圖/記者石忠情
8月東莞多宗商住地入市，迎來土地拍賣熱潮，開發商借勢推貨；加上臨近“金九銀十”，樓盤推貨量增加，8月份東莞將有10多樓盤推出新貨搶跑市場！不過，受到7月市場淡季銷售率偏低、觀望氛圍濃郁、8月新盤定價仍偏高等因素影響，成交量或仍然難有大幅提升。
業內人士表示，隨著下半年樓盤推貨量增加，在樓市調控政策從嚴、市場冷淡等多重因素影響下，部分樓盤促銷力度或將加大，尾貨下調備案價將成常態。
7月開盤銷售率普遍偏低
7月、8月份是東莞樓市的傳統淡季，特別是7月樓市成交十分冷清，認購率偏低。據東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示，7月東莞全市整體開盤量環比6月大幅縮水，主要由於7月作為樓市淡季，同時調控政策不斷深化，開發商推貨意願不強，推貨節奏大幅放緩；從產品類型看7月開盤主要以住宅項目為主，均以小批量推貨；從銷售率看，住宅項目去化率普遍偏低。東莞中原戰略研究中心認為，一是大部分項目以自然銷售為主，且推貨量較少，可選貨量較少，一定程度抑制了客戶購房熱情；二是開發商對市場預期較高，定價居高不下；三是限購等政策持續制約需求釋放。
根據東莞中原CCES監控的來訪數據顯示，7月作為傳統淡季，購房者觀望情緒不斷加重，同時夏日的炎熱也導致了購房者的看房熱情下降，樓市來訪人氣下滑明顯。不過,隨著“金九銀十”的臨近，開發商有望加大出貨及營銷力度，後市人氣有望持續攀升。
７月樓市成交以低價盤為主，洋房套均總價下滑。據東莞中原戰略研究中心數據顯示， 7月東莞洋房套均總價小幅下降至 175萬元，其中剛需(70～110平方米)洋房套均總價為156萬元，環比6月下降7萬元。不過，若按首付三成計算則首期款約50萬元，剛需購房門檻仍高。 從東莞各鎮街洋房套均總價看，7月松山湖以417萬元/套的總價位列全市首位，洋房套均總價過200萬元的鎮街達11個，150萬～200萬元的鎮街有11個。
另外，7月樓市成交也以消化庫存為主。據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，7月底東莞全市住宅庫存 568.10 萬平方米(含商務性質住宅)，其中洋房、別墅和公寓存量分別為388.99萬平方米、106.09萬平方米、 73.02萬平方米，消化週期分別為9個月、26個月、9個月。受到7月淡季及政策調控的不斷加深影響，7月各大房企推貨量大幅減少，市場主要以“消化庫存” 為主，住宅整體去化週期有所縮減，但後市去化壓力仍較大。
八月開發商紛紛提前搶跑“金九”
進入8月，人們更關心的是土地交易市場。由於萬江商住地因地鐵1號線規劃調整而暫時中止拍賣，8月仍然有九宗商住地入市，這也讓不少樓盤借勢土地拍賣熱潮推貨，以刺激成交。另外，隨著“金九銀十”傳統樓市旺季的臨近，開發商推貨量有望加大，部分樓盤將搶跑“金九銀十”推新貨入市。
據東莞中原戰略研究中心不完全統計數據顯示，2018年8月開發商推貨熱情大幅上升，全市預計有十多個項目推新貨入市，以舊盤加推為主，同時純新盤入市明顯增多，多達4個。從區域角度看，虎門熱度最高，其推貨量佔比超過全市總推貨量的一半。記者發現，8月份有新貨上市的虎門樓盤有虎門·君悅東方、虎門印象、碧桂園壹中心、琥珀公館等，主力戶型為99-133平方米及部分小戶型公寓，其中碧桂園壹中心和琥珀公館為純新樓盤開盤。從新盤戶型來看，8月新增供應再次放量，有利於激活需求釋放，此外，供應產品仍然以剛需、首次改善戶型主導，144平方米以上的戶型供應較少。
東莞中原戰略研究中心介紹，進入8月，又是臨近“金九銀十”，開發商推貨熱情明顯高漲，紛紛提前搶跑“金九”，供應量環比大增，加上需求較為旺盛的區域供應量較大，對推動樓市成交量上升無疑是一個重大利好。
優房超·瑞城搜則統計了今年下半年的推貨情況，今年下半年預計約有61個項目有新品加推，其中松山湖片區是主力，而商務公寓或將成為加推重點。
尾貨促銷 多樓盤下調備案價兩三千元/平方米
隨著樓市調控政策的深入，樓盤下調備案價現象增加。特別是部分尾貨單位下調備案價達兩三千元/平方米。記者在東莞市發改局官方網站看到，在東莞限價政策升級加碼後，備案價下調已成為常態，近期又有多個樓盤調低備案價。以位於黃江鎮的金湖酈城為例，該樓盤10棟1602號房建築面積122.19平方米，在4月份首次備案時單價為2萬元/平方米，到8月2日公佈的備案價當中，該單位單價調整為18199.08元/平方米，調整後價格下滑約1800元/平方米；10棟2001號房建築面積123.39平方米，為三房兩廳單位，調整後單價為18225.07元/平方米，比首次備案價下滑1774元/平方米。記者發現，該樓盤多套房源首次備案價為2萬元/平方米，調整後回落至1.82萬元／平方米左右，下調幅度約在1800元/平方米左右。大嶺山的山湖城花園也進入尾貨銷售階段，個別房源由原來的2萬元出頭單價下調至1.7萬元/平方米。記者在採訪中瞭解到，目前東莞不少樓盤進入尾貨銷售階段，會推出少量產品進行促銷，優惠幅度加大。
另外，位於石排的時代東珺花園有大量房源進行房價備案調整，其中15棟的整體備案均價就由21151.81元/平方米調整為19879.6元/平方米。記者在踩盤時瞭解到，目前石排區域同類型樓盤定價差別大，如時代東珺花園一套三房產品折後單價約1.9萬元/平方米，同樣位於石排、由東莞本土開發商開發的世紀城·國際公館的一套三房產品，折後單價約1.5萬元/平方米。雖然開發商品牌不同帶來的產品設計和質量不同，但是在目前市場環境下，價格對於樓盤成交的影響仍然較大，這也使得定價過高樓盤銷售速度緩慢，部分樓盤不得不下調備案價以吸引購房者。
短期房價走勢仍然平穩
不過，從目前瞭解到的定價情況來看，8月樓盤定價仍然偏高。
東莞中原戰略研究中心介紹，7月底央行再次釋放出適度寬鬆貨幣信號，部分資金將流入樓市，加上由於深圳調控升級，東莞也會承接部分投資資金，有利於促進市場成交。從整體上看，短期房價走勢仍然平穩。
優房超·瑞城搜則表示，下半年限價、限外、限籤政策將嚴格執行，網籤價格走勢將維穩；東莞限價各種加碼，對開發商的利潤、營銷及資金回籠帶來壓力，房企讓利促銷力度有望加大；新限價政策規定商品住房首次備案需“一次性過”，不得再次上調備案價，因此開發商首次定價至關重要。考慮到項目綜合開發成本，開發商首次定價或將偏高，一方面有利於項目後期樓棟實現更高溢價，另一方面配合後期銷售可採取適當的折扣優惠，打動購房者入市；同時，高地價項目在開發成本刺激下，新盤定價偏高才能實現盈利，但政府嚴控房價，所以高價項目搭配低價項目共同網籤成為網籤操作的主要方式；而其他外來品牌房企純新項目陸續入市，部分價格窪地有望在品牌效應帶動下，價格向周邊高價區域看齊。
預測： 今年住宅供應或創近7年新低
優房超·瑞城搜認為，限籤、限價和禁止價外收費等政策下，外加嚴控社保造假，首付款提高等原因，樓市成交不太樂觀，倒逼房企減慢推貨的節奏。2018年下半年預計住宅供應總量約為373萬平方米,與2012年水平相當，或創近7年下半年推貨量新低，房企推貨信心不足，對成交拉動效應減弱。
此外，購房者觀望心態濃厚，下半年住宅市場走貨愈加艱難，購房門檻提高，買房人群的再一次被篩選，整體基數減少，樓市交投氛圍將持續冷清；優房超·瑞城搜介紹，從區域來看，松山湖片區將是成交貢獻的主力區，松山湖片區主要以茶山項目開盤及加推為主；而住宅市場舉步維艱，但對於商務公寓與商鋪以及寫字樓可以趁機尋求突破，下半年城區和經濟發達鎮區將是非住宅產品的主戰場，房企可重點突破。
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