昨天（4月13日）下午，深圳又批售了兩個純新盤。一個寶安福永街道的菁英領寓，一個是坪山的泰富華悅都會華庭。
菁英領寓沒什麼可說的，批了一棟商務公寓，再批兩棟安居房。市場標杆意義有限。
坪山的悅都會華庭，卻很快引起市場波瀾。原因很簡單：這是純新的商品住宅，而且預售價再次出現與二手房的明顯倒掛！屬於明顯的 調控限價福利盤，買到即賺到。
今天一大早起來碼字。圈內人士透露說，悅都會華庭昨天下午拿到預售證後，接待中心忽然接到大量諮詢電話。很多人說當晚就開售了。實際上，並沒有開售。銷售員只是邀請誠意客戶今天到現場來品鑑。
01 坪山2字頭住宅新盤，均價3.2萬
我們先來看一下基本的預售信息吧。
悅都會華庭這次一共批售379套住宅，預售均價每平米3.2萬元，最低起售價每平米28255.08元，最高價是每平米35219.85元。預售單位面積是約75平米的三房兩廳一衛，約85平米的3房兩廳兩衛和約107平米的4房兩廳2衛。一套房總價範圍大約是213萬至380萬。
再仔細查閱預售信息，可以查到，悅都會華庭這次預售的產品中，約75平米的3房，一共165套。單價範圍在每平米2.8萬至3.3萬間，單套總價範圍在213萬至255萬之間。
約75平米的三房兩廳一衛
面積約85平米的3房約190套，單價範圍在每平米2.8萬至3.5萬元間，單套總價範圍約244萬至309萬。
約85平米的三房兩廳兩衛
約107平米的4房，一共有24套。單價範圍在每平米3.4萬至3.5萬元間，單套總價範圍約367萬至381萬。
約107平米的4房兩廳兩衛
顯然，主力產品是小三房，而且單價在每平米3萬元以內的產品有近100套之多！實在是出乎市場預料。
樓王至尊產品則是約107平米的4房，單價最高，套數最少。
02 悅都會這個價格，明顯低估了！
昨天，我簡單預告了這個新盤的批售信息後。好幾位地產圈內朋友也表示有興趣了。我的意見很清晰：這個預售價格，是在向市場投放紅利。剛需買家別錯過了。
1、對標地王盤，天花板還很遠
如果大家早就加入了樓兔子的小密圈，一定會清楚。我一貫都提醒大家買房要提前潛伏。而潛伏的地方就是和標杆盤對照。
去年12月底，東莞鳳崗大運城邦板塊批售了一個別墅新盤，知名品牌地產商開發。該樓盤樓面地價包含稅費，成本已經達到了每平米3萬元左右。別墅批售價直接無限接近每平米10萬元！結論是什麼？我第一時間提醒大家趕緊去買大運中心。大運中心佳兆業未來城每平米5萬元左右，含精裝修，太划算了。
坪山悅都會華庭這個也很有意思。大家可以看一下這張圖。坪山悅都會附近很多地王啊！龍光的玖雲著，泰禾的中央廣場，信達泰禾的金尊府，力高的君御國際，更早的則是深業東城等等。
關鍵是，目前市場上有一種傳言。信達泰禾金尊府很可能批售單價每平米4.5萬，加5000元精裝修。大約5萬元的實際銷售單價，泰禾肯定還虧錢！ 因為他的成本線在單價5.5萬以上。
同一地段，信達泰禾金尊府在前面頂著。悅都會華庭這個盤跟隨上揚，很輕鬆啊。
2、傳聞泰富華預期售價要高很多
我們簡單梳理一下近期深圳開售的幾個新盤，你就會發現：開發商都賣的很實在。龍華的龍光玖龍璽，香蜜湖的萬科瑧山府，這兩個盤最為典型。還有一直在排隊等候的華潤城三期。預售價都基本比原計劃低很多！
一方面，購房者是開心入場。另一方面，開發商是每賣一套都很心酸啊。一個非常典型的共性是，嚴格限價的新盤，基本上沒有任何開盤折扣！找誰都沒用。
泰富華悅都會的情況比較類似。
樓兔子得到消息說，泰富華悅都會華庭這個項目，地理位置很好。開發商原本期望值是單價每平米4萬元左右。實際上，該項目在去年年底也接到了一家知名銀行給出的報價。
據說，當時銀行方面想整體打包項目用於長租公寓開發，評估單價是每平米3.8萬元至4.2萬元！你一定想問：是哪家銀行？我只能透露一點。這家銀行去年非常高調地介入長租公寓，在深圳已經收儲了很幾家開發商旗下的新盤哦。猜一猜，你懂的。
這個傳聞真實性極高。這就說明一個問題：銀行方面對項目的市場評估價比現在的新房預售價要高很多！這個差價，就是紅利哦。
3、與周邊典型二手房價差明顯
本輪調控以來，樓兔子一直提醒大家，現在是買限價新房的好機會。原因很簡單：比周邊二手房價差至少10%，買到即賺到，安全又高效。
泰富華悅都會的批售價與二手房房價倒掛，也很明顯。
僅僅以最近的金地朗悅為例來說吧。2014年的次新房，低樓層89平米三房兩廳，毛坯單價竟然是每平米3.6萬元！泰富華悅都會85平米三房兩廳兩衛，帶精裝修，大約每平米3.4萬元左右。也就是說，
實際差價大約是每平米4000元！旁邊的毛坯二手房單價3.6萬元
每平米4000元！這個底部太安全啦。說句掏心窩子的話，真要跳樓的話，過去4年多的老業主比你更急佔位！但如果要漲的話，你全新產品，一定比老業主蹦的快，跳得高。
03 坪山剛需福利盤，買房得靠搶了
最後，我簡單說一下坪山。
很多人一定會說，坪山樓市最近兩年沒怎麼漲啊！確實是這麼個情況。
原因有兩個：1，整個深圳樓市從2016年10月4日以來，就被按住了。每個月下跌6元錢，看似不多。但真的沒讓大漲啊。2、整個坪山區，2015年左右是開發高潮期，但最近兩年真的比較沉寂，新項目不多。沒有新盤開發量的催動，房價很難上行。
但2018年下半年，坪山區核心城區供應量會明顯上升。按以往樓市慣例來說，這是一輪明顯上漲的機會。
再配合今年年底，南坪快速三期開通，坪鹽通道開通。坪山到深圳福田、前海的開車距離，將大約是40分鐘至1個小時。2022年，地鐵14號線和地鐵16號線 將通車。政府大基建墊付了這麼多錢，未來坪山房價大幅補漲的幾率很大。
坪山區的舊城改造將給片區帶來機會。
昨天和幾位朋友閒聊。一位地產商朋友調侃說，千萬別說我賣得好！誰說我賣得好，我發公告跟誰急！每賣一套房，我都想哭！便宜啊。
有錢人託關係拿房號，開發商心不甘情不願售房。市場太奇葩，還是早出手為妙。經濟學家管清友說，北上廣深的房子，趁著今天限價趕緊買，不買10年後更加買不起。我舉雙手贊成。龍光玖龍璽、萬科瑧山府和泰富華悅都會的購房者，也以腳投票了。
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