本報記者 毛中楠 張玉 劉頌輝 石英婧
儘管表示地王項目未入市不會對企業資金狀況造成影響，大部分持有高價地王項目的企業仍然在焦急等待著預售證的發放。
2016年，是上海土地市場突飛猛進的一年。不過，隨後，嚴格的調控政策頻發，讓上海的房地產市場急轉直下，預售證放緩、價格嚴控。兩年過去，昔日的地王如今何樣？
連日來，《中國經營報》記者實地走訪了位於上海市靜安區、虹口區、寶山區、青浦區、松江區等地的近十幅“地王”項目瞭解到，多數地王項目目前正在緊張的施工過程中，不少地王項目正在等待預售證發放。
對於目前地王項目的施工進度情況，記者先後致電致函多家房企進行求證。其中中駿置業上海相關品牌負責人回應稱，“天瓏”“天璟”兩幅地王項目的位置較好，加上“天字系”屬於公司的高端品牌，因此，這兩個產品屬於比較好賣的項目。“但我們目前沒有辦法，現在是根據排隊形式來發證的，我們目前仍然沒有拿到預售證，只能等待。只要預售證拿下來，我們肯定會直接開盤的。”
中糧地產上海相關品牌負責人回應稱按照總部規定，一般不接受媒體採訪，可以以採訪函形式向總部求證。記者隨後向其發送相關採訪函件，不過截至發稿，未收到相關回復。此外，據葛洲壩地產相關負責人日前透露，目前葛洲壩虹橋紫郡公館項目已經基本建成，正在積極申領預售證。建發地產上海公司營銷負責人稱，對於項目上的工程進度並不瞭解，會及時跟進並向記者反饋情況，不過，記者隨後多次聯繫上述負責人，截至發稿，未得到具體回應。
預售證難產
2016年8月，建發、中糧、首開聯合體拿下顧村N12-1101單元06-01地塊，總價67.9億元，樓板價53727元/平方米，溢價率115%，問鼎了彼時外環宅地成交樓板價之最。
記者注意到，早在2016年12月，寶山區規劃和土地管理局便公佈對上述顧村地王項目的商品房項目設計方案的公告。今年5月份，寶山規土局再次發佈上述地塊調整涉及方案的公告。
8月5日，記者走訪了位於寶山區的建發顧村地王央璽項目的施工現場，注意到，16層高層基本框架已經建好，每棟樓都有工人混水凝土、運輸磚塊和修正牆壁，分工井然有序，並且幾乎每棟樓都配有塔吊。從現場工人介紹，上述地王央璽項目從正月初八開工，目前在建的項目是16層的高層，別墅區還在待建中。
而在青浦區，2016年8月，葛洲壩地產以9.7億元一舉拿下青浦區盈浦街道勝利路西側02-01地塊，樓板價32149元/平方米，溢價率114.32%。
在位於青浦區諸光路與徐南路交叉口的葛洲壩虹橋紫郡公館，記者瞭解到，項目還未開盤，預計最快在8月底9月初拿到預售證。
松江區的幾處地王項目也進展各異。時間倒退到2016年5月，彼時，距離泗涇地鐵站直線距離800米左右的融創、格力兩塊土地被譽為“泗涇雙子星”，接連刷新了“地王”的樓板價。
記者在現場注意到，格力的項目正在施工，據現場保安介紹，是地下室在施工。而在與格力地王一街之隔的便是融創地王項目，記者注意到，樓盤和售樓處已基本建好，小區售樓處上可以看到“融創·壹號府”字樣。
2016年7月1日上午，合景泰富以47.35億元拿下松江區方松街道新城主城B單元B06-06號地塊，成交樓板價為39073元/平方米，溢價56.27%。日前，記者在實地走訪過程中發現，該項目工地仍在施工，負責接待的物業人員表示，目前售樓處暫時不對外開放，沙盤、樣板間也不對外展示，具體的開放時間要等待通知。
而位於浦東新區的中糧新城地王項目，記者瞭解到，項目還未取得預售證，因此樣板間暫時不對外開放。
針對上海地王遲難入市的情況，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，對於當前很多地王項目來說，不入市有兩種考慮。第一種是主動的，即認為當前入市因為有限價政策，不划算。第二種是被動的，即資金面收緊，施工方面都是斷斷續續的。總體上說此類問題多少也說明，地王項目是面臨銷售或定價方面的壓力的。
同策研究院首席分析師張宏偉分析指出，地王遲遲未入市緣於此前樓板價過高，從被動角度來講，受政府預售審批的限制，開發商賣的價格跟政府批下來預售許可的價格差距特別大，“根據我們瞭解的一些經驗，政府審批後的價格與一般會降15%左右一些高價地王項目，如果按照這種方式去賣，很難實現回報”。其次，張宏偉稱，由於目前行業處於下行通道，房價難以繼續上漲，並不是最好的入市時機，所以，有的房企開盤和開發的週期都會延後。
資金承壓
在當前營商環境趨嚴、融資環境趨緊的情況下，上述地王項目遲遲施工進度緩慢是否會對公司資金狀況造成影響？
建發地產2017年度報告顯示，報告期內公司短期借款為72.14億元，上年同期則為30.44億元，同比增長136.99%。截至2017年底，公司應付賬款為105.12億元。此外，公司一年到期的非流動負債為61.68億元，去年年底為46.48億元。
此外，記者注意到，2013年～2017年，合景泰富流動負債分別為249.87億元、280.48億元、321.9億元、473.09億元及494.07億元，呈逐年上升趨勢。同時，公司負債總額分別為437.48億元、511.1億元、573.23億元、867.33億元、1066.99億元。
與此同時記者也注意到，2017年中糧地產資產負債率增加了3.83個百分點，達到了84.5%。
在張宏偉看來，槓桿率比較高的企業所拿的地王項目，由於樓板價較高又沒有辦法進行高週轉，其所面臨的資金壓力較大。“兩年前拿地王的邏輯是，房價上漲能夠對沖樓板價上漲帶來的成本上升壓力從而尚有利潤。現在的市場行情有所變化，一方面市場在下行，另一方面受政府預售審批限制。同時，資金面越來越緊張，融資渠道收緊，企業資金壓力比較大，會出現折價出售和降價銷售。如果出現比較嚴重的資金壓力，出現在今年下半年的概率還是蠻高的。”張宏偉說。
在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，對於地王和高價地的企業，要具體看企業的分佈情況。地王或者高價地分佈在一二線城市，沒有辦法做“高週轉”，將會面臨很大風險。另外，還要看企業的資金能力，如果企業融資困難，企業面臨的境地將會很危險。目前地王項目也沒有更好的選擇去止損，只能去“扛”或者賣股份，如果“扛”不下去，只能進行“大甩賣”。
事實上，在資金壓力較大的情況下，記者注意到，地王也開始選擇“割肉”保本入市。
2016年8月16日，中駿以總價6億元獲得青浦區徐涇鎮徐南路北側地塊，溢價率165%，樓面價4.5萬元/平方米，創造了區域價格“地王”。2016年9月7日，中駿置業擲21億元拿下上海市青浦區徐涇鎮一幅“地王”項目。
在“中駿天瓏”項目售樓處，銷售人員告訴記者，目前項目報備的預售價已經得到了區政府的批准，正在市房管局排隊等著拿證，預計均價在5.8萬元/平方米。
對於此次項目的開盤價格，中駿置業上述負責人回應稱，未來預售證限定的價格在5萬元～6萬元之間，只要預售證下來，我們肯定會根據這個時間節點來及時開盤。
上述負責人表示，地王項目目前不會對公司整體運營造成任何影響。“我們現在在環滬地區也有很多項目在做。”
“對於此類項目的入市來說，不入市則意味著未來資金回籠會更難，所以企業也是面臨兩難。對於此類項目而言，後續需要積極導入部分參與者進行聯合開發，這樣才有助於降低資金風險。”嚴躍進說道。
付魁對本文亦有貢獻
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