華夏幸福（600340）今天午間突發公告稱，控股股東華夏幸福基業控股（簡稱華夏控股）向中國平安旗下的平安資管轉讓19.7%公司股權。平安資管共耗資近140億，交易後成為華夏幸福第二大股東。
公告顯示，華夏控股共向平安資管轉讓5.82億股，單價為23.655元/股（7月9日收盤價的95折），即交易總價為137.7億元。轉讓後，平安資管共持有華夏幸福19.88%股權，華夏控股及一致行動人鼎基資本的持股將下降至42.66%（華夏幸福基業原持有61.67%，鼎基資本持有0.69%），仍為控股股東。
華夏幸福這一突然公告刺激了股價。下午華夏幸福迅速封漲停至27.39元，收盤市值807億元。
公告稱，向平安資管轉讓股權，旨在增強雙方在相關業務領域的潛在合作，完善公司治理水平，持續提升公司競爭能力與盈利水平，促進公司的快速健康發展。
平安系在地產行業的投資非常廣泛，此前也曾入股碧桂園成為二股東，但大摩財經發現，與2015年僅作為財務投資入股碧桂園不同，平安資管此番成為華夏幸福二股東可謂“強勢”。
平安資管首先讓華夏控股簽下了對賭協議。後者承諾以華夏幸福2017年淨利為基數，上市公司2018-2020年淨利潤增長率不低於30%、65%、105％，即三年淨利潤分別不低於114.15億、144.88億、180億。
公告還顯示，協議簽署5日內，華夏控股要把其持有的上市公司10%股權質押給平安資管。這也意味著將來一旦有變，平安資管實際控制的股份將和華夏控股相差無幾。
此外，平安資管還獲得了兩個董事會席位，而中國平安入股碧桂園時並未謀求董事席位。平安資管付款的條件也甚為寬鬆。其分三筆支付137.7億轉讓款（25%、25%、50%），首期僅需支付34.43億元。
從協議看，平安資管為自己的這筆投資上了多重保險，也顯示對華夏幸福並不是完全放心。
華夏幸福困局
今年以來，銀根收緊的市場大背景下房企遭遇資金“緊箍咒”，融資渠道不斷收緊、融資成本不斷上升，高負債房企尤為艱難，許多房企甚至一線房企曝出資金鍊危機，華夏幸福也深陷相關傳聞。
去年底至今，環京樓市受房產市場調控影響遇冷，重倉環京住宅市場的華夏幸福傳統地產業務受到很大影響，旗下孔雀城多個樓盤大幅降價回籠資金。今年3-4月，華夏幸福被傳資金鍊緊張，其產業新城PPP模式同時遭到拷問，輿論風暴來襲，上交所隨後向華夏幸福發出18項問詢。
房市調控與政府降槓桿的雙重打擊，是華夏幸福暴露出危機的根本原因。
華夏幸福近年來轉型與地方政府合作的產業新城模式，2017年華夏幸福總收入近600億，產業新城佔47.7%。產業新城的利潤率高於地產，但核心問題在於依賴政府支付，付款週期較長，華夏幸福的現金流仍然依賴傳統地產：2017年地產簽約銷售額約佔華夏幸福總銷售額的80%。
這也意味著華夏幸福是以短養長，用住宅銷售的資金支撐長期回報的產業新城。過去這個模式雖然存在長短錯配的資金問題，但問題並不嚴重。但去年至今，一方面房地產調控愈發緊張，特別是環京市場很多樓盤的價格近乎腰斬，華夏幸福的銷售現金流受到很大影響；另一方面，地府政府開始降槓桿降負債，依賴政府支付的PPP模式遭遇嚴重挑戰，回款問題突出。
前段時間東方園林遭遇危機，即顯示出，依賴PPP項目的公司雖然財報上利潤表現良好，資金鍊卻已出現重大挑戰。華夏幸福今年一季報顯示，籌資活動現金流入134億元，較去年同期的188億出現大幅下降。同時，當季由於償還大量舊債，籌資現金淨額為負。不過華夏幸福目前仍能正常融資。其最近成功發行了20億公司債券，相比一些融資不順的房企已經算是很“幸福”。
儘管華夏幸福此前聲稱自己的問題並不嚴重，但兩頭受堵的大環境下，市場對華夏幸福的憂慮顯然已提高。在此背景下，華夏幸福引入平安資管做二股東並不出乎市場意外。
金主平安
平安系是中國房地產市場舉足輕重的資本力量。早期險資投資渠道較為單一，但在2012-2014年，證監會保監會監管大鬆綁，為險資投資房地產項目開放制度紅利，這也使平安系在此後大舉進入房地產投資市場。
平安系的房地產金融投資初期主要依託資產證券化模式，即拿地拿項目後通過轉化為債權類固定收益產品。隨著平安系在這一市場投資的深入，依託其全方位金牌牌照優勢，快速形成了債權、股權等多層次房地產金融投資體系，不僅投資大量不動產項目，還巨資持有數十家房企的股權，包括保利、綠城、融創、碧桂園、金地、招商等諸多一、二線房企。
平安系縱橫房地產還有額外優勢。2015年中國平安斥資62.95億元，以較為優惠的價格入股碧桂園成為第二大股東。碧桂園前CFO吳建斌曾在《我在碧桂園的1000天》中透露，之所以考慮引入平安系，主要是考慮“染紅”，從而獲得較高的信用評級和市盈率，以解決當時民營房企融資成本較高、不被市場信任的問題。
平安系去年還增持港股房企旭輝控股集團（0884.HK）至10%左右股權，為第三大股東。其中也浮現了平安資管的身影。平安資管官網顯示，其目前管理資產超過2.67萬億。
平安系戰略投資華夏幸福，市場一片歡騰，泰禾等多家房企上市公司股價上漲。抄底時刻到了？
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