——白雲同和廣藥集團兩宗舊廠用地分析報告
9月16日廣州市國規委公佈了白雲同和廣藥集團兩宗舊廠用地控規修改批前公示，
兩宗用地佔地面積總計為8.4萬㎡，均擬調整為居住用地，作為近年市區“高端盤”密佈的新興板塊，再次出現大體量優質地塊將如何影響市場？接下來廣州中原研究發展部將從地塊周邊區位條件、今年以來板塊舊改推進、片區土地、一二手市場情況等因素為大家分析。
一.兩宗用地區位簡析
兩宗舊改用地響應了8月《2017-2021年住宅用地供應計劃》中“內環以內以普通商品住房用地為主，主要供應存量住宅用地”的思路；白雲作為廣州其中一箇舊改集中推進的區域，2016年至今已公示調整黃石路魚苗場、棠湧華盛物流地塊、白雲倉儲用地等多宗地塊，可見其舊改力度之大；而本次擬修改用途的兩宗地塊為改造效率相對較高的舊廠用地，預計能在相對短的時間內投入土地市場。
華南醫療器械有限公司地塊
該地塊佔地面積達4.87萬㎡，西側距離地鐵3號線同和站約400米，東、北側為大型建材市場，南側為住宅小區，周邊商業綜合體多人流量大，生活配套成熟；
彩印廠倉儲地塊及北地塊
該地塊佔地面積為3.53萬㎡，整體位於廣州大道北西側，與佳兆業天墅隔路相對，南北側均為小區，西側為城中村，景觀情況稍差，相比起醫療器械地塊，該地塊離同和商圈約1公里，周邊環境較安靜舒適。
二.年內廣州大道北已公示3宗舊改，涉及15.1萬㎡商住商服用地
結合廣州大道北沿線（包含天河、白雲兩部分）的情況來看，今年4月天河牛利崗北街168號舊廠曾進行用途調整批前公示，將釋出6.7萬㎡商住商服用地，因此假如本次調整用途的廣藥集團兩宗舊廠用地通過修改並掛牌出讓，則廣州大道北沿線有望推出15.1萬㎡商住商服用地；
自2015年廣鋼、天河牛奶廠地塊集中大量出讓後，近兩年市區出讓基本以各區零星供應為主，假如這一批用地投入市場，一方面有利於為中心區土地市場“解渴”；另一方面優質項目的建設、投入市場將會促使廣州大道北沿線形成“居住新區”。
此外，本次公示兩宗地塊周邊已佈局有越秀星匯雲城、佳兆業天墅以及多個優質公寓（已投運營入），作為廣州大道北片區白雲段的同和板塊，在交通優勢的基礎上還有居住環境（臨近白雲山、南湖）特色，對於買家的吸引力與天河段相比是存在差異性的，差異性可以作為板塊的其中一個賣點。
三.片區目前土地、一二手市場情況
廣州大道北住宅地出讓主要集中在2013-2015年，同時亦為目前中心區主要一手樓盤供應板塊，本次調整用途的兩宗地塊鄰近2014年11月出讓的紅雲塗料廠地塊（星匯雲城）及2013年5月出讓的同寶路8號、10號地塊（佳兆業天墅）；
作為中心區優質地鐵沿線用地，近年土地出讓均受到優質開發商青睞，目前落子廣州大道北的房企有千億房企恆大、過江龍信達、金茂、遠洋等，其中地膽越秀於該片區拿地總額達64.5億，而佳兆業於2013年5月拍下的同寶路地塊樓面價則為目前片區樓面價標杆。
一二手市場方面，地塊所處板塊一手樓盤集中，其中一手項目價格區間為5-6萬元/㎡之間；
二手樓齡較短的項目亦不少，價格在3.5-4.6萬元/㎡之間。廣州中原研究發展部認為該片區一二手樓價存在一定價差，同時部分4萬元/㎡或以上的二手項目屬於交樓時間較短或是由優質房企開發的項目，對於一手樓市亦形成一定競爭。
總結：離天河CBD較近的高端居住區，通勤條件優越
從目前中心區主要供貨的高端居住板塊與珠江新城的距離來看，廣鋼廣紙距離12-15公里，天河牛奶廠15-16公里，而廣州大道北則為8-10公里，除多條主幹道方便私家車來往以外，地鐵3號貫穿給該板塊加分不少，因此雖然廣鋼廣紙、牛奶廠有各自的賣點和特色，但從通勤角度而言，廣州大道北對於天河CBD的高端客戶群吸引力不容小覷。
而從今年以來片區的變化來看，一方面舊改推進效率較高，目前周邊部分舊廠、舊村環境逐步改善；另一方面該板塊本身商業配套成熟，同時在建項目亦帶有辦公、商業部分，未來人口流入趨勢樂觀，相信這一系列變化將推動區域市場價值提升。
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