市民張某與南充一家房產公司簽訂購房合同，約定了交房時間，後因公共管理部門原因導致逾期交房，張某遂將開發商告上法庭。 開發商以雙方簽訂的《補充協議》辯解其並未違約，但法院認為《補充協議》關於逾期交房違約金的約定系開發商提供的格式條款，且未提請買房人注意， 依法認定該約定無效，日前判決開發商支付張某違約金近1.7萬元。
開發商逾期交房 買房人告上法庭
青年男子張某， 現住順慶城區。2015年5月15日，張某與南充一家房產公司簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定： 張某購買由這家公司開發的位於順慶城區某樓盤的商品房一套， 房屋總價為53萬元，賣方應在2016年9月20日前向買方交付房屋， 交付時應符合相關條件。同時，合同還約定了逾期交房賣方須負的違約責任。
雙方簽訂購房合同後，張某按照約定向房產公司支付了房款。後因為公共管理部門原因導致這家房產公司開發的樓盤延期竣工，直到2018年3月21日， 房產公司尚未取得張某購買的房屋所在9號樓的《竣工驗收備案表》。 張某認為開發商已構成違約，遂向順慶區人民法院提起民事訴訟。
被告拋出《補充協議》 試圖免除違約責任
庭審時，針對開發商是否需要承擔逾期交房的違約責任這個焦點問題，原被告雙方各執一詞。
原告張某聲稱，他和被告房產公司簽訂的《商品房買賣合同》，雙方對房屋的價款、付款方式、房屋面積及交房條件、交接手續和逾期交房責任等進行了約定，被告公司按約定應在2016年9月20日前向他交付房屋，但是被告公司開發的房屋到現在還沒有通過國家相關部門驗收，沒有取得《竣工驗收備案表》，嚴重不符合合同約定的交付條件和法定交付條件，該公司應承擔逾期交房的違約責任。張某當庭提出訴訟請求：判令被告以購房款53萬元為基數， 按每日萬分之五支付逾期交房違約金。
被告房產公司承認張某買房的事實，但辯解說，本公司不存在逾期交房的情況， 稱雙方存在合法有效的《補充協議》，本公司交付的房屋符合《補充協議》的內容，沒取得《竣工驗收備案表》 是因為公共管理部門的原因導致， 而不是本公司自身的原因，本公司依據雙方簽訂的《補充協議》， 可以對交房時間進行順延，故不應承擔違約責任；如法院認為本公司應承擔違約金， 原告張某主張的違約金過高， 應進行相應調整。
免責格式條款無效 被告被判賠違約金
順慶法院審理後認為， 根據《建築法》和《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》的規定，竣工驗收合格並經備案登記系商品房交付的法定條件。原、被告雙方合同約定被告房產公司應於2016年9月20日前向張某交付商品房， 且必須滿足合同約定的交付條件，即：取得規劃驗收批准文件和建築工程竣工驗收備案表等， 被告公司未在合同約定的2016年9月20日前達到法定和約定的交付條件，已構成逾期交房。雙方雖在《補充協議》中對出賣方逾期交房違約責任進行了補充約定， 但《補充協議》 約定被告公司因公共管理部門原因（指政府及水、電、燃氣、供暖、市政等從事公共事業的單位的原因等） 導致逾期交房不承擔違約責任，而雙方在《商品房買賣合同》 第二十七條明確約定，《補充協議》 中含有不合理地減輕與免除合同中約定的應由出賣人承擔的責任或不合理地加重買受人責任、 排除買受人主要權利內容的，仍以《商品房買賣合同》為準；且該《補充協議》關於逾期交房違約金的約定是被告公司提供的格式條款，免除了被告公司不能按時交付房屋的違約責任， 排除買受人主張逾期交付相關違約責任的權利， 被告公司並沒有提供證據證實對該條款採取了合理的方式提請買受人注意，因此根據《合同法》的相關規定，《補充協議》 中關於被告公司因公共管理部門原因導致逾期交房不承擔違約責任的約定無效。截至2018年3月21日，被告未取得原告購買房屋所在的9號樓的《竣工驗收備案表》，故被告公司已構成逾期交房， 應當承擔相應的違約責任，違約金計算至2018年3月21日。
根據《合同法》的相關規定，法院認為雙方約定每日萬分之五的違約金過高，調整為每日萬分之零點五的標準計算。
日前，該院作出一審判決，被告房產公司向原告張某支付逾期交房違約金16933.5元。
律師說法
提供免責格式條款未提請對方注意無效
四川罡興律師事務所任靜：《合同法》第三十九條第一款規定：“採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。” 第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、 加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”本案中，雙方簽訂的《補充協議》關於逾期交房違約金的約定是房產公司提供的免責格式條款，因房產公司未提請買受人注意，故法院認定《補充協議》中房產公司因公共管理部門原因導致逾期交房不承擔違約責任的約定無效。
南充晚報記者 何顯飛 整理
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