【本文看點】無論是企業還是個人，發生房地產所有權轉移的經濟行為是在所難免的，可你對房產所權和土地使用權發生轉移時涉及到的稅收又瞭解多少呢？
今天和大家講講這房產所權和土地使用權發生轉移時，哪些業務可以免徵“土地增值稅”呢？
1
建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，免徵“土地增值稅”
普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限，2005年5月31日以前由各省、自治區、直轄市人民政府規定。2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足:住宅小區建築容積率在1.0以上;單套建築面積在120平方米以下;實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格l.2倍以下。
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵“土地增值稅”。
2
因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，免徵“土地增值稅”
徵用是國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行徵收或者徵用並給予補償。
國有土地使用權收回是指當出現某種法律事實時，原批准用地的人民政府土地行政主管部門經批准後依法收回用地單位或者個人使用的國有土地使用權。
因此，納稅人出現因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，所取得的補償收入，免徵“土地增值稅”。
3
合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收“土地增值稅”
對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。
4
房屋產權、土地使用權以繼承、贈與方式無償轉讓的，免徵“土地增值稅”
繼承是房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人。
贈與是房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。
因此，房屋產權、土地使用權所有人以繼承、贈與方式無償轉讓的，免徵“土地增值稅”。
5
個人之間互換住房，經當地稅務機關核實，可以免徵“土地增值稅”
房屋所有權互換是當交換房屋的行為發生後，雙方不僅各自佔用了對方的房屋，同時雙方的產權也發生了更換；
房屋使用權交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用權，交換後只是使用權發生了互換，產權仍歸原房主所有。
因此，個人之間互換自有居住用房地產的，當需要進行所有權互換時，經當地稅務機關核實，可以免徵“土地增值稅”。
6
個人銷售住房，免徵“土地增值稅”
普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建築標準建造的居住用房屋。目前，多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2－6層(含6層)的樓房；高層住宅是指6層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。由於各地對多層和高層的定義不一致，劃分標準各地可根據實際情況酌情確定。
非普通住宅即普通住宅標準以外的住宅。
因此，對於個人而言，銷售的住房，無論是普通住宅還是非普通住宅，都免徵“土地增值稅”。
7
房地產開發企業持有產權未發生轉移的房產，不徵“土地增值稅”
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
8
轉讓舊房增值額未超過扣除項目金額20％的，免徵“土地增值稅”
企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免徵“土地增值稅”。
9
對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建後的企業，暫不徵“土地增值稅”
按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司）。對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建後的企業，暫不徵土地增值稅。
10
投資主體存續的企業合併，房地產轉移，暫不徵“土地增值稅”
按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合併為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合併後的企業，暫不徵“土地增值稅”。
11
投資主體存續的企業分立，房地產轉移，暫不徵“土地增值稅”
按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立後的企業，暫不徵“土地增值稅”。
12
企業改制重組時，發生房地產投資轉移，暫不徵土地增值稅
企業改制重組分為“整體改制”與“部分改制”。
整體改制是指以企業全部資產為基礎，通過資產重組，整體改建為符合現代企業制度要求的、規範的企業。當前，大部分企業採取整體改制的方式，特別適合中、小型企業改制原企業經營業績存續，其字號、商譽、商標等無形資產得以承繼，企業原有的架構得以完整保存，有利於企業的穩定，新股東的加入和機制的轉變，又增強了企業的活力，有利於促進企業的發展。
部分改制是企業以部分資產進行重組，通過吸收其他股東的投資或轉讓部分股權設立新的企業，原企業繼續保留。部分改制比較適合於大型企業的改制，尤其是設立股份有限公司時多采用部分改制的方式。嚴格來講，部分改制登記不是變更登記，而是設立登記。
因此，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅。
政策依據
1、《土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）
2、財政部 國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）
3、國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）
4、財政部 國家稅務總局《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）
5、《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
6、財政部 稅務總局《關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）
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