8月10日，旭輝控股（集團）有限公司發佈7月未經審核營運數據。數據顯示，於2018年1月至7月，旭輝集團累計合同銷售（連合營企業及聯營公司的合同銷售）金額約人民幣787.0億元，按年增加約41%，完成全年目標的56%。
亮眼的增長速度，考慮到房企普遍於下半年加快出貨，旭輝今年大概率實現1400億元的銷售目標。
銷售規模在近兩年一路狂飈，但質疑聲始終存在在合作項目的並表問題之上。事實上，關於旭輝銷售“注水”的流言在300億元、500億的銷售倍增的節點始終圍繞公司左右。撤稿、回應、沉默應對，過去10年之間，一向低調沉默的旭輝少有嘗試高管出面回應。
這種情形在旭輝向2000億邁進的加速期竟出現一種新的局面，董事長林中直面鳳凰網房產疑問，在回答權益銷售與銷售“注水”問題時說，“旭輝要做‘三好生’，即增長率、負債率和利潤率的平衡。”
權益是一種策略
第一次聽到“三好生”，是在萬科2014年的發佈會上。
2014年10月26日，北京萬科活動上發佈新的“萬科三好”體系，房子好，服務好，還要社區好。其實更早前萬科內部就在提一種“均好”的要求，不過這可能會給外界帶來“沒有特色”和缺乏攻勢的印象。
但從1000億到5000億，萬科的“均好”沒有脫離規模的增加。萬科的規模離不開合作開發的模式，實際上在頭部房企的陣營中，萬科的權益銷售偏低。克而瑞數據顯示，2016年萬科權益銷售額實際為2606.5億元，銷售權益佔比為72%，2017年保持持平。
旭輝有點像龍湖，注重樣板間的設計用料；當然也跟其它閩系房企一樣經歷兇猛擴張階段。但是此前外界對其更多的話題集中在較低的權益銷售下的發展問題，這點像萬科，更甚於萬科。
據克而瑞房地產企業銷售金額排行榜，2017年銷售額突破千億的房企共有17家，旭輝位列15位。然而旭輝的權益銷售額佔比較低，排名僅為25位。
對比近四年的數據，旭輝實現的合同銷售金額分別為212億元、302億元、530億元、1040億元，權益銷售金額分別為164億元、201億元、292億元、550億元。其中，權益銷售金額佔合同銷售金額的比重分別為77.36%、66.56%、55.09%、52.88%，佔比年年下降。
萬科將自己合作開發的模式背書總結為出色的品牌和項目管控力，而在林中看來，旭輝的權益比例選擇是適應市場波動的一種企業“策略”。
“合作對於旭輝而言‘利大於弊’，市場風險大的時候，我們希望權益低一點，市場風險小的時候，我們希望權益大一點。但未來整體權益佔比維持在60%以上。”
林中的回應透露了旭輝下一階段的權益比例目標：60%，這在林中看來是一個健康可控的狀態。目前旭輝的權益在53%上下浮動，距離林中的目標還有7%。
按照房企拿地之後2~3年的“消化期”，旭輝2018年權益銷售額增減與其2015年拿地情況密切相關。2015年是旭輝的土地搶收年，鳳凰網房產查閱旭輝集團2015年年報發現，在當年新增的25幅土地儲備中，有19幅屬於合作拿地，幾乎涵蓋旭輝所在的所有城市。
誠然，旭輝也可以通過調整旗下項目的銷售節奏從而減緩提高權益銷售的壓力，但是在今年1400億元，2022年3000億元的銷售目標下，短期內實現目標知易行難。
不過變化已經開始發生，於2018年7月，旭輝集團成功完成新項目收購5個，分別為杭州蕭山區蜀山單元曾家橋項目、佛山三水區雲東海街道009號項目、貴陽白雲區艷山紅南湖G(18)048項目、溫州樂清市中心區E-b11-1項目、崑山巴城鎮12-8號項目。其中，溫州及崑山項目該集團現在所佔權益為33%、31.1%，其餘均為100%。
“計劃在旭輝的合作項目中，三分之一由旭輝全操盤，三分之一旭輝佔50％以上的權益，三分之一旭輝小股操盤。”林中透露。
增長的代價
一面是2022年3000億元的銷售目標，另一面則是穩步提高的權益銷售額，旭輝需要更大的土地儲備和資金支持。
土地層面，2018上半年，旭輝新增貨值為1604.6億元，拿地金額為367億元，位列行業第七，已超過了恆大。截至目前，旭輝可售貨值達7000億元，能保證未來3年銷售規模增長的需要。
從新增土儲的區域分佈看，林中依然是持向市場看齊的態度，將旭輝未來的土地儲備，押注在適應未來城市化發展的趨勢上，“未來城市化發展的重點在哪裡，市場在哪裡，我們的土地儲備就應該在哪裡，依此來看，肯定是二線、準二線、強三線、強四線城市是我們土地儲備最多的地方。”
一線城市並不是林中看好的主力銷售區域，正如林中所言，2018年，旭輝減少在一線城市的投資也是一個策略，因為一線城市這一兩年，包括未來幾年在嚴厲調控下，開發商想要在一線城市取得好的業績比較困難，所以我們要把更多的資源投在未來城市化的主力區域。一線城市我們現在大量做持有，不是做銷售。
這種土地戰略建立在企業積極健康的財務水平上，旭輝集團正通過多種方式進行融資，包括髮行債券、票據、以股代息計劃等。
旭輝集團公告顯示，2018年公司已經進行了一系列融資行為。2月24日完成發行本金總額為27.9億港元的可換股債權；4月13日，發行5億美元的優先票據，利率為6.875%；4月24日發行3億美元的優先票據，利率為6.375%；7月，公司又通過發行本金總額不超過34.95億元的境內公司債券；獲得東亞銀行一項5億港元的2年期貸款等多種方式進行融資。
千億負債支撐千億銷售，數據顯示，2017年年末，旭輝集團負債總額為1174.87億元，同比增長65.0%，這一年旭輝銷售額突破1000億元，錄得1040億元，同比大漲96%。
不過林中認為，淨負債率更能反映房企的真實債務情況。從這個角度看，旭輝的淨負債率都控制在75%以下，健康及穩健，“看一個企業的負債規模不能離開它的總資產，而且還要看它的負債結構，比如1000億元負債，有600億是預收賬款，那有息負債可能只有三四百億，旭輝內部控制負債是有紅線的。”
或許正如林中所指，旭輝的實際有息負債並不高，但問題在於緊迫。
鳳凰網房產統計財務數據，截至2017年12月底，旭輝一年內到期的境內銀行及其他貸款為32.54億元，去年同期則為8.75億元；一年內到期的境內公司債券為50.93億元，去年同期則為20.89億元。此外，公司一年內到期的境外銀行貸款為34.73億元，去年同期則為14.92億元。
企業發展離不開適度槓桿，考驗當家人的關鍵就在於找到合適的度量衡。林中說，旭輝不追求行業最快的增長率，保持40％~50％就行。“每年旭輝都不是行業跑得最快的，但我們希望是跑得最久的，我們可以連續跑十年二十年，每年都維持一個高於行業平均增長率的水平，維持一個在負債和利潤平衡下的增長率，這是可持續的。”
目標很長遠，環境同樣嚴酷，這些都是旭輝的現實。
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