業委會選舉難、共有資金管理混亂、物業服務“打折”……近年來，廣州市經濟社會快速發展，物業管理糾紛數量也呈現上升趨勢。同時，國務院於2018年3月取消了物業服務企業資質管理制度，對物業服務企業的行政監管制度急需進一步完善。

昨日起，《廣州市物業管理條例（徵求意見稿）》（以下稱“意見稿”）公開徵求意見，市住建委召開媒體通氣會解讀相關條文。記者注意到，意見稿與現行規定相比有不少變化：設立物業管理委員會制度，在業委會缺位時及時補位。耗時耗力“掃樓”書面投票也將被電子投票取代，實名制保證真實性。而對於不履職且逾期不改正的業委會，將由居委會組織重新選舉。

據悉，該條例預計2020年正式發佈實施。

熱點1 小區沒有業委會？物業管理委員會補位

業委會選舉難及運作不規範是我市乃至全國物業管理存在的主要問題之一，也是引發小區物業管理維穩事件的主要原因。因此，如何破解業委會選舉難和規範運作也是本次立法的重點問題。為解決該問題，意見稿擬設立物業管理委員會制度。由街道牽頭組織成立物業管理委員會。成員由5名至11名單數的業主代表和街（鎮）、公安派出所、居民委員會、物業服務企業各派1名代表組成。

物業管理委員會主要負責籌備成立業主大會並選舉業主委員會，在業主委員會產生後解散。而對於不具備成立業主大會條件或者未成立業主大會的住宅小區，物業管理委員會還可以起到牽頭與物業服務企業協調物業管理工作，在緊急情況下組織業主共同決定物業管理重要事務的作用。物業管理委員會是業委會發展的推動力量，是業委會缺位時的及時補位。

業委會體現的是業主對物業小區事務的自主管理，物業管理事務的最終決定權還是歸屬於業主。

熱點2 業委會不履職？居委會組織重新選舉

業主委員會運作不規範是引發物業管理糾紛的原因之一，主要表現在業主委員會不依法履行職責，如不組織召開業主大會臨時會議、不按照規定公示業主大會表決結果、不公佈相關資料和信息、不組織補選業主委員會委員或不組織換屆選舉等。

為此，意見稿對業主大會、業主委員會作出詳細規定，重點明確了業主委員會的具體職責，對業主委員會不履職行為，由屬地街道辦事處責令其限期改正。逾期仍拒不改正的，業主委員會不得繼續履行職責，由屬地居民委員會組織重新選舉業主委員會。在新一屆業主委員會產生前，由居民委員會代行業主委員會部分職責。

熱點3 共有部分不明確？登記公開永久明示

因物業管理區域內業主共有部分登記不完善，導致業主、建設單位、物業服務企業之間因共有物權不清晰而引發糾紛，這方面矛盾糾紛佔物業管理投訴量近三分之一。而且，公共區域收益本該歸全體業主共有，但存在部分物業服務企業、業主委員會管理該收益混亂，甚至發生挪用、侵佔該收益的違規行為。

為從源頭上解決問題，意見稿規定，新建物業辦理房屋所有權首次登記時，建設單位應當將建築區劃內依法屬於業主共有的建設用地使用權一併申請登記為業主共有，並將登記的清單及附圖移交全體業主和物業服務企業。同時，規定建設單位在小區內長期公開物業管理區域的建設工程總平面圖，將屬於業主共有的物權永久明示給全體業主。

意見稿中還專門設立業主共有資金管理制度。不僅明確了共有資金來源，並且規定業主大會成立前由物業服務企業管理；成立後由業主大會決定業委會或者物業服務企業管理。共有資金將主要用於物業服務合同約定之外的服務於業主的支出（含共用部位、共用設施設備的維修養護）和業主大會、業委會的工作經費等六個方面，並且每月定期公開資金支出明細，每年接受財務審計。

熱點4 物業企業缺監管？失信計入信用檔案

國務院在今年3月取消了對物業企業的資質管理制度，意味著進入物業管理市場沒有了准入門檻，行政部門急需新措施對物業服務企業的經營行為進行事中、事後監管。

為此，意見稿規定了對物業服務企業實施信用管理制度，以加強事中事後監管。一方面，市房屋行政主管部門應當建立健全物業服務企業信用檔案。另一方面，建設單位、業主可以對有失信行為的物業服務企業參與投標活動予以限制，對有守信行為的予以激勵。

物業服務企業在物業管理活動中服務行為不規範，違反有關法律、法規規定或者強制性標準，被行政機關作出行政處罰或其他行政處理決定，或者經司法機關認定違法的行為，應當認定為失信行為，由房屋行政主管部門記入信用檔案。

熱點5 存在開發遺留問題？查驗協議明確責任

實踐中，建設單位利用市場優勢地位，強行要求物業服務企業承接不符合承接查驗要求的共用部位、共用設施設備，將矛盾引向物業管理。同時，不少開發商和物業還是“母子關係”，而業主相對建設單位處於弱勢地位，缺乏有效抗爭手段。

意見稿規定，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收。雙方應當簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

物業交接後，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

而建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔責任。

熱點6 業主投票作假？實名電子票保真實

目前，業主決策大部分仍採用耗時耗力的“掃樓”書面投票形式，前前後後要花掉半年多的時間不說，表決結果的真實性也經常受到質疑，也引發了不少糾紛。

意見稿提出，將建立業主決策電子投票系統。法律、法規規定和管理規約、業主大會議事規則約定應由業主共同決定的事項，應當首先選擇採用業主決策電子投票系統表決。每個小區有自己的數據庫，電子投票建立在實名制的基礎上，“一戶一票”，與業主本人一一對應。

市住建委有關負責人表示，廣州市已於2016年底制定了電子投票的相關規則。搭建電子投票平臺的核心在於建立小區業主的數據庫，其中涉及上百萬的數據收集，工作量非常大。目前廣州已有400多個小區建立該數據庫，並有17個小區已經成功通過電子投票表決業委會選舉等事項。預計2020年條例頒佈實行時，全市每個住宅小區都建起數據庫，為電子投票平臺的全面推行打下基礎。

專家聲音 業主能夠更好地與物業平等協商

物業管理研究專家、廣州電大教授黃安心表示，物業管理糾紛佔到社區糾紛的85%，新的物業管理條例是“治未病”，不僅保護了業主的權利，物業公司的合法權益也得到保障。特別是新加入的“街道將配備物業管理專職工作人員”條文。

黃安心告訴記者，深圳為每個街道已經配備了3到5名專職人員，但目前廣州市的街道並沒有專門的物業管理人員，往往是城管科一人“身兼數職”，難以形成動態長效監管。

廣州大學法學院教授李偉則關注到了“業委會成立難”的問題。他認為，意見稿的目的在於推進小區業主委員會的成立，使得業主能夠更好地與物業企業平等協商。現實中，物業企業經常處於強勢優勢地位，好像是在管理業主，但其實物業應該是業主聘請來提供服務的。他還提到，有部分物業企業在合同結束後“拒絕退場”，新舊交接矛盾突出。意見稿中設置的“退出物業管理區域”等規定，讓合同能夠順利解除。

如何提意見？

1.登錄廣州市住房和城鄉建設委員會（http://www.gzcc.gov.cn），通過網站首頁上的“互動交流”-“意見徵集”欄目提交；

2.郵寄至廣州市越秀區豪賢路193號廣州市住房城鄉建設委物業管理處（郵政編碼：510030）；

3.傳真：83772710；

4.電子郵箱：[email protected].

提交意見請留下姓名和聯繫方式，以便作進一步聯繫。

信息時報記者 奚慧穎

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