方式，探索中低收入及剛需人群保障用房供地模式，今後將帶來房地產市場的結構性變化；建立租購同權、共有產權等房地產市場長效機制，形成保障房、商品房相結合的住房供應結構，逐步建立以保障性租賃、經營性租賃、剛需住房、改善性住房四位一體聯動體系，有助於多層次保障群眾住房需求。
濟南時報
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