申明本文不對買/賣房構成建議
16、17年是房地產大年，尤其是我身處的杭州。2014年8月杭州放開限購， 2016年9月重新開始限購，經過兩年的去庫存之路，從16年底開始杭州的房價猶如餵飽了的猛獸一般洶湧上漲。如今，身邊有一大波朋友加入到了搖號的大軍，“搖到就是賺到”“亞運會之前杭州房價肯定還要漲”等言論似乎已經成為了信條。每當朋友向我諮詢意見時，第一個問題就是：“你說房價還會漲嗎？”
房價漲跌其實是個很玄學的問題，世界上沒有隻漲不跌的標的，也沒有隻跌不漲的標的。對於房價，我們首先應當思考的問題是，目前的房價高不高？（房價高不代表不能漲，房價低不代表不會跌）
1.房價高不高？
圖中所標明的數值代表的是中位數，我們可以看到加州的中位數最高達到44.9萬美刀（每套，下同），摺合人民幣300萬左右，圖中藍色的點表示地價（單位是每英畝，大約等於4000平方米，所以地價的影響不大）。同時我找了個海外房產交易網站，粗略瀏覽了下，洛杉磯的獨棟別墅在3萬RMB左右（每平方，下同），城中公寓在5萬RMB左右，紐約的別墅在3萬RMB左右，城中公寓在8萬RMB左右，這些房產的總價都遠遠大於圖中的中位數，說明加州300萬左右的房產每平方價格遠遠不到不到3萬RMB（據美國回來的朋友介紹，美國房地產交易通常不使用元/方米這個數值，但是為了比較方便我依舊換算成單位價格）。
資料來源https://www.waijule.com/usinfo/article_2666.html
有人統計了2017年美國10個較高薪水行業和10個較低薪水行業（行業統計可能有點片面）的平均值在5萬美刀左右（資料來源https://www.sohu.com/a/224310780_99965595），美國的房產每平米都在3到5千美刀左右，相當於一年薪水抵得上10到20平米。而國內人均收入在5萬人民幣左右，只能買1-5平方，如果在北上深可能連1平方都難買到，這是不是說明國內的房地產價格太高了？
房產是一個具有特殊性和金融屬性的商品，從表面上看房產是商品，會損耗、折舊，實際上由於房產關聯土地，土地具有稀缺性，比如北上的房產不是有錢就一定能買到，所以導致了房產特殊性；因為稀缺性很多人將房產作為投資品，所以導致了房產的金融屬性。我們在比較中美的房價時，首先要考慮兩國的體制差異
既然是商品，從理論上說，就是一手交錢，一手交貨。在美國和其他很多國家，要消費這樣的商品，每年都需要持續支出一定費用。小額的有房屋保險、維護費等，大額就是房產稅，美國的平均房產稅在2%左右（每個洲的情況不同一般為郡稅，城市稅，和學區稅）如果按照70年計算，那就是成交價格的140%（雖然房產稅是按照每年的估值徵收，但是考慮到通貨膨脹的因素，我們做一個近似的折現處理）。所以在美國購買房產，房價是一方面，我們還要考慮到隱性的成本，如果是那些房產稅超過3%（對標國內一線）的洲，這個隱性的成本更加的可怕。
我們可以回想一下，在國內持有房產，除了物業水電，是不是基本上沒有什麼其他的持續支出？市場經濟是個非常有意思的東西，中國的房產持續支出少，門檻高；美國的房產持續支出多，門檻低，所以沒有地方可以佔到絕對的便宜。
2.根本差異在於土地出讓制度（如果沒有興趣可以直接跳到5）
那麼到底是什麼造成了中國房產的“高門檻”呢？我認為是土地出讓制度。在美國，個人可以享受土地的所有權，在買房子的時候也包含了土地的價格。在中國，土地是國有的（集體所有的），個人只有使用權（產權）沒有所有權，你在出售房產的時候只是轉讓了房屋的所有權和土地的是使用權，土地的所有權是永遠歸國家和集體所有的。我們說的70年產權，40年產權，不是你擁有房子或者土地時間，房子是永久歸你的，但是土地你只有70年的使用時間。這相當於鄭斧向房地產開發公司收取的土地出讓金包含了70年的使用權力，我們可以理解為把70年要付的錢一次性收走了。
目前房開公司的土建成本只有3到4千，土地成本達到了一萬兩萬，在一二線城市甚至高達五萬，很多人在買房的時候根本沒有概念他們花了這麼的價格買的是什麼東西，是房子嗎？房子只是鋼筋混凝土，貴的是70年土地使用權。這個“使用權”包括了風水、地段、學區、戶口等眾多因素。
從上述分析我們可以看出，房價“高”的根本原因是因為地價高，通貨膨脹帶來土建成本的增長可以忽略不計。那麼是什麼影響了土地的價格呢？下面這張圖（2018年為預計價格）很清楚的表示了杭州市歷年的土地出讓樓面價和商品房交易均價關係（除了2009年，當時是四萬億刺激計劃，所以導致了土地市場異常，廣州2008年土地出讓只有78億，2009年達到460億），事實上樓面價在一定程度上給了購房者很強的心理暗示。（以下數據皆為作者自行整理）
為什麼樓面價格可以一直保持穩定上漲？因為土地供給由地方鄭斧掌握，通過土地價格行情來改變土地供給，可以有效的穩定土地的價格，例如下圖我們可以發現，杭州每年的土地供應量差別都比較大，在土地價格低位鄭斧就少賣地，在土地價格高位鄭斧就多賣地。
有人會問在高位接盤的房開公司怎麼辦？現在怎麼辦我不清楚，在以前很多房開公司會選擇囤地，行情不好的時候就開發，通過各種融資渠道扛過去，等到冬天過了再上市。今年開始央行的態度也很明確，堵住了很多房地產公司的融資渠道，很多城市可能會引來一大波新盤的上市。所以一個地方鄭斧要想真正的解決搖號問題，只需要規定拿到地一個月必須開建，建完一個月必須開賣，馬上每個人都能買到心儀的房子了。解決黃牛的最好辦法是什麼？上量嘛。
3.如果提高地價是為了增加收入，那麼為什麼地方鄭斧那麼缺錢呢？
政府收入除了財政收入（稅收收入和非稅收收入），還有政府性基金收入等其他收入，土地出讓金在政府性基金收入中佔很大比重。為了加強中央鄭斧對國家治理的掌控能力， 1994年開始實行分稅制改革，中央鄭斧收入逐漸增加，地方鄭斧收入逐漸較少，據數據統計中央與地方稅收分成比例在5.5比4.5左右。地方鄭斧的收入在減少，但是其所應承擔的經濟建設任務卻每年在增加（以GDP為考核標準的晉升體系，尤其是發達省份），這直接導致了事權與財權的不匹配（這裡就不展開論述了）。落後地區可以通過接受大量的中央轉移支付來彌補財政缺口，但是發達省份可以拿到的轉移支付佔財政支出的比例很小，所以只能通過增加其他收入（賣地收入）來彌補缺口。事實上越發達的省份承擔的責任越多，例如奧運會、亞運會、博覽會等。據非官方數據統計稱，2010年廣州市亞運會投入約1200億（也有消息稱實際投入超過2000億），2010年廣州市財政收入只有3300億，怎麼可能承受住這樣的開支？除了專項撥款只能靠賣地補償。很多城市借各種大會發展基礎設施建設，最吸引人的就是地鐵。地鐵的建設成本達到8億一公里，什麼概念？設計時速350公里的高鐵建設成本大概也就1.6億一公里，杭州市2022年亞運會之前規劃軌道交通170公里，總投資1400多億，這個錢怎麼來？我想現在大家心裡都有數。
4.我們衡量房價高低的另外一個重要指標是槓桿率。
現在國家在去槓桿，很多文章為了吸引流量開始大談國內高槓杆的境況，其內容誇張無比。我認為槓桿高不高，對比下08年金融危機前的美國就很清楚了。有部叫《大空頭》的電影把美國金融危機前的景象描繪的很完整，當時美國的房貸首付只要5%，並且前兩年利率很低（可調利率貸款，利率逐漸升高），電影中有一棟房子登記的戶主是房東的狗的名字。這個時間的一些金融機構更誇張，雷曼兄弟的槓桿率達到30倍，假設房價跌3%以上就要破產，金融衍生品的泛濫是製造這場危機的主體。
目前在國內購房首付30%起，整體槓桿不超過3倍；如果按照核充率來計算銀行的槓桿，不超過12倍，對比金融危機前的美國，其實不算高。
5.最後回到我們開始的問題，房子還能買嗎？
前些年我去上海、深圳，最大的一個感受就是年輕人比例高，尤其是深圳。走在深圳福田的街上幾乎看不到老年人，當時坐晚上最後一班地鐵（11點多），車廂和白天一樣擁擠，而且無論何時坐地鐵，車廂裡90%都是年輕人。相比之下，從這兩年的情況來看，杭州地鐵上的年輕人比例也逐漸高起來，2012年底1號線剛開通我去體驗的時候還是沒什麼年輕人的。但是到了晚上11點以後，杭州地鐵的人流量就明顯不能跟北上深比，所以這兩年北上深的房價把杭州甩出一條街不是沒有道理的。人口絕對是影響一個城市房價的關鍵因素，有些地方每年人口淨流出，這樣的地方房價再低，槓桿再低，有啥投資價值？年輕人是撐起房地產剛需的絕對主力，在中國房子是年輕人結婚的門檻，一方面是歷史遺留的傳統，一方面是有房產代表了經濟相對穩定，萬一遇到突發事件，還可以變賣房產。最近我加了幾個買房群，我發現很多單身女性都選擇在結婚之前買房，為啥？房子比男人靠的住唄，就算離婚了不至於無家可歸。很多開發商才敢去一些鳥不拉屎的地方拿地，因為會有切切實實剛需的年輕人為這些房子埋單。
另一個考察城市房價的重要決定因素是消費能力，比如綜合體、星巴克，這些地方越多，代表這個城市的高淨值人群越多，這些淨值人群的房地產購買力是很強的。例如，早些年杭州未來科技城房子只要五六千一平方，現在二手房已經到了四萬塊，很多人說是炒上去的，我不這麼認為。未來科技城以阿里巴巴為首的一批互聯網公司，在阿里上市以後造就了上千個千萬富翁，上萬個百萬富翁，這些人的購買力是相當可怕的。高淨值人群可以給城市的房地產市場注入流動性，這樣帶來的溢價是很高的。
對於我來說，如果我想購買一套剛需兼抵禦通脹，我會選擇人口淨流入高的城市，在城市中選擇淨值人群比例高的地塊。我認為這種方式在目前房地產不明朗的情況下可以抵禦通脹，但是能不能掙錢就不一定了。如果我已經擁有一套房子或者更多，以投資為目的購買下一套房子，我會在上述城市中挑選有潛力的地段，價格越低越好（就算下跌也不會損失很大比例的資產），並且做好套住的準備，投資不只是只有房地產，現在的情況下多元化投資比較穩妥。我經常聽有人說“房子實在，看得見摸得著”，我再次提醒大家，房子只是鋼筋混凝土，貴的是土地。
6.房子已經成為一種信仰，未來的路還很長
信仰是一種很可怕的東西，2014到2015年徐翔買什麼，散戶就買什麼。如今房子也已經逐漸成為了一種信仰，就如同我上面提到的很多人覺得房子“看得見、摸得著、踏實”，大家回想下自己是怎麼介紹身邊土豪的，是不是以“xxx家裡x套房”為開頭的。房子已經成為了一種財富的象徵，因為大部分城市的房地產還沒有讓人失望過，日本有炒股大媽團、炒金大媽團、炒銀大媽團，就是沒有炒房大媽團，為啥？因為以前日本房價巔峰時期，東京方圓100公里以內的房價可以買下整個美國，現在東京很多地方的房價也就只有當初的三分之一，一朝被蛇咬十年怕井繩，現在日本的房子不漲，因為人們沒了信仰。說道這裡就必須提到A股，就是因為A股讓人跌的很痛，一痛就痛兩次，所以A股沒能成為信仰，反倒是美股逐漸成為了人們的信仰。
難道只有信仰可以讓國內房地產一直漲？其實不然，香港房價曾經跌了70%多，如今漲回到了跌之前的四倍；紐約中央公園旁邊的高檔住宅價格永遠創新高；美國有個叫NVR的房地產開發公司，在經歷金融危機的樓市重創仍舊保持盈利，其主要業務就是做高檔住宅。當一套房子的居住感受、便利性已經確確實實可以給人帶來舒適感和幸福感，或者成為了一種身份的象徵，它就已經成為了一樣消費品，那就會有源源不斷的人願意位這樣的消費品埋單，畢竟這個世界永遠不缺有錢人。可以想象一下，你所在的地方，哪些房子是消費品，哪些房子最有可能成為消費品。
改變信仰是一件很難的事，如果現在放開樓市放開槓杆讓大家去炒，讓房價腰斬一次，就可以改變很多人對投資的信仰，那為什麼鄭斧不這樣做呢？因為代價太大，中國的經濟底子單薄，經不起這麼折騰，日本一折騰都折騰出一個經濟衰退。這兩年國家在搞投資者教育，例如什麼住房不炒，搞的很失敗，不但沒能改變信仰，還更加堅定了民眾對房產的信仰，因為你每年都這麼宣傳，房價每年都漲，最後變成了笑話。
房地產是一朵還能綻放多久的花？沒人知道，只有市場知道。如果你現在還指望隨便買一套房子就能暴富，我佩服你的勇氣；如果你現在無腦看空樓市，我只能祝你好運。任何領域都存在投資價值的東西，關鍵是在市場瘋狂的時候保持保持冷靜，在市場低迷的時候堅定信心。在現在樓市瘋狂的時候，我們要做的不是思考這朵花還能綻放多久，是保持冷靜，挑選好的標的。（作者：billpyx）
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