自十九大明確“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度”以來，北京大規模試點共有產權房、上海等多地發力租賃。
深圳又交出了一份關於“深化住房制度改革”的文件，描繪了未來18年深圳的住房藍圖，政策性支持房所佔比例將佔新供應總量的60%左右，以商品房為主的住房供應格局即將被改寫。
一時間，深圳“開啟二次房改”刷屏了，刷屏的觀點又都走向了“房價繼續漲”。
但在其中，我們似乎嗅到了不一樣的味道：房地產市場運行規則即將發生深刻變革，而這變化已率先在一線城市展開。
如今正發生在住房供應變革背後，是政府房地產調控思路的轉變：繼續大幅增加商品房供應，而不對結構進行大幅調整，是行不通的。
目前，不同類型城市土地供應差異顯著，供應端結構性變革將因地制宜。
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一線城市：供給彈性極低型，面臨供給不足的硬約束，供需矛盾突出
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二線城市：供給彈性適中型，仍有一定增量空間
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三四線城市：供給彈性超強型，能迅速釋放供應，緩和供需矛盾
在當前”房住不炒”的房地產調控目標下，一線城市率先進行供應端結構性變革；未來，不同類型城市，市場運行邏輯將存在根本性的差異！
中國住房市場將走向何方？以下三個事件或許能有所啟示：
1、1998年房改經驗
2、深圳“二次房改”——重構住房供應體系
3、北京共有產權房——先行實踐供應端變革
一、1998年房改經驗——意圖建設多層次城鎮住房供應體系，機制設計缺陷致目標偏離
1998年房改提出：建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。
其中經濟適用房劃撥的供應方式以及對價格的管制引人關注。
20年前房改的目標與現下決策層為房地產開出的“藥方”異曲同工，但當初設想的“以經濟適用房為主”的住房體系並未形成。
住房市場建設最後偏離了原本目標，背後的原因是什麼？
如今我們的住房政策回到了1998年，怎麼保證不會再次出現偏離？
回溯之後，對20年前房改有進一步認識：實現住房分配的貨幣化，房地產成為地方政府最主要資本來源。
作為住房體系建設主要參與者的地方政府，面臨“經濟適用房”與“商品房”的供應博弈，經濟適用房土地供應採取“劃撥”的方式，且不得有利潤，而賣地收益顯而易見，地方政府自然偏向商品房市場。
那當前供應端變革，是否有相應的機制保障目標的達成？下面看深圳“二次房改“如何變革供應體系及設計配套制度。
二、深圳二次房改——將供應端切分，意圖重構住房供應體系
深圳住房供應變革，首先將供應結構設定為“4:2:2:2”，即40%商品房、20%人才住房、20%安居房、20%租賃住房，將住房需求劃分為4類，對供應形式、供應對象、供應價格等方面均作了細化安排。
此外，深圳對於4類型住房進一步明確多主體參與制度。
開發商可承建商品房及安居型商品房，住房租賃企業、地方政府、人才住房機構均可參與承建保障型住房。
同時支持企事業單位、金融機構、社會組織及社區合作公司可通過不同渠道參與到住房建設當中。
人才住房與安居型商品房的交易模式設想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮點。
對這兩類住房，設置封閉流轉期防止短期套利行為發生，滿足年限後，通過補差價的方式可上市交易，兩類型產權仍可享有資產增值收益，但獲利空間受到一定限制。
深圳“二次房改“做了不少創新型的探索，但具體執行尚未明朗，其中如何設計非價格決定的政策性住房的分配機制，人才住房如何實現公平分配，仍存在不少爭議，未來設想目標能否實現，還有待觀察。
而北京共有產權的大規模試點，在政策執行層面有了先行的實踐。
三、北京共有產權房——先行實踐供應端變革
2017年北京出臺正式文件推進共有產權房，目前推出38宗共有產權用地，約403萬㎡，預計2018年供應200萬㎡，未來五年提供25萬套，政策落地迅速且力度較大。
目前已有多個共有產權項目入市，實踐層面經驗豐富。
北京共有產權市場制度設計上已較為完善，土地供應——建設——配售——使用——退出市場全鏈條，均設有配套機制，以便確保共有產權項目的順利入市。
其中，土地供應同樣採取“招拍掛“方式，而非劃撥方式，地方政府供應積極性得以提升；共有產權住房亦可抵押融資，禁售期後可流動，這明確共有產權住房的產權價值。
北京共有產權住房制度安排
供應
土地出讓：
採用“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式，2018年預計供應200萬㎡，未來五年預計25萬套 。
現有住房轉化：
①自住房轉化為共有產權住房；②限價房若銷售價格低於市場評估價格85%，亦需轉化為共有產權住房。
建設
根據《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則》進行規劃建設，建築標準、工程質量承諾等。
以中小面積戶型為主（9070政策），要求全裝修成品交房並制定詳細的裝修標準。
配售
配售工作由各區房管局主持，限定相關購房條件（符合限購條件、單身應滿30週歲等），明確網上申購，搖號配售等程序。
優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合限購條件且有所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭（房源應不少於30%）。
價銷售價格在限定均價±5%。
退出及循環使用
購房人產權份額根據項目銷售均價佔同地段、同品質商品住房價格的比例確定（土地出讓和房屋銷售前根據評估確定），政府產權份額原則上有項目所在地區級代持機構持有。
可出租，租金按產權比例進行分配（自住房未滿5年不可出租）。
設5年禁售期，期滿可轉讓，按評估價在獨立共有產權住房市場轉讓（代持機構享有優先回購權），購買者需符合政策條件。
個人和代持機構可依法抵押融資，但限定代持機構抵押融資只能專項用於保障性住房和棚改。
小結
房地產長效機制的重點就是新住房體系的探索，深圳“二次“房改、北京共有產權試點，政府打造3-4層次的多元住房供應體系的意圖漸清晰。
保障房（最低收入）
平價住宅（共有產權房、安居住房、人才住房等，封閉運行）
租賃住房（租購同權）
高端商品房（市場化）
而在共有產權等新型市場制度建設上，政府也充分借鑑98年房改的經驗。
當前政府在試圖長期穩定房地產市場的問題上，相比以往顯得更有決心，一線城市供應端結構變更比想象中來得更快。
北京共有產權項目入市經驗表明操盤邏輯與商品房市場差異顯著，房企開發模式需要適應調整。
在因城施策導向下，供應端結構性變革的實踐探索也將由地方政府主導，結合各城市具體情況及發展訴求逐步鋪開。
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