“法眼觀察” 三十萬法律人的共同選擇
來源/綜合自澎湃新聞、半島都市報、大秦直道
近日，房產開發商西安聞天科技實業集團有限公司（下稱“聞天科技”）以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年後，將12名業主相繼告上法庭，欲收回所售房產，引發熱議。
2016年4月25日，李女士與聞天公司簽訂《紫杉莊園內部認購合同》一份，認購長安區興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項目商品房。
雙方在認購合同中約定的內容包括：認購房源銷售面積約200平方米，認購房源銷售總價172萬元；乙方李女士選擇總房價款100%付款比例，根據付款比例，開發商給予總房價款7折優惠，優惠後總價120.4萬元；李女士應於2016年4月25日一次性向甲方聞天公司支付該認購房源100%房價款。
合同還約定，合同簽訂後，甲方須為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房內部認購合同》或《商品房買賣合同》，並承諾在乙方攜本合同與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本合同約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。
合同簽訂當天，李女士即繳納120.4萬元購房款，聞天公司出具了收據。
2018年2月，聞天公司向法院起訴，要求確認雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效，訴訟費用全部由被告即購房者承擔。理由是在簽訂合同時，雙方均明知聞天公司開發建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證，雙方簽訂的合同為無效合同，無效合同自始不發生法律效力。
長安區法院查明，2016年8月3日，長安區房管局對涉案項目進行檢查，發現該項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售，於同年8月9日作出處理決定，責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動；立即進行企業經營整改，並對違規銷售的房屋逐一清退；儘快辦理相關建審手續。隨後，聞天公司仍未辦理商品房預售許可證。
2018年3月1日，長安區住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項目未取得《商品房預售許可證》的情況下擅自違規銷售之行為，對聞天公司予以行政處罰，即責令停止銷售活動，補辦許可證，並處罰款72萬餘元。
同年3月5日，聞天公司繳納罰款。
庭審中，被告李女士認可雙方當事人所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》系事實上的房屋買賣合同。
庭審後，法院向被告方釋明合同無效之後果，被告方堅持合同有效，堅持要求原告交房。
法院另査明，涉案項目現已取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，《建築工程施工許可證》。
長安區人民法院認為，涉案合同為商品房買賣合同，因原告在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同為無效合同。法院還表示，已向被告闡明合同無效之後果，因法庭辯論已經終結，且被告仍堅持其答辯意見，故其可另案起訴，本案不予處理。
附判決書：
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