深圳房改政策近日落地，新政規定，到2035年，深圳全市新建170套各類住房，其中保障性住房佔比六成，而商品性住房跌至四成，成為本次新政中最受關注的亮點。
不少深圳無房者歡呼慶祝，福利性住房的新時代似乎盡在咫尺。然而歡呼之後，不少人還是發現，深圳房改中的諸多細節問題，仍然有待明朗。
作者 | 諾亞財富品牌市場中心 繆欣欣
深圳樓市，終於扔出了重磅“炸彈”。
8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發佈《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱意見），意味著深圳版“房改”方案正式落地。
未來，深圳商品住房比例將僅佔40%，保障和人才住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保。
三大類四種住房 滿足各類群體需求
據悉，深圳將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，將住房分為三大類：
保障性住房佔60% 安居型住房售價為市場價一半
本次“房改”的亮點，即將保障性住房與市場商品住房的比例設為6：4。
即深圳市場商品住房，將僅佔住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。
而其餘60%則都屬於保障性住房，具體來看主要由三部分組成：
——人才住房，佔住房供應總量的20%左右，重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等方面人才供應。
可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優惠的政策。
——安居型商品房，佔住房供應總量的20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應。
可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。
——公共租賃住房，佔住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應。
建築面積以30—60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員、低保及低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
此外，政府還將對符合條件的各類人員進行住房貨幣補貼，探索採用住房租賃券的形式發放住房租賃補貼和人才安居補貼。
借鑑新加坡“組屋”模式
從商品住房為主向保障性住房為主的轉變，體現了深圳房改的核心精神，不少人認為這一思路借鑑了新加坡的“組屋”住房制度。
與美國、香港的商品房市場不同，新加坡的住房模式，以政府建設的廉租租屋為主體，少數私人商品住宅為輔。
核心的組屋制度模式是：新加坡政府通過強制低價徵地，然後建造組屋，再以遠低於市場商品房價格出售給符合條件的居民。
時至今日，組屋覆蓋人口比例由9%增加至82%，是新加坡住房市場中絕對的主力。
在這一種保障性住房模式中，主要體現出了以下幾種特點：
1、商品房不是主角，同時也可以說，開發商也不是主角。政府和保障性住房主導了房地產市場的大半江山。
2、福利性質越大的住房，房價越低，戶型面積越小。在保證大部分居民住者有其房的同時，還保留了一小部分商品房供應，為高端需求提供了出口。
3、同時設有本地戶籍人口的保護條款。在深圳，只有本地戶籍的人士才能購買安居型商品房，而非戶籍人士只能租房（低端）或申請人才住房（中高端）。
深圳房改落地，能否成為全國樣本？
自去年以來，中國多個城市紛紛降低落戶門檻，開啟“搶人才大戰”，大學本科、大專甚至中專學歷的都可以落戶，一夜之間年輕的大學生變成了香餑餑。
而與國際金融中心香港毗鄰的深圳，也不甘示弱。自2011年開始，深圳大力推動人才引進，從人才認定、住房、配偶就業、子女入學、學術研修津貼、海外人才等方面完善政策，以求解決高層次人才“引不進”、“留不住”的問題。
2016年，深圳再次發佈《關於促進人才優先發展的若干措施》，市區兩級財政每年投入近百億元吸引人才，2016-2017年兩年間，深圳引進人才高達45萬，被媒體稱為人才引進3.0時代。
那麼本次深圳房改是否能真正解決高層次人才留得住的問題？各方專家和媒體發表了自己的不同疑慮：
疑慮一：新增供給仍然不足
深圳現有常住人口1250萬人，人均住房建築面積僅為19.6平米，遠遠低於很多省會城市，比如人均36平米的南京市。
到2035年，深圳計劃將現有常住人口擴充到1800萬人，未來17年，淨增550萬人，需要住房180萬套。
深圳計劃未來18年建設籌集各類住房170萬套，這尚且不能滿足新增人口180萬套的住房需求，更不太可能改觀目前住房供求失衡狀態。
疑慮二：政府財政赤字能否支撐公屋開發？
新加坡大力發展廉租屋制度，是依靠低價強徵和建屋發展局赤字，才能完成“居者有其屋”的構想。
而新加坡之所以能承受赤字，是因為低成本住宅能提升勞動力成本競爭力，有利於增加就業和企業稅收。
新加坡政府只有一級財政，有足夠的激勵效果。
但是，對於我國來說，地方財政能否支撐地住這麼大的財政支持，人才強市戰略能否帶來支撐保障性住房開發的財政收入，還有待觀察。
去年深圳GDP增長12.87%的數字，在某種程度上給了大家一定信心，但對於全國其他城市來說，其可複製性仍然較差。
疑慮之三：房屋封閉流轉、價值幾何？
雖然本次房改新政可以保證新流入的人才不會因高房價而被擠出深圳，但卻不能保障他們因購買保障房還獲取財富增長。
《意見》規定：“購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿 15 年，或者年滿 60 週歲且購房滿 10 年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以進入市場流轉，但要向政府繳納一定比例的增值收益”，但如何繳納增值收益卻仍含糊不清。
對此，業內人士認為，新政的確貫徹了“房住不炒”的邏輯，只是購買人才房、安居房的投資很可能跑不過CPI，導致本該享受保障的群體，其資產財富積累或許無法跟上時代的步伐。
參考文獻：
歐陽先聲《歐陽捷：深圳房改積跬步難致千里——四大亮點、十大疑慮》
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