蘿蔔點評，萬事通說房事！
在新加坡購買私宅房產，地契類型是重要的考量點之一。
由於中國房產市場的特殊性（70年，大家都懂的），來自中國的新移民普遍對地契不敏感。說起買房子，很多人會覺得花大價錢買下的就是房子本身。
但是在新加坡買房產，法律概念上是不一樣的。尤其是私宅類房產，屋主買下的不僅僅是地面上房產的使用權，同時也包括了這塊地皮的所有權。
新加坡有些有地住宅，房子十幾年沒有人住，已經快成鬼屋了，還能賣出300萬新幣的高價，賣得就是腳下那塊地的價值。買家也乾脆，直接把房子拆個一乾二淨，在地皮上再蓋個全新的別墅。
好像下圖這樣。有地住宅區域經常能見到。
新加坡的私宅房產，凡是繞開地契只介紹房子本身的，都是扯淡。
今天這篇文章，我們詳細介紹一下新加坡不同地契類型的私宅房產，以及針對不同地契類別的注意事項。
粗略的劃分一下，市場上的私宅項目，分為永久(Freehold)和非永久(Leasehold) 地契兩大類。
永久地契住宅，顧名思義，這塊土地的地契是沒有年限限制的。
由於歷史原因，市場有一些比較奇葩的年限，999年地契，甚至是9999年地契，因為期限非常的長，在市場上被當作永久地契一樣看待。
新加坡現在不會出現新的永久地契地皮了。市場上的永久地契新盤，都是發展商通過集體出售(Enbloc)途徑，從屋主手裡拿到永久地皮，推倒舊屋重建的項目。
下圖是一張新加坡的永久地契房契樣本。
注意Freehold只是我們日常通用的說法。在法律文件上，永久地契會寫作Estate in Fee Simple/ Estate in Perpetuity.
非永久類地契的住宅，絕大部分是 99年地契房產。最近也出現了60年的較短地契。
除此以外，有少量101年/103年的地契，也劃分到非永久類別。
市區重建局通過政府售地計劃(GLS)公開發售的私宅地皮，屬於99年地契。
市場上大部分的99年新私宅項目，都是通過GLS拿到的地皮。少部分則是通過集體出售（Enbloc）途徑收購的99年地皮。
今年集體出售成功的案例裡，就有至少6塊地皮屬於99年地契。
最近的例子是今年五月成功出售的Landmark Tower。
當然，每隔一兩年也會出現這麼一次，發展商拿到了永久地皮，但是賣99年地契樓盤的項目。
大家猜猜看，99年結束以後，這樣的樓盤會怎麼樣。
這種做法實在不厚道，儘量不要買。
永久地契和非永久地契房產，有明顯的價格 差距。
這段時間內，新加坡房產市場經歷了升溫和降溫的週期。但不同地契私宅的價格差異始終存在，顯示這個差異和房產週期基本無關。
一般來說，同樣地點、新近建成的私宅，99年和永久地契項目價格相差20%-30%，屬於正常差異範圍。
咱們舉個例子，烏節路地段某99年地契豪宅，2015年建成，過去一年的均價在2860新幣每尺。
今年新開盤的某永久地契豪宅，就在街對面，均價在3375新幣每尺。
價格差18%，算是合理區間。
如果看到哪裡永久地契新盤和99年地契賣一個價，蘿蔔點評文章一定會再三、重點推薦。
除去價格這個最重要的考量因素之外，很多其他的原因，也是購買永久/非永久地契樓盤的決定性因素。
比如說地點。
靠近地鐵站、出行方便的私宅樓盤，絕大多數都是99年地契。
永久地契樓盤大多不靠近地鐵站。
比如說租售比。
租客只看房子和地點，不在乎地契。
同樣的地段，類似的房租收入，99年項目因為價格低，租售比普遍比永久地契項目來得高。
比如說區域分佈。
永久地契地皮由於歷史原因，只會出現在傳統居住區。
許多熱門住宅新區，例如榜鵝，盛港，基本沒有永久地契項目。在這些新區購買公寓，只能選擇99 年地契。
價格
下圖是2017年本地十大最昂貴公寓列表，成交價從1600萬新幣起跳。
仔細看會發現，除了聖淘沙島上的吉寶灣麗珊景公寓是99年地契，其他9個都是永久地契。
有經驗的房產投資者會發現，年限比較新的非永久地契房產，貶值速度並不明顯，房價表現的很堅挺，有時候甚至會隨著房產週期快速上漲。
但是建成超過20年，比較舊的非永久地契房產，就會出現周邊上漲它不漲，周邊持平它下跌的情況。
建成超過35年的舊公寓，地契年限一般都會少過60年了。這時候，銀行貸款和提取公積金還貸會遇到額外限制，出現困在手裡、難於買賣的情況。
因此，很多買家會採取“購買99年地契新公寓，並且在10年內獲利賣出”的務實策略。
仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝在接受採訪時表示：
“有交易顯示，只剩約30年的租賃地契住宅，價值只是新99年租賃地契住宅的20％，但新99年租賃地契公寓的購買者，並不會為此忐忑不安，畢竟他們的租賃地契還很新，地契年份縮短帶來的相關問題只會在數十年後浮現，屆時他們早已提升並搬離房子。”
文章的最後，我們來總結一下不同地契私宅房產的性質。
非永久地契私宅的優勢：
1. 位置通常較好，交通便利，出行方便
2. 同樣地點，非永久私宅的尺價較低，總價容易負擔
3. 選擇廣泛
4. 租售比高
永久地契的優勢：
1. 不受年限影響，可以傳承給家族後代
2. 集體出售(En Bloc)中備受青睞的地契類型。
最近兩年集體出售的狂熱浪潮，大家應該都感受到了。
今年成功賣出的38個集體出售項目中，6處99年地契，32處永久地 契。 越是黃金地段越搶手。
3. 不再增長的缺稀資源。
文章的最後，需要提醒一點，雖然法律認可屋主在地契期限內的擁有權，但是根據《土地徵用法案》，政府有權以公共目的徵用土地。
凡是為公共目的所需要的土地，如建設道路，地鐵系統，學校，醫院，公園及政府組屋等， 政府均可以強制徵用。
近期的例子發生在2016年，丹戎加東路的6棟戶永久地契洋房被政府徵用，用以興建湯申地鐵線。賠償額度在400萬-500萬新幣之間。
不管是99年還是永久地契，碰到政府拆遷，一句話，還是得搬。
彭威
新加坡萬事通房產專欄作者
彭威：畢業於南洋理工，後職任高級數據分析工程師多年，現任新加坡最大房產中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 註冊號：R042525J）
初到坡，瘦高，好友稱蘿蔔，歲月蹉跎，如今高而發福，好友依然稱蘿蔔，蘿蔔點評，由此而來，蘿蔔點評，萬事通說房事~
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