靜靜131504141

俗話說，雞蛋不能放在一隻籃子裡。為什麼，一旦籃子掉到地上，一籃子的雞蛋就都有被打爛的可能。

投資也是如此，必須進行合理配置，而不是認定一種投資品，將所有的財產都投資到這款投資品上。把收益與風險全部押在一款投資品，其實是很危險的。即便這款投資品被認為是最保險的，最可靠的，也難免會存在風險，會給投資帶來不必要的損失。

我們並不反對，住房投資是當下中國比較好的一種選擇，也是這些年來投資者常常投就必成的經驗總結。很多投資房產的人，都或多或少地發了財。有的還因為房產投資，成為了億萬富翁。

不過，有句老話，叫做福兮禍所伏，禍兮福所倚，住房投資順風順水的同時，誰也無法保證，不會有“禍”潛伏，不會隱藏著巨大風險。因為，房價如此上漲，風險還是存在的。不顧一切把財產全部投到房產之中，就不可避免地會帶來風險。

而從眼下決策層對房價上漲的容忍度來看，顯然已經達到了“零容忍‘地步。所有的政策，都是朝著”房子是用來住的“目標進行的，都會直指高房價。別看房價還處於上漲之中，實質已經是帶著風險在漲，是非理性上漲。其中，不排除炒房下房價上漲的一種內在動力，加上棚戶區改造實施貨幣化安置的推動。一旦這兩大因素消除，房價就有可能出現下跌現象。此時此刻，如果還在帶著美好願望去投資房產，風險會越來越大。尤其是槓桿投資，必然會將自己陷入風險漩渦。

所以，家庭財產投資，還是要合理配置，不要將所有的財產都放到房子一個品種上。多方位合理配置，才是家庭財產投資最合理、最科學的選擇，也是風險最小的選擇。成功的投資者，決不會以賭博心理去投資，而是會以良好的心態去投資，將風險控制在最小，而不是一唯地追求最大效益。

譚浩俊

正好好些網友詢問了類似的問題，就在這兒一併答覆吧。

首先，請提問的網友反問您同事：房子一定會一直升值嗎？

正好剛回答了《2018年到底是不是房地產全面下跌之年？》（https://www.wukong.com/answer/6580655659358880013/），裡面提到有篇調查文章《多地房價正在偷偷下跌？200個買房人真實故事！》，請百度搜到此文看一下吧。

在那篇文章中提到了樓市下跌的具體信號：

1、 二手房下跌、成交週期變長。樓市漲了還是跌了，你直接去二手房中介店走一圈，問問L家小哥最近看房的人多不多，房東好不好還價，成交週期有多久就清楚了；

2、 開發商死扛價格，但偷偷調低備案價、具體成交價打折、推出特價房、送車位等活動；

3、 和二手房恰恰相反，新房是不管多少人排隊搖號、開盤情況多麼盛大，都不能反映真實的市場。尤其是現在，大部分城市新房有備案價管控，比二手房低太多。新房已經淪為套利工具，大家買房不僅為了住，更多為佔便宜而已。

小結，目前的樓市充滿了煙幕彈，已經無法確認房子是否依然升值了。

篇幅有限，點到為止吧。

你對這個問題有什麼更好的意見嗎？歡迎在下方留言討論！

陳思進

每個人都有不一樣的投資方式。題主同事所選擇的投資方式也是一種選擇性。當然如果他能夠負擔得起房子的投資，說明其實資產是比較穩定且規模較大的，我想你不必為他擔心。

至於是否只有房子升值，我是認為是有些絕對的說法。但是房子在目前的情況下將是持續的升值趨勢，這一點我仍認同。雖然每年我們都會聽到說明年房價一定會大跌，但是目前而言卻一直沒有遇到這樣的情況。也就是說明，如果有一天房價暴跌，只能說明有嚴重的經濟動盪，到時恐怕不只是房子，而是所有的理財產品都將受到影響。

而且買房對自己也是一層保障，無論是自住還是租售，還是賺取倒賣的差價，總之都還是賺的。而且如果你購買的房子遇上拆遷，拆遷費與購房費之間的差價也是非常可觀的。如果要進行房子的投資，那麼首先要考慮的當然是城市和地段。如果現在在北京買一套房用於投資，當然是非常了不起的行為，並且如果沒有遇到意外還是升值的。但並不是說不可能遇上金融危機這樣的巨大風暴，如果不幸遇上了，一線的城市首當其衝的會收到強烈的衝擊。如果你在二三線城市選擇房子，也要關注未來城區的規劃，比如一個荒地上要建一個小區，目前看起來很荒涼，但是其實已經在未來做好了規劃，甚至是城區功能中心的轉移，那麼升值的空間也不會比一線城市小。

變革家

首席投資官評論員陶子認為，房子只是保值增值的投資手段之一，但是說只有房子是升值的，未免有些太片面，現在投資理財的方式還是有很多的。

你的同事說“只有房子升值”，是因為近10年來，在一二線城市買房子的人都發家致富了，而做實業、炒股票的，少部分人發財，大部分人賠得底褲都不剩，因此她得出結論，只能買房子，別的理財方式不能動。然而，做炒股票致富這種方式沒有錯，錯的是方法。

我見過太多民間所謂“股神”，太注重技術分析，天天盯著K線圖，對於公司基本面，能瞭解這個公司是做什麼的，行業內有什麼地位就不錯了，更別說對公司財務情況以及未來業績作考察和預測了。股市想獲得收益，基本面的研究是不可少的，因為股價上升的根本動因是市場預期公司未來業績上升。對於公司一無所知，光盯著K線圖，被割韭菜也就不意外了。

因此，股市想賺錢，對於知識儲備的要求是很高的，而房子就不同了，買房只要有錢，有購房資格，地理位置好點，交通便利的房子隨便買，過去幾年間都升值了，因此老百姓覺得，還是買房好啊！

但房地產形勢也是有周期的，上一波上漲剛過去，國家限購限貸各種手段限制買房，短期投資還是不建議房地產，可以考慮各種基金理財。至於長期房價走勢，房市本質代表著國家和城市未來的經濟形勢，你看好國家和城市未來經濟發展，就可以買入房產，否則就不買。

首席投資官

股市下跌、P2P爆雷不斷、銀行理財打破剛性兌付，債券市場不定時發生信用危機，而與之相比，房地產市場唯獨讓各方利益趨於一致，存房子從一定意義上確實比存銀行要好，更容易跑贏真實通脹率，但存房子仍需要看具體區域、具體城市以及其潛在的增值空間等，如果未來預期年化收益率僅有2%左右乃至更低的水平，那麼存房子的意義也就不大了，只有當預期收益率高於6%的時候，存房子的價值才可以得到體現，當然這不僅僅是資金回報率，增值潛力，而且還包括了租金回報率等，這些因素都是影響房產投資的關鍵所在。

郭施亮

如果這是在前幾年，你同事這樣的做法是對的，因為房價處於上漲通道中。其一，把錢存銀行和理財的回報率實在太低，根本跑不贏通脹，只有房地產能跑贏通脹。其二，房地產有高槓杆的效應，在房價上漲的勢頭中，能使資產快速翻倍。其三，房貸利率實在太低，不貸白不貸，當時房地產又沒有限售令，只要買到房子就是賺到了錢。

但問題是，這種情況不可能一直保持不變，樓主的同事只知道買房，但是房子的流動性是最差的，就是房子要想變現是比較麻煩的，再說房產也不可能一直無序的漲下去，如果一直堅持只買房，恐怕將來也很難說沒有大的風險。

目前一二線城市嚴格執行了限購、限售令，要多買幾套房並不容易的，而三四線城市房價經過了大漲之後，棚改貨幣化安置將會收斂，未來房價可能出現大跌，所以只買房待升值的思維需要改變了。

房價真的能升值嗎？近期北京通州等地的業主要求開發商退款，因為這些業主去年以4萬元買入的小區房產，現在已經跌到了2.8萬元/元。同時，香河的樓盤去年開盤價是3萬/平方米，現在跌到了1.8萬元。

大家有沒有發現，只買房子盼望升值的市道已經變了，買了房子不一定會升值了，是有風險的了。所以，樓主的同事過去這樣的做法無可指責，現在如果繼續下去，就會存在一定的投資風險了。

不執著財經

有錢就買房，10年前、5年前都是比較不錯的投資選擇，哪怕是去年買也可以，如果今年還是這樣操作的話，可能並不明智！

投資買房，過去10年是最好的選擇

前幾篇我們分析過，過去10年國內的平均實際通貨膨脹率為：

房價未來不一定下跌，但也漲不到哪去

自今年初始，房住不炒的概念已經被多次提及，商業銀行收緊了開發貸的申請標準，住房貸款的利率也隨之提高，全國住房信息聯網，開證房產稅，都進一步說明了國家控制房價的決心。

顯而易見，未來買房，不再是最佳的投資選擇，甚至會有可能成為接盤俠。有多套房產的，我個人建議，能變現儘快變現吧，錢到自己手裡才算增值，指望買房一夜暴富的夢，該醒醒了！

操盤手信一

就以往的歷史而言，他這個選擇是無比正確的；就目前的情況來說，其實也不算錯誤，很多人，都說房價處於極高的位置了，不合理，未來一定會大幅下降的，所以要儘量等。但我個人認為未來房價趨於穩定，或者有小幅下跌的概率遠遠高於崩的概率，原因如下：

房價大幅下降的後果

如果對房地產市場有所瞭解的應該知道，房地產是個高負債的行業，2017年的年末我國上市的房地產公司資產負債率平均值高達79.04%；可說房地產開發公司開發樓盤的資金基本來源銀行貸款；截止2017年年末我國的房地產貸款餘額32.2萬億元，同比增長20.9%。2017年年末我國商業銀行的各項貸款餘額129萬億元，同比增長12.4%。

房地產貸款的佔商業銀行貸款總額的24.8%，可以說如果房價大幅下降，我國的房地產開發商及商業銀行最少有一半以上的數量要掛，開發商掛了，涉及到眾多的爛尾樓，銀行倒閉涉及到眾多的儲戶，兩者均會引起不穩，甚至是經濟**，這個現象是ZF不願意看到現象，故而會盡量避免出現。

房價的決定因素

房價最為關鍵的因素在於地價，正是因為地價的不斷上漲，所以房價才不斷提高，在我國房價的構成由四部分組成：樓面價（也就是地價）+建安成本+運營成本+開發商的利潤。

1、地價

雖然是老生常談，但是不得不說，土地是稀缺性的，特別是大城市，城市的容量是有限的，所以越往後供應的土地越少，拍賣的價格越高，這也是為何很多大城市要設立新區或者建立衛星城的原因，一切都是為了擴容，因此地價下降的概率不高；

2、建安成本+運營成本

建築成本（鋼筋、水泥等原材料）以及運營成本（員工薪水、銷售費用、財務費用等等），這兩部分整體佔比不是很大，但是受通脹因素的影響，這幾十年來，基本是一個上漲的趨勢。

3、開發商的利潤

中國確實有不少房地產開發的富豪，但是嚴格來說，我國開發商的整體利潤水平一般，無論是利潤率還是利潤總額。2017年A股上市企業利潤排名前二十的僅有一家萬科地產，而且利潤總額只有280億元，不到工行的十分之一。

我們再來看看上市房企的最近幾年的利潤率，上市房企最近十年的淨利潤率在15%左右，這個和我們印象中的暴利相差太大；其實大家可以看看自己所在地區的房價，再去查查當初的拍賣的樓面價，房子的銷售價格—樓面價—建安成本—運營成本及稅費，剩下的就是房企的利潤。房地產公司整體利潤並不高，所以期望房地產公司壓縮自身利潤的空間不大來降房價，概率也不大。其實房價高最主要的成本在於地價，而地價是誰拿走的，大家最清楚了。

調控政策

雖然各地出了各種調控政策，但目前來說，除了廉租房還未發威，其餘的政策影響均不大，舉個最簡單的例子：大家最期盼的房產稅，這個政策雖然還沒有全國推行，但是在重慶及上海已經試點多年了，但是上海及重慶的房價依然一路高歌，主要是因為房產稅可以轉嫁給購房者或者租房者

總結

我個人認為只有三種情況房價可能大幅下降，一是取消房子與戶籍的掛鉤關係；二是取消學區房的概念；三是改變社會風氣（比如結婚必須買房）；這三種情況如果可以落實，房價絕對會有一個大的下降，否則最終房價趨穩的概率大於下跌（趨穩就是在去除泡沫了，因為我們的收入是一直在增長的，如果房價不再上漲，就等於去除泡沫）。

PS:如果目前主推的廉租房可以兼具戶籍及小孩讀書，那麼有可能房價會下跌，但是這個還必須廉租房的量足夠大，不過這個又涉及到了稅收，所以我估計最終也很難成行。

鯉行者

二十年前，我表叔55歲，勤儉節約在當地農村信用社存了5萬6千多元錢。心裡感覺是多麼的自豪，誰知天有不測風雲。就在那年農曆八月十四的晚上，兒子和兒媳因回孃家的事發生了爭吵，兒媳一氣之下，喝農藥甲安磷自殺。兒子精神崩潰，再也不做任何事情，時不時的傻笑，孫子當年十歲。

養孫子的重任，自然落在了他的身上，為了孫子讀書，娶老婆。這筆錢一直都不敢取出用，要麼急用的時候也只取一少部分，撈到錢後又補上。

按二十年前的房價，他可以在縣城全額買一百平方的房子。2008年，縣城房價已漲到1200多元一平方，他的錢可以做首付，然後每月按時還款，因孫子只有二十歲，他也沒有買房。二年之後，孫子職業學院畢業，房價每平方漲了整整一千。由於孫子缺少母愛，叛逆不聽話，自己有67歲了，買房的事就不敢想了，孫子現已做上門女婿。今年，表叔已經75歲，手中依然有5萬多元的存款，縣城房價最低3700，買房的事更不敢想。

你同事買房的事，現在不好說，因為中國人口的老齡化，房子的需求只會越來越少。朋友自己住的是需要，保值增值，與市場無任何關係。但現已有三套，市場上空房子好多，只有賣一套或者兩套，錢到手了才算增值。要不然也只是看著臘肉吃白飯，房子位置不好出租都不容易。

房子，熱門話題。現已迴歸理性，發財夢，也該醒醒。

手機用戶好大一顆樹

只有滿足這三個條件！才能說明你買的房子很划算。

2017年，小縣城的房價令人震撼。許多小縣城的售樓部也都傻眼了，認為著簡直是買彩票中大獎了。據一些網友說，他們所在的小縣城房價簡直是翻倍的節奏，春天看的時候還是4000，冬天的時候已經是五位數了。所以，許多人紛紛準備著跑到小縣城來買房子。

對於這一點，我並不是非常支持。特別是在剛剛到來的2018年，實際上小縣城的房價仍然存在著很多變數，今天咱們就來好好說說其中的三個關鍵要素。

第一，經濟產業。

許多小縣城的發展定位其實並不是主推經濟產業，而是打造養老基地以及休閒旅遊。但實事求是說，旅遊城市的格局早就已經註定了，現在許多小縣城就是很幼稚，拿著真金白銀去投資搞什麼旅遊古鎮，結果不倫不類，一年到頭都沒有什麼遊客來旅遊。所以，我的建議就是，我們一定要好好看一下小縣城的經濟產業，如果有前途，則大膽購買。如果沒有前途，那還是再等等吧！

第二，外來人口。

這麼多年，大家應該對房價有一個基本的認識了，那就是外來人口的規模和速度決定了房價的增幅。但今天我要說一個新的觀點，那就是外來人口的質量才是最重要的。就像是一些西北的小縣城，的確這幾年湧入了很多外來人口，但都是周圍農村的進城務工人員，把整個縣城搞得烏煙瘴氣，治安混亂。而精明的投資客怎麼可能來買房子呢？

第三，教育資源。

許多人都知道，現在教育資源是稀缺的。尤其是良好的基礎教育，都存在著巨大的需求矛盾。但現在的問題是，小縣城在整體教育水平上遠遠不如大城市。可是別忘了，大城市的中小學也只有那麼幾所堪稱優質。而那些致力於發展基礎教育的小縣城，我表示非常看好。

當然，這個過程可能有點漫長，畢竟教育是一項長期投資。但是呢，我覺得，投資房產本來就是一個長期的事情，如果只是為了賺個差價就跑掉，那都是過去十年的玩法，現在都是在做價值投資了，大家覺得呢？再說房產稅、個人所得稅、遺產稅。。。。都要考慮進去

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