我不能不再次強調：三代養一鋪，十鋪九坑！
恐怕你們都快要忘記了，星佬囉嗦再闡述一番，330大綱之後的商服類分別進入兩個市場：一個是公司市場，“3·30”後買入的無論一手還是二手物業，都只能賣給公司，只能在公司之間流動；另一個是個人市場，“3·30”後個人已不能再買一手商服了，但個人買入的二手商服，可以賣給個人，也可以賣給公司，但必須取得不動產證2年後才可以轉讓。
對於一手，你們很多人也不曉得註冊公司法人去買公寓商鋪，後續事情該是多麼繁瑣（銷售絕對不會告訴你的）。
首先，公司註冊雖然很簡單，但之後賬務稅費年審等等你要專門外包代理，絕對不能輕易註銷，且不說註銷手續繁瑣耗時，對於從來只有安分打工的你，這個公司可分分鐘伴隨你幾十年的，當法人代表可要謹慎。其次，這物業屬於公司的資產，這資產無論有否租金收入，都需要按規定繳稅了（具體不寫了，你可以當做是商服房產稅）。
很多個人持有時候可以打擦邊球略過的環節，換成公司持有，就成了每年每月都流血的閹雞了。
可能有人長舒一口氣，二手的商服不還是可以賣給私人嗎？不就是兩年限售嘛。
拜託，一入手基本套牢，哪裡還有接盤俠。
本文要特別再說說商鋪，這可能會得罪不少商業地產開發的朋友，只是在這個小圈子中，我還是要表明自己的態度。
最近商服重新火爆，不少夥伴諮詢我某某商場或者某某樓盤商鋪能不能買，我就不列名了，僅取其一作為案例給大家盤盤。
位於某地鐵上蓋商場，地鐵成熟，且有新建地鐵線交匯預期。開發商A建成後轉讓委託運營商B經營。
B提出的銷售政策：臨街商鋪，擁有產權，但是自持；內部場地劃隔分鋪，出讓經營使用權25年（20年送5年）；由管理處統一招商出租，返租五年，前兩年每年返還8%，後三年每年返還10%；若一次性付款，可93折，按揭95折，分十年期。
這是現在很典型的商鋪返租運作模式。其他就是除了自持部分之外，其他產權商鋪全部打包出售，物業統一規劃，業主租賃自理。
這其中有什麼暗坑呢？
一個商鋪能否成功，開發商和運營方是誰很重要。很不幸的是，我要說的商鋪風險，首當其衝的就是此類開發商委託運營方統一運營的項目。一般結果是死多活少（注意不是成功）。原因很簡單，開發商自知運營能力不行，缺乏信心，也對這個地段人口結構把握不是很準，才會把項目拱手讓人，以求套現抽身離場。
其次是看運營商自持比例。自持比例過少，重要位置的商鋪，運營商自持不賣，而邊角位則大部分打包出售。為什麼是坑？因為好東西大家都知道，更何況是專業的商業團隊經過精密計算出來的位置，肥水不流外人田，自己捂著待生蛋，至於那些可能會生蛋的，賠率過大就不參與了，請君入甕。簡單來說就是自持比例越高，代表開發商信心越足，越願意砸錢去宣傳（不過現在聽聞硬性規定，商業必須大部分自持了，這判斷標準又渾水摸魚了）。
第三，商場內部二三四五樓上分隔的內鋪，這種沒有獨立產權，以卡位形式出讓使用權賣給投資人，然後美其言返租n年，年回報可有10%呢！打住，坑！且不說產權問題，這樣的返租形式基本上就是巨坑。之所以很多人會熱衷於上當，是因為便宜啊，租金返現，加上可貸款，首付很低甚至部分還能做成零首付，以後只需要美美地坐等收租即可，10%呢！
哎，星佬嘆息，返租時間越長越坑。
這與跟你借錢是一樣的道理，金錢是有時間價值的，你無法預計後續多年的通貨膨脹。約定的租金返現，在某些新興地段或者會變成熟，租金漲幅會大大跑贏當年的租金水平。你一次性給予開發商的錢，不過是另類的每年或者每月返還利息給你而已。另外，在設計返租模式之前，很多管理商就已經暗裡把返租給你的大部分甚至全部租金攤算給你的售價上了，不過是羊毛出在羊身上。
為什麼會出現返租形式，通常都是因為行情不好，很難通過正常銷售手段銷售，總體是為賣而賣。其實我也要透漏一點，這樣的返租形式其實是違規的，十年前國家就已經發文禁止“售後包租”及“承諾回報”等行為，如果你不幸下定了，要拿回定金，可以找律師談談，費勁磨一磨，要不商城到口的肥肉可不容易吐出來的。
別太相信太久遠的返租條約，萬一，星佬就說萬一啊，三五年後這個管理公司註銷了，你去哪裡投訴？我再悄悄告訴各位，很多這類簽約協議其實都是第三方皮包公司與你簽訂的包租協議，有沒有實力兌現承諾還說不定呢，違約成本可能暗處給你一列小字：違約賠償一個月的租金。
話說的有點多了，商鋪最初始階段是最好賣的，因為是紙面文化，有幻想空間，但是一旦給證明是一個死鋪，就註定爛在手裡，租都租不出去。而且地段轉移，帶動著新興商業體的轉移，以廣州為例，多年前商業氛圍濃烈的一德路、狀元坊，現在淪落了；佛山的南海廣場，日益蕭條，商業體也往千燈湖扎堆了。
說得很絕望啊，難道商鋪就真的一無是處嗎？或者我能不能反其道而行，細細挑選那些商場全部自持經營的、開發商就是運營商、肯砸錢宣傳，而且地段超好又有發展前景的呢？
這我也說不準了。這個就關乎運營商（即開發商）的運營能力了。我就舉一個短期失敗的例子：佛山金融城廣場。
要地段有地段，千燈湖佛山最具潛力地塊，要運作有運作，廣州地鐵開發兼運營，要方便有方便，直接金融高新區地鐵站地下出口直入。
作為金融高新區地鐵站上蓋商業，餐飲、超市、服飾、休閒、遊樂、家居應有盡有。
2015年8月，金融城廣場盛大開業，一時媒體爭相報道。
而2017年6月，不到兩年的時間，商戶大部分撤場了。這廣州地鐵首次開發的商業體，如今只能重新規劃了。期待他們能夠在眾商場之中打出漂亮的翻身仗（我知道你們要說失敗是因為運營不過旁邊的萬達廣場）。
結語：
無論是公寓還是商鋪，公寓還能住住人，而只有商業運作的商鋪，絕對是一個高專業加高運氣才能發生奇蹟的項目，特別是運氣！一旦一個商鋪奇蹟般成為了旺地，那就是相當成功，這個幾率估計就千分之一吧。連續高昂的現金流，將會為你帶來豐厚的被動收入，當然這也是很多投資商鋪的人最為夢想的一刻。而一旦落空，就是噩夢。
所以，夥伴們，能不能別玩這樣過分刺激的遊戲，安安份份，我們就耍點房子折騰折騰過家家，花園遛娃，樂也融融。
生活很美好，珍愛財富，為了孩子，遠離商鋪。
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