鳳城資訊 對很多靖江人來說，買房子是一件大事。但是，百餘萬買來的房子名副其實嗎？實際上，由於“公攤面積”的存在，實際到手的房子會大打折扣，比如建築面積為100平米的房子，可能套內面積只有80平米；如果是高層的話，套內面積可能就縮水到70平米了。
近日，靖江社區網友質疑：買了南片某小區的新房，得房率只有75%，花了百餘萬，買來名為“100多平米”的房子，到手卻只有七八十平米了，憑什麼交了錢還要被公攤？這合理合法嗎？此外，開發商除了賣房時將公攤面積費用強加給業主，電梯、走廊燈公攤面積裝修時還要按照室內精裝價格收費，且價格虛高，每套房子通過公攤多收幾萬元，暗地裡變相增收！
不少網友回應稱，自己也一直被這樣的問題所困惑。本身靖江房價虛高就已讓百姓苦不堪言，全家東拼西湊付了房款，到手的房卻縮了水，這公攤面積，藏了開發商多少貓膩？業主為何非得為此買單？
那麼公攤面積到底是什麼？
比如你買90平方米的房子，可能實際拿到手的房子可以居住的面積只有70多平方米，這中間的差額，就是公攤面積。不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。
貓膩一：利用公攤面積偷換概念
表面上“降低房價”
歐美國家一般都是按“室內面積”來計算房價，比方說美帝某個住宅樓的某套房的“室內面積”有一百平方，房價摺合成RMB是一百萬，那麼單位房價就是一萬元/平方。
而國內的開發商一看按照國際通行的計算方式來換算，自己的房價簡直高的可怕，為了避免惹得天怒人怨，創造出了“建築面積”這一概念，以此來計算房價。
在眾多的樓市數據中，這些房價通過一系列包裝，全部大幅縮水。所以，通過“公攤”這個概念，我國在國內統計房價時，通過“建築面積”這個基數，不動聲色之間便大幅拉低了房價。
貓膩二：做大公攤面積
靠公攤面積可多賺千萬
國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要採用包含公攤面積在內的建築面積計算呢？
“按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化。”購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。
舉個例子：
以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積，那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。
貓膩三：重複公攤、重複收錢
消防應急場所變停車位，又可多賺千萬
到底哪些屬於公攤面積？其內容的不明晰也給了開發商鑽空子的機會。
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。”這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。
貓膩四：業主的公攤面積被拿去牟利
小區廣告收入返給業主，可少交一半物業費
還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。
在某廣告交易平臺上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
一箇中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。
爭議一：
是否應該為公攤支付取暖費？
目前，取暖費、物業費等都是按建築面積來計算的。也就是說，購房者不僅要為房子裡的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。
對此，北京大學房地產法研究中心主任樓建波建議，每年公佈的價格都應該告訴大家是怎麼測算的。公佈的每平米多少錢，是包括公攤的產權證的全部建築面積，還是不包括。如果價格構成透明，公攤是否算入，不是根本的問題，關鍵還是要科學、透明。
爭議二：
有無可能取消公攤？
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在於交易的信息是否透明，開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。“建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。”
北京大學房地產法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。
樓建波建議，在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。
公攤面積收費遭質疑
它合理合法嗎？
問題一：買房公攤面積大，購房人承擔合理嗎？
公攤面積一直處於法律的灰色地帶，顯然，這並不合理。中原地產首席分析師張大偉表示，公攤面積已經常常變成了開發商變相漲價的手段。
張大偉表示：“公攤面積大的原因有兩方面，一方面是建築本身的一些，然後另外一方面其實是公攤部分被開發商用來做其它用途是比較普遍的，最簡單的比如說有一些車位用途，有一些這個其他的公共設施等等，在購房的這個合同裡面如果簽署這個不明確的話，有一些開發商開發商就會用這個一些這個噱頭，其實是變相的達到了一個房價上漲的這麼一個目的。”
問題二：得房率低得離譜，需要進行規範嗎？
近年來，隨著商品房價格攀升，部分開發商更是利用普通購房者對公攤面積缺乏深入瞭解與測算能力，不斷推高公攤面積和公攤係數。公攤面積如何算，合理比例究竟是多少，一直以來都缺乏明確規定，甚至有的房子公攤面積高達50%。公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。張大偉認為，國家必須出臺相關的規範，設立得房率下線。
問題三：按照套內面積賣房的重慶模式適合推廣嗎？
問題四：取消公攤面積收費會影響小區品質嗎？
在其他條件都同等的情況下，一個小區的公共區域的配置越高，房價越高；如果公共區域的條件越差，房價就會越低。不少人擔心，如果取消公攤面積收費將影響小區品質。北京律師協會物業管理法律專業委員會主任包華表示，這樣的擔心是多餘的，小區品質可以通過收取物業費來保障。
包華指出：“我們的物業管理，比如說它的定義它應該是指的公共區域、公共設施設備的運行維護，用的是物業費的概念，而我們用什麼樣的方式來分配這個物業費的這個分攤，用的是我們佔有整個面積的一個份額，也就是說我的面積大我多攤、面積少就少攤兒，這個分攤比例是一樣的，所以它只是一個份額的概念，這個應該說沒有矛盾。”
問題五：取消公攤面積收費開發商會變相漲價嗎？
中原地產首席分析師張大偉認為，隨著開放式小區越來越多，政府在公共區域建設中的作用將越來越大，開發商取消公攤面積收費是趨勢：“以前的話因為這個綠化以及安全都是要開發商來做，那開發商為了承擔這部分成本有要求，或者說購房者來支付一些公共設施的這種費用。
但是未來的話從長遠來看，應該說這部分費用從國外的這個成功經驗來看的話，更多的是由政府來做。中國未來的發展這種開放型的這種社區，就是不存在購房者來支付這個公共部分面積的可能性了。所以從長遠來看的話，這個我們可以說這個套內面積會是一個更主流的基本方式。”閱讀更多 鳳城資訊 的文章
