今天上午，深圳舉辦深化住房制度改革新聞通報會。會議議題很多，內容很長。有興趣的朋友可以看後面詳細報道。樓兔子幫你簡單列出以下幾點關鍵點：
1、這個框架新文件目標是深化住房制度改革。既然是制度性設計，那麼預期要延續執行的時間就比較長了。多久呢？18年！也就是說，未來18年，深圳的住房體系都得在這個文件框架內來畫圖了。所以說，這個文件會議很重要。
2、這個會議文件的核心是制度設計。而制度設計的核心是什麼呢？簡單來說就是三點：多主體供給，多渠道保障，租購併舉。
3、如何實現多主體供給？
當然第一重要的是要增加土地供應量。沒有面粉怎麼做麵包啊！所以，未來18年內，深圳計劃要新增盤活35平方公里土地用於建設各類住房。目標是建造不少於170萬套住房。
為什麼是18年建造170萬套住房啊？
因為2017年年底，深圳常住人口是1253萬人。預計到2035年，18年之後，深圳常住人口將達到1800萬人，新增大約550萬人。這樣預計新增加各類住房需求大約是180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設籌集能力，深圳將住房總量目標確定為170萬套。
題外話：A、王石在深圳演講的時候說過，深圳可供開發的建設用地已經不到20平方公里。現在要拓展到35平方公里。深圳政府有心且辛苦咯。但難度真心不小。B、18年之後深圳常住人口1800萬人，這個數字你應該自己再去評估一下。對應的170萬套住房需求，是不是夠用。
4、如何實現多渠道保障？
我的理解就是將這170萬套住房，劃分為不同類型的產品，對應不同層次的人群。官方的說法是：多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系。這個說法很有意思。此前的某端說法已經不出現了。
170萬套住房蛋糕怎麼分？40%是商品房。20%是人才房。20%是安居型保障房。20%是租賃用房。
也就是說，未來18年大約會建設商品住房70萬套，平均每年大約3.9萬套。每年3.9萬套對於深圳市場來說，夠不夠？絕對不夠！2015年深圳新建商品住宅62930套，2016年新建商品住房44111套，2017年新建商品住房33707套。供應量是在逐年下降的。
與此同此，你可以查閱一下，從2011年至2017年，深圳商品住房新房成交套數，最低的一年是2017年，成交了25820套。其次是2011年，成交了31867套。其餘年份全部在4萬套以上，最高的一年是2015年，賣了66373套。請注意，這些全都是一手商品住宅，不包括商務公寓哦。從歷史供求和未來18年的新增計劃看，深圳商品住房很難擺脫寅吃卯糧供求失衡的困難。
從以上銷售歷史看，每年3.9萬套那肯定是不夠的啦。但實話實說，將商品住宅佔比提高到40%。這已經很不容易了。官方的說法是：讓有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。這句話說的很巧妙。樓兔子的個人理解是：這大約70萬套住房就是此前表述的“某端有市場”。未來一定會迴歸市場定價。那麼市場定價的基石就兩條：供求和品質。供求是短缺的，深圳城市品質是提升的。因此，市場定價一定會是走高的。
另外就是人才房、安居型商品房和租賃房了。各佔20%的比例。亮點是人才房和保障房是可以個人購買的。
人才房可租可售，建築面積小於90平米。對象是人才。租售價格大約是市場價的60%。
安居型商品房也是可租可售，建築面積小於70平米。對象是深圳戶籍的財產限額條件人群。租售價格大約是市場價的50%。
租賃用房的對象就更寬泛啦。主要是建築面積30至60平米的小房子，租金是市場價的30%。特困群體甚至可以是市場價的10%。
一個特別要點明的是：可售的人才房和安居型商品房，是有一定年限不準上市交易的。過了年限封閉期，想要出售也只能是兩個方向：第一是由政府回購。第二是由其它符合條件的人來購買。也就是說，這類資產是不能流向商品房市場的。如果有人想在這裡低價買進，將來高價賣出賺錢。這條路子基本上是封死了。
結論：未來的深圳住房市場是閉環市場。商品房和各類保障房在自己的體系類流通，互相不干擾。每個層次的人，都可以在對應的框架內，找到自己的居所。百姓福利是增加了。但商品房市場的搏殺會更加激烈。
閱讀更多 樓兔子 的文章
