上海新黃浦置業股份有限公司(600638.SH，以下簡稱“新黃浦”)的“宮鬥”事件仍在發酵。近日，根據《中國經濟週刊》報道，原董事長程齊鳴被罷免的深層原因在於，程齊鳴與某公司簽署了一份勞務費總金額達稅後500萬元的秘密協議，協議中約定程齊鳴在擔任新黃浦董事長期間，聽從該公司的“指派和領導”。
針對此說法，《中國經營報》記者多次致電致函新黃浦董秘辦和證券部，相關工作人員表示：“根據公司規定，採訪事宜直接聯繫董秘。”隨後記者多次撥打董秘電話，均無人接聽或由工作人員告知其外出不在辦公室。截至發稿前，採訪函件亦未收到回覆。
記者注意到，新黃浦方面近日公告稱，預計2018年上半年度實現歸屬於上市公司股東的淨利1.10億元左右，同比減少82%左右。而回顧新黃浦近5年的業績表現，自2013年始，新黃浦的歸母扣非淨利潤和房地產業毛利率均連續5年出現下滑。規模競爭時代，以房地產開發經營為主業的新黃浦出路何在?
“中小房企正面臨生存空間遭受擠壓的危機，可以深耕細分市場，不一定只有加槓桿做大規模一條路。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。不過，對於特色並不鮮明的房企而言，未來發展路上依然有被市場洗牌、巨頭吞併的風險。
管理層“宮鬥”資本爭奪控制權
近日，新黃浦方面公告表示，召開董事會臨時會議，審議通過“關於推薦選舉新任公司董事長的議案”，執行董事陸卻非當選新一任董事長。
此前不久，根據新黃浦公告，公司7月20日召開董事會臨時會議，審議通過“關於罷免程齊鳴公司董事長職務的議案”，罷免原因是鑑於程齊鳴的“年齡及身體原因”。
由於該議案有1名董事反對，3名董事棄權，程齊鳴本人對此議案投反對票，並提出以身體和年齡原因罷免太兒戲，無法律依據。因此上交所“閃電”下發了監管工作函。
隨後，新黃浦方面回覆監管函表示，公司現由執行董事長兼總經理陸卻非代為履行董事長職務，直至選舉產生新任董事長為止，與此同時，董事會將及時選舉產生新任董事長，公司目前經營管理一切正常。
隨著程齊鳴被罷免新黃浦董事長職務，其卸任原因也變得眾說紛紜，有公告中提及的“年齡及身體原因”，也有程齊鳴本人對外透露的“被人揹後捅了一刀”，同時，近日有報道提出，程齊鳴與另一公司簽署了一份勞務費總金額達稅後500萬元的秘密協議。
根據《中國經濟週刊》報道，除了在上市公司違規領薪外，其還與上市公司實際控制人的次級收益人之一，私下籤訂秘密協議收取鉅額勞務費。
據悉，在這份秘密協議中，雙方約定3個合作事項，其中包括程齊鳴在任新黃浦董事長期間，聽從該次級受益人的“指派和領導”，該次級收益人則付給程齊鳴“勞務費”總計500萬元，並承擔此勞務費所產生的稅金。
對此，新黃浦董事會辦公室人士此前在接受媒體記者採訪時表示：“程齊鳴是公司大股東華聞控股委派的高管，的確沒有從新黃浦領取報酬，但不排除從大股東方面領取，至於金額多少我們並不知曉。”
值得注意的是，近年來新黃浦由於股權分散，成為各路資本競相爭奪的對象。記者梳理發現，包括中科創、五牛衡尊等都曾舉牌新黃浦。從2017年始，上海領資通過三次舉牌拿下新黃浦15%股權，之後繼續加倉。
頻頻舉牌之後，上海領資離場，盛譽蓮花和背後的中崇投資現身接盤。據2018年7月12日公告，中崇投資及其一致行動人已持有新黃浦1.23億股，佔總股本的21.85%，逼近控股股東上海新華聞投資有限公司(以下簡稱“新華聞投資”)控制的25.06%。
值得注意的是，中崇投資及其一致行動人對新黃浦的增持仍在繼續。據瞭解，在未來6個月內，中崇投資將繼續增持新黃浦，擬增持的資金規模將不低於1億元。中崇投資是否有意與新華聞投資爭奪新黃浦的實際控制權?對此，記者聯繫中崇集團方面進行採訪求證，截至發稿未獲回應。
而各路資本競相爭奪新黃浦的原因何在?市場觀察人士認為，新黃浦除了持有兩張期貨牌照(華聞期貨、江西瑞奇期貨)、一張信託牌照(中泰信託)，以及基金牌照(大成基金)與保險牌照(都邦保險)，其本身質地較優也是重要原因，不排除資本看中新黃浦背後資源，新黃浦還有國企改革概念，資本市場是塊香餑餑，有一定投資價值。
毛利率走低地產主業不振
根據披露，新黃浦的主營業務為房地產開發經營與金融，其中公司及子公司的房地產開發項目收入15.58億元，佔2017年度營業收入總額的86.05%。不過，近年來公司接連出售旗下北京世紀昌運項目、浦江國際金融廣場、嘉興科技京城等優質地產項目。
同時，新黃浦2017年年報顯示，報告期內的房地產儲備僅包括南潯潯南草盪漾北側A、C地塊，新顧城保障住房項目0419-01地塊(欣康苑)，以及奉賢南橋基地大型居住社區12-24A-04A地塊(欣平苑)3個項目，持有待開發土地的面積約為141699.4平方米。
新黃浦方面表示，將加強房地產項目儲備。不過記者注意到，新黃浦多采用收併購方式獲取土地，鮮少在公開市場拿地。此外，今年以來其暫未有土地進賬。
另據瞭解，2018年新黃浦計劃實現營業總收入15億元，其中房地產銷售、租賃營業收入計劃達到13億元，計劃全年商品房銷售合同金額達到16億元以上。其中，佘山一品項目爭取在年內完成剩餘90多套房源銷售工作，力爭合同總銷售額要達到9.3億元以上，回籠資金6億元。
記者以購房者身份致電售樓處，銷售人員介紹稱，項目目前在售聯排別墅，約270～300平方米，總價約1000萬～1400萬元/套。不過記者查詢瞭解到，截至8月9日，佘山一品項目(備案名：佘山逸品苑)總住宅套數為319套，可售住宅還有75套，後續銷售壓力加大。
同時記者梳理發現，2013～2017年，新黃浦的年營業收入分別為8.29億元、10.12億元、11.94億元、11.34億元、17.78億元;歸母淨利潤分別為2.28億元、1.70億元、2.27億元、1.02億元、6.45億元;經營活動產生的現金流量淨額分別為-3.31億元、3.16億元、4.94億元、5.77億元、-4.38億元。近年來，上述財務指標在增長和下降之間波動明顯，且震盪幅度有加大趨勢。
值得一提的是，記者採訪中發現，新黃浦最近5年的業績同比增減幅度，與公司是否在當年出售子公司股權息息相關。
例如，2016年年報顯示，新黃浦營業收入11.34億元，同比減少5.05%，歸母淨利潤1.02億元，同比減少54.92%。主營業務的投資收益、淨利潤分別下降51.05%、52.56%。投資活動產生的現金流淨額為負，同比下降876.05%。
對於投資收益變動原因，公司方面解釋稱，2015年轉讓下屬全資子公司北京世紀昌運商貿有限公司股權取得淨收益1.2億元，2016年同類型投資收益比上年度有較大幅度下降。新黃浦方面稱，由於投資收益出現較大幅度下降，資產減值損失上升，導致淨利潤下降幅度較大。
而2017年，新黃浦營業收入為17.78億元，同比增長56.73%，歸母淨利潤為6.45億元，同比大增530.91%。當年該公司非流動資產處置損益達到8.28億元，相比2016年的911.3萬元增長明顯。對此，新黃浦方面解釋稱，2017年公司轉讓下屬鴻泰房產公司30%股權，當期確認投資收益金額為8.28億元，使投資收益比上年度有較大幅度增加，進而使淨利潤相應增長幅度較大。
不過2013～2017年，新黃浦歸母扣非淨利潤分別為1.63億元、1.39億元、0.75億元、0.45億元、0.30億元;同時，新黃浦2012～2017年房地產業毛利率分別為28.32%、25.07%、16.14%、12.89%、11.65%。歸母扣非淨利潤和房地產業毛利率均連續5年出現下滑。
數據顯示，2017年房地產板塊的毛利率穩步快速提升，從2016年的19.7%提升至2017年的23.4%。而新黃浦毛利率明顯低於行業平均水平，毛利率反映的則是企業的盈利能力。“毛利率低說明企業經營管理方面做得不夠好，或者說在行業中的競爭力不強。”盧文曦置評稱。
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