在“去槓桿”和“房住不炒”政策基調下，房企融資或將繼續處於寒冬。
“目前房企緊張的資金鍊很難有大的變化，上半年房地產類開發貸款餘額止跌回升，下半年可能增速重新放緩。”一位大型房企融資人士表示。
近期，市場普遍預期下半年財政政策將繼續發力，基建或將迎來爆發。不過，房地產融資渠道受限，融資利率高企。
房地產企業的策略，一方面提高週轉率、快速回籠資金。另一方面，多元化拓展融資渠道，ABS融資成為重要渠道之一。
不過，8月6日，天房集團一筆購房尾款ABS被中誠信列入信用評級觀察名單。ABS融資需關注企業槓桿，基礎資產現金流的回收及相應增信措施。
房企資金鍊緊張難改善
一位券商首席分析師表示，從近期政策基調看，下半年將以穩定為主，穩增長將成為要求，呈現出“松貨幣、寬財政、抬基建”的特徵，預計央行還將降準1-2次，社會融資規模增速仍可能難以回升。無論是加大信貸投放、還是資管新規中公募可以對接部分非標，對於基建是利好的。
另一地產私募人士認為，從數據看，土地供應和成交已經連續兩個月回落，如果繼續回落，意味著開發商擴張拿地的本輪週期告一段落。一些明星地產企業已經出現了戰略收縮傾向，隨著這些三四線房企拿地增速的放緩，可能將導致整體的土地市場開始進入下行通道，也將對遠期的地產投資產生負面影響。
前述地產業內人士表示，這意味著客戶貸款購房的難度和成本也將繼續增加。客戶購房首付比例、利率、首付資金來源審查、客戶資質審查將進一步上漲和收緊。
地產融資為何緊張
房地產融資渠道受限，開發貸額度緊張，導致融資利率高企。
有開發商人士稱，去年8%-9%的融資成本，今年已經漲到了13%甚至更高。另有信託人士稱，近期地產類信託利率已達14%-15%。甚至不良資產管理公司也加入了進來：“一二線住宅類項目成本13%-15%左右，走非金不良模式，資金規模和用途不限制。”
有債券業內人士表示，地產開發商融資緊張，“去槓桿”是當前的大背景。今年4月以來，200多隻、上千億債券取消或推遲發行，債券融資難度增加波及地產行業。“資管新規”落地後，“非標”通道變相接濟開發貸被限制。特別是，房企高週轉模式下，槓桿率一直居高不下。
在“去槓桿”和“房子是用來住的、不是用來炒的”政策基調下，房企融資或將繼續處於寒冬。
房地產企業的策略，一方面提高週轉率、快速回籠資金。另一方面，多元化拓展融資渠道，比如“以租賃之名”發行資產證券化產品和借道房地產信託等。
ABS融資火熱
各大型房企正緊抓政策契機，通過住房租賃、長租公寓ABS和購房尾款ABS等ABS類融資。
除數億元的購房尾款ABS融資連續獲得通過外，百億規模ABS融資相繼獲得通過。8月2日，“中信建投-遠洋地產長租公寓1號（1-5期）資產支持專項計劃”獲深交所審批通過，總規模50億元。此前，7月24日，“中聯前海開源-遠洋地產一號第N期資產支持專項計劃”項目狀態更新為“已回覆交易所意見”，規模高達100億元。7月31日，金科地產“天弘創新-美好生活供應鏈第1-8期資產支持專項計劃”獲上交所審批通過，總規模50億元，為該公司首單供應鏈ABS。
據不完全統計，截至2018年7月末，交易所市場和銀行間市場累計獲批房企供應鏈金融ABS金額3861億元，其中已發行1015億元。前30強房企超過2/3已發行或正在發行。
值得注意的是房企供應鏈（保理融資）ABS以房企為核心付款方的，拉長房企應付供應商賬款期限，使得彈性債務剛性化，應警惕該類ABS存量規模較大的房企剛性債務變化。
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