昨天保利地產公佈了半年快報，顯然大家這個業績是不滿意的，傳說中的高增長完全沒有在收入和利潤中體現，當然今天股價也是繼續下跌，市值來到了1292億元。那麼，如果現價買入保利，到底會有多少的安全邊際呢？
地產股的收入確認有著明顯的季節性。如果翻看公司過去五年的情況，上半年的收入和淨利潤佔比都沒到40%。近兩三年，公司上半年的收入和淨利潤確認相對更平滑了一些，17年分別達到了37.2%和36.2%。平均來講，上半年收入和淨利潤佔比為34.3%和35.8%。如果按照這個比例去推算公司18年全年的收入和淨利潤，那麼收入應該是1747億元，淨利潤是181億元，同比增長19.4%和15.9%。
我認為18年達到這個增速應該是沒什麼難度的，甚至可以理解為保利地產18年保底的收入和淨利潤。 因為保利地產的合約銷售的加速期開始於16年底，按18個月工期計算，18年下半年剛好處於收入確認猛增的初期。
何以見得呢？其實從公司的預收賬款就能側面反應收入增長的確定性。預收賬款可以簡單理解為客戶預付的房款，因為尚未交樓的原因，公司不能確認為收入，只能算是一種負債。如果再對比下公司公佈的合約銷售增速和預收賬款增速，可以發現這兩個數據的增速幾乎神同步。
2016年可能是因為公司整體銷售開始提速，預收賬款暫時未反應出來，有一定的誤差。到了2017年兩者數據又同步到了40%+。如果再看2018年，公司18年一季報顯示預收賬款為2562億元，17年一季報這個數字為1785億元，同比增長43.5%，而同期合約銷售增速是51.4%，可謂是又到了一個數量級。公司公佈的上半年合約銷售增速是46.86%，那麼我推測18年半年報裡預收賬款起碼應該有40%增長，也就是2900億了。這可都是鍋裡的肉了，給點時間就可以到碗裡來。
換句話說，保利地產今年淨利潤增速必然會是在15%~40%的區間。前面提到181億是最保守的預測，那麼如果按照20%，25%，30%三種同比增速情況來測算18年的淨利潤，則對應的淨利潤為187億，195億，203億。我將這三種情況定義為中性、樂觀和喜出望外。
說完盈利，再來說估值。目前公司17年靜態估值是8.28倍。很多大V都說地產股估值極度低估，上漲空間極大。雖然我也希望如此，但市場不是我開的，我說了又不算。即便幾個龍頭公司成績一如既往的好，無奈今年地產圈鬼故事特別多，一會是美國持續加息，一會是棚改貨幣補貼取消，一會又是房產稅政策出臺加速，限購限貸限售限價這些就不說了，對於地產圈來講已經是家常便飯。所以今年大環境對於地產股是偏謹慎偏悲觀的，客觀的來講，今年市場對地產股的估值就不能太樂觀（明年大家情緒改善另說）。我認為A股地產龍頭給予18年淨利潤的6至10倍市盈率區間都是合理的。港股因為國際投資者更多，風險厭惡情緒更高，地產龍頭估值區間會更保守一些，4至8倍較為合理，真不敢給多了，免得站崗的人就是自己了。
結合保利地產的盈利和估值，畫一個數據表出來看看：
我個人傾向於18年的淨利潤突破190億（同比增長21.8%），按照中性的估值給予8倍市盈率，對應1520億的市值，意味著17.6%的上漲空間。如果下半年大家情緒稍微改善，給予偏樂觀一點的估值，也不是不可能。例如給予8.5倍的估值，對應1615億元市值，意味著有25%上漲空間了。給予9倍估值，對於1710億元市值，意味著有32%的上漲空間。對我來說，這個安全邊際差不多了，即便再跌一些估值，我也可以接受，大不了再等等多拿點分紅，還省了10%的紅利稅。
除了業績上的安全邊際，之所以選擇保利地產，因為它既是央企又是龍頭，業績穩定增長。起碼在這種風雨飄搖的日子裡，我不用擔心血本無虧。公司剛發的中期票據，融資利率只有4.6%。在今年去槓桿且資金成本抬升的大環境下，公司依然能夠低成本融資，光這點就能PK掉很多同行了。
TOP 10 以外的地產公司，真的不想再花時間看了，哪怕增速再高，估值再吸引。我相信強者恆強的道理，中國房地產行業的寡頭壟斷就快要來了，年收入不到千億的地產商以後恐怕沒機會在這個遊戲裡面玩了。TOP 5 裡面呢，之所以沒有選擇萬科，主要是考慮到公司增速放緩了，而且管理層變動較大，性價比不算太突出。碧桂園走農村包圍城市+高週轉戰略，我個人不太喜歡。恆大呢，資本玩得太好，我看不懂，更加跟不上許教授的節奏。融創也算優等生，可沒有央企背書，老闆據說是美國人，我不敢重倉，只能少少參與。
PS：本人持有保利地產，難免屁股決定腦袋，以上分析不構成買入建議。（作者：太古紅領巾）
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