房小評 中國房評報道 前天
8月9日，富力地產發佈了上半年業績正面盈利預告，截至2018年6月30日，富力地產預計上半年合併利潤將較去年同期錄得大幅增長超過55%。
根據2017年上半年實現24.8億元的利潤計算，今年上半年富力地產的利潤預計可達38.44億元。
對此預計期內合併利潤的增長，富力地產稱主要是由於集團於有關期間可確認收入的物業增加以及該等物業的毛利率增長所致。
如果你關注近期房企的公告，就不難發現這個增幅在今年的同行中並不算很令人驚喜。時值半年考到來之際，房企們紛紛發佈盈喜，以恆大、融創為首的第一梯隊房企，利潤漲幅甚至都超過100%、200%。
此外，中型房企中，新城控股歸屬股東淨利潤增幅超70%，雅居樂純利增長超過80%。
是什麼讓2018年的房企集體“開掛”呢？
按照房地產的結算週期來看，2018年對應結算的基本是在2016年房地產火熱時期銷售的物業，成交價格與利潤都比如今嚴格調控之下要樂觀很多。
而且多數盈喜增幅驚人的房企都來自港股，因為今年新實行的香港財務報告準則第15號，採納了新的會計準則，讓企業已預售未交房的物業提前結轉為收入，提前釋放了利潤。
因此，相比於數字遊戲下的利潤大增，關於富力，接下來半年報更值得關注的問題有兩個，一是資金情況，二是銷售額。
大家都知道，今年房地產行業錢緊，這對富力地產來說更是個嚴峻的年份。
此前，584.3億元買地衝擊規模以及200億收購萬達酒店，使得富力地產負債持續上升，2017年淨負債率達近170%，連續3年超過150%。
亟待資金輸血緩解壓力的富力地產，2018年卻遭遇嚴厲的房企金融監管，多筆融資計劃受阻。
2月9日，富力地產公告表示，鑑於近期市場波動較大，取消發行10億元中期票據；5月23日，富力又取消了10億元超短融發行計劃。5月29日富力地產的一筆60億元住房租賃專項公司債也宣告中止。
而此前，富力第5次衝擊回A股的計劃也宣告中止，IPO融資計劃失敗。
收購酒店集群讓富力畫下更宏大的藍圖，但富力旗下酒店業務本就一直在虧損，萬達酒店短期內也無法帶來可觀利潤，於是房地產銷售收入成了富力為數不多可倚仗的資金來源。
今年富力喊出了1300億的銷售目標，內部目標甚至高達1500—1600億。因為銷售規模已經成為房企獲得融資的一個重要通行證。
據富力此前披露數據，累計至2018年6月底，富力地產總權益合約銷售金額約人民幣569.6億元，銷售面積達約441.39萬平方米。與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升47%和50%。截至今年6月底，富力地產已完成2018年銷售目標的43.8%。
考慮到房企普遍在下半年推盤力度更大，2018年富力也許終於要實現一回銷售目標了?
關於富力地產與銷售業績不得不說的二三事，房小評此前曾撰文【年報季】富力連續三年未完成業績目標：李思廉又放大衛星！詳述過，不妨重溫一下。
【年報季】富力連續三年未完成業績目標：李思廉又放大衛星！
港股上市的房地產企業中有這麼一家公司，其老闆每年都會在年度業績發佈會上許諾一個業績目標，然後到跟前卻未完成。
如是重複，已經三年！
這家房地產企業名字叫富力地產（2777.HK），這個鍾愛許諾業績的老闆就是富力地產董事長李思廉。
毫不例外，3月19日，富力地產在香港舉行2017年度業績發佈會，李思廉在其今年營業收入再次未完成年初許諾的業績目標情況下，竟然再度誇下海口，說富力地產2018年營業收入目標是1300億元！
壹：完不成的目標
對於上市公司來說，每年的業績目標，應該是上市公司董事會經過慎重討論決定的。
無論在A股，還是港股，很少看到一家企業屢屢失信，總是完不成其年初承諾的業績目標，而又屢屢許諾更高目標的。
從這點上看，富力地產真是一家奇葩的企業，真不知道公司下面負責經營業績的老總，是不是故意跟董事長李思廉對著幹。
難道就不能爭氣一點，完成一次目標嗎？
2015年，富力地產年初制定目標是550億元，結果當年公司竟然只完成544億元，就差6億元。這也是富力最接近其年初許諾目標的一次了。需要注意的是，2015年年初，富力制定目標是600億元，眼看市場情況不好，年中主動下調了業績目標到550億元，即便如此，還是差那麼一點。
似乎是對2015年業績不理想的結果不服氣，富力2016年再次喊出自己目標是600億元，結果當年僅完成537.3億元，又沒完成目標。
不過，每年完不成目標的時候，富力總會拋出另一個指標：協議銷售額。當年，富力宣稱其2016年協議銷售額是609億元，正好完成了年初制定的目標。
好吧，讓港股股民去評判吧。
2017年，富力喊出了730億元的目標，不過當年僅完成592.8億元！又沒有完成！
富力每年能夠完成的業績，距離其年初喊出的目標之間的距離，似乎越來越遠了。於是，李思廉喊出了2018年業績目標是1300億元的豪言壯語。
其實，這也不是豪言壯語了，此時的市場已經發生很大變化，年度銷售額1000億元已經根本算不得大公司了。2017年，年度銷售額達到1000億元以上的房企就有17家。
關鍵是，銀行對於房地產企業融資全部是看銷售額投票，如今年度銷售額不過1000億元，拿到貸款的利率比別人高不說，能否拿到貸款都難說。
這對於剛剛收購了萬達酒店資產的富力來說，給銀行爺爺一個好的預期，是必須的。
1300億元這個指標，難道就是為了證明富力可以進“千億俱樂部”而設定的嗎？
貳： 利潤增長中的玄機
3月19日，富力地產在香港舉行2017年年度業績發佈會，伴隨著發佈會進行，富力地產股價已經悄然拉昇，當日上漲2.71%，收報20.5港元/股。
當日，大摩給予富力地產“增持”評級，並且預計未來15日富力股價都會連續上漲。
於是，就有朋友私信問小摩（就看不慣大摩）：富力股票現在能買嗎？
港交所上市的企業股價取決於其利潤，買港股的股民都比較現實，只看重公司利潤和分紅，不管老闆如何忽悠，就看每股到年底給分的錢，否則就用腳投票。
這也是之前融創的老孫再三就融創股價喊冤，覺得香港股民不懂融創的投資價值。恰恰相反，香港股民是最懂上市公司投資價值，尤其是內房股投資價值的。
富力股價當日收穫了股民的青睞，最大的原因就是這是一份高利潤的年報，相比其他內房股少得可憐的利潤與高得驚人的銷售額來說，富力地產2017年收入雖然不高，但是利潤卻不低。
富力地產公告稱，截至2017年12月31日止年度公司實現營業額人民幣592.8億元，同比增加10%；純利214.2億元，同比增加204%；物業銷售收入537.1億元，同比增加9%；毛利率及物業銷售的毛利率分別大幅上升至35.4%及37.6%；擬派發末期股息每股0.77元。
不過，利潤同比增加204%，這個裡面包含了收購萬達的投資溢利131.08億元，如果去掉這131.08億元，則富力地產2017年淨利潤為83.2億元，雖然同比也有18%的漲幅，但是遠遠不是其公告的同比增長204%那麼多。
富力地產公告稱，集團產生溢價收購收益131.08億元。租金收入增加3%，令物業投資分部盈利達4.22億元，當中未計投資物業公允價值收益7.81億元。酒店營運(不包括來自收購酒店資產的議價收購收益)錄得虧損1.46億元，而上年度則為虧損1.83億元。集團的其他業務分部(包括建築服務及足球隊)錄得虧損6.70億元，而上年度則為虧損5.50億元。
至於收購萬達的投資性溢利，說白了，就是自認為買了便宜資產，通過會計手段進行了重新處理的數據。
如果是小摩買股票的話，才不信這個“買便宜了賺的錢”的說法，而是更關注富力後續湊齊給萬達的錢的資金壓力。
叄：回A排名還後退了！
3月19日的富力2017年度業績發佈會上，李思廉透露的一個關於富力迴歸A股的信息，立即被媒體抓住，並被迅速放大。
李思廉說，富力迴歸A股一直在排隊，如今跟他們一起排隊的企業，要麼就上市了，要麼就被否了，只有富力和萬達還在排隊。而且，排隊名次從原來的50多名，後退到了70多名。
動動腦子想象力，立即覺得這是個可笑的畫面，迴歸A股的房地產企業排隊裡面，就剩了富力和萬達排隊……
小摩不說了，大家想吧！
自從收購萬達酒店資產後，李思廉每個場合都提到收購萬達酒店資產的划算，以及收購萬達資產對富力後續業績的貢獻和想象。
李思廉說，收購萬達的酒店資產摺合每家酒店成本約2.55億元，而富力自己建設一個酒店的成本是4.3億元，收購之後，富力已經有88家，2萬多間客房的第一大酒店開發商，這些酒店資產做融資，將是一筆巨大的財富。
2017年，富力地產也花費了584.3億元買地，2018年也準備了2400億元的貨值，今年李思廉挾2400億元的貨值衝刺1300億元的銷售額，能否成功，我們只有拭目以待啦！
不過，準備充足貨值和能否完成銷售目標完全是兩回事。如今房地產企業規模化競爭的結果是，優秀人才和銷售能力已經拉開檔次。這幾年富力業績一直原地踏步，連“千億俱樂部”都沒進去，其管理能力和銷售去化能力如何，不由得讓人打問號。
更何況，2018年是房地產行業普遍認為的“小年”，要在這樣的年份裡取得業績翻倍的增長，難道就是有土地就夠的嗎？相反，從房地產市場表現來看，今年1-2月份房地產市場的更大問題是需求疲軟。如果房地產企業庫存量都佈局在市場疲軟的城市，那就更麻煩了。
閱讀更多 房評報道 的文章
