小易論樓市
首先要看你換房是什麼需求，是不是剛需，比如換房是結婚用還是小孩著急上學用，還是隻是想換個面積大點的房子住。看看自己是什麼需求，在考慮換不換。
我之前從事過房產行業，就目前來看，一二線城市的房子價格是趨於平穩的，沒有什麼很大的波動，倒是三四線城市的房價在不斷的上漲，從17年到今年漲得挺厲害的，買房比較早的基本上都賺了。
如果你是剛需，必須換房的話，那還要看看你現在的經濟狀況，賣掉現在住的房子再買新房子，能付到房價的多少，每個月的月供和工資比較有沒有壓力，如果都沒有什麼問題，那換房是完全可以的，因為現在房子的價格不漲就已經很好了，你現在即使買了以後也不會賒錢的，除非你在房子裝修上弄的非常豪華，光裝修就花了二三十萬，那以後再想換房可能就會賒錢。
那如果你不是剛需客戶，現在住的也不是很差，又或者想換經濟實力不夠，那還是先安穩的住著現在的房子吧，說不定幾年後你現在住的這個房子有增值了，一般學區房都比較的保值，增值空間也很大，即使房子很老很舊。還有可能城市規劃，會拆遷哦。
況且合肥是省會城市，房子價格應該是隻增不減的，以上說的這幾種情況，希望能對你有所幫助，一般換房買房是比較大的事，需要全家人商量、考慮清楚再做決定，普通百姓一輩子能買幾次房啊。不對的地方還請批評指正。
一直在路上青年
2016年過完年以後，合肥房價就像坐直升機一樣飆升，跟南京、廈門和蘇州三座城市，先後你追我趕，漲得不亦樂乎，被戲稱“樓市四小龍”，直至年底限購出臺，才逐漸停住上漲的步伐。2016年，合肥房價創下一個幾乎翻倍的前所未有的歷史記錄。
由於房價上漲過快，平均每個月漲幅超過5%，有時甚至一天一個價，造成二手房交易大量違約，此間經歷過換房的人，相信都受盡了煎熬。據粗步統計，僅2016年一年，合肥市二手房違約數佔總成交量的30%左右。
經歷過合肥房價上漲的人，可能對買房還心有餘悸，特別是當自己房子賣掉之後，還買不到心儀的房子，眼睜睜看著房價暴漲，自己手中的錢慢慢貶值，再加上被二手房主接二連三違約，心情糟糕透頂。
通過跟小密圈成員交流，我發現仍有很大一部分購房群體，對房產置換還存在一定的誤區或者不安，不知道如何換房，也不知道何時置換。這一篇文章，我將針對合肥房價板塊輪動的特點，給大家分析下房價上漲週期中，該如何置換房產，如何最大程度避免置換損失。
大週期下的全國房價板塊輪動
我在之前的文章中分析過全國範圍內的房價輪動，這種現象其實是有規律可循的，具體內容請參看我的公號“小易論樓市”文章《全國房價上漲輪動，合肥超過了哪些城市？》。
本次全國房價上漲的大週期，背景是2014年9月30日的房貸新政，之後是持續1年多時間的5-6次降準降息，直至2015年年底，ZY定調化解房地產庫存，然後我們就看到全國房價各城市先後出現大漲。
本次大週期是從2015年3月份的深圳開始啟動的，與深圳一起的還有珠海，同為珠三角城市群。2015年10月，長三角成員上海和蘇州也啟動上漲。
長三角和珠三角城市群是目前中國經濟活力最旺盛的區域，經濟總量分居全國前兩位，因此，當房地產政策環境出現寬鬆時，這些經濟發達地區房價最先回暖。
2016年2月，我們看到環渤海灣和中東部強二線城市房價迎來爆發，之後這波上漲從東部向西部傳遞，從一二線城市往三四線城市波動，最終在2016-2018年兩年時間內，完成全國房價的輪動上漲。
上漲的時間順序，是按照上位城市先漲，下位城市後漲的原則。所謂上位城市，就是產業和經濟基本面相對更好的城市，表現為人口吸引力強，城市房價高。跟下位城市相比，同等條件下，更多人會選擇上位城市，比如買房和就業。
房價上漲的板塊輪動，表明房地產是一個很強的政策市。限購放鬆，房價就會啟動上漲，當2016年10月熱點城市集中限購之後，合肥房價上漲就立即停止了。
而從全國範圍來看，本輪以去庫存為主要目的的全國房價上漲，如果沒有熱點城市帶動，我覺得三四線城市的庫存消化任務，很難完成。
因為購房者普遍都是買漲不買跌的心理，房價不漲，買房沒有積極性。但三四線城市庫存那麼大，供嚴重大於求，不跌都算不錯了，誰還願意去庫存呢？即使三四線下位城市房價上漲，也必然突破不了一二線上位城市的房價天花板。
在一二線城市房價上漲之後，三四線城市房價相對不高，加上熱點城市被限購，恐慌性購房需求被趕至三四線城市買房，然後去庫存任務宣佈完成。從某種意義上來講，一二線城市房價大漲，是三四線城市去庫存的必經之路。
合肥房價上漲的大小週期
我在之前的文章中，給大家分析過合肥房價上漲的大週期，目前合肥經過兩次明顯的大週期，時間間隔大概是
5-6年，階段分別是2008年-2010年，2015年-2017年（公號“小易論樓市”《合肥房價上漲的大週期》）。
以上漲前一年的房價作為基數，到大週期上漲結束，計算大週期漲幅，可以得出：第一週期漲幅大概為（6051-3344）/3344=81%，第二週期漲幅為：（14362-7841）/7841=83.2%。
我們可以看到，兩次大週期的房價漲幅，其實是基本接近的，都超過了80%。至於2017年合肥房價略有下跌，那是消化泡沫，價格的合理迴歸而已。
我們看到2011年-2015年這個時期，合肥房價都處於比較低的漲幅水平，這是合肥房地產的小週期。特別是2011年，全年漲幅只有2.8%，這是為什麼？因為2011年3月31日合肥重啟限購。
2017年合肥房價為何跌了-4.1%，那是因為2016年漲幅過大，年底又重新執行限購，且力度較大，導致房價迅速冷凍並回調。歷史總是驚人的相似，而且一直在不斷上演，房價在積聚一定時間的能量之後，總會在適當時候爆發出來。
今年是合肥限購之後的第二年，房價走勢可以參考2013年的表現，但是時間點又不完全相同。上週期限購是在2011年3月底，這個週期在2016年的10月初，月份上要延後半年左右的時間。
如果限購政策消化期以兩整年時間計算，根據2013年合肥房價表現，我估計2018年10月份房價會出現一個比較明顯的轉折。但即使如此，也不要抱過高期望，畢竟即使在2013年，合肥房價漲幅也不過10%左右。
這是我之前判斷今年合肥房價上漲節點和漲幅的一個重要參考（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》）。所以合肥總的趨勢還是會上漲，但從現在開始步入小週期，不要對漲幅抱有過高期望，4年內每年估計最多隻有10%，剛需自住、改善置換和資產保值都沒問題，投機投資肯定是不合適了。
合肥房價上漲的板塊輪動
合肥房價這個大週期的上漲歷程是這樣的（公號“小易論樓市”《這次大週期合肥房價究竟漲了多少？》）：
1、2015年整體呈緩慢上漲態勢，全年漲幅大概在7.9%；
2、2016年2月，合肥房價開始跳漲，一直到年底，都處在一個快速抬升階段，全年漲幅大概為
77.1%；3、整個2017年，合肥房價都在回調，跌幅大概為-4.1%。
其實合肥市各個板塊所呈現的上漲軌跡並不一樣，漲幅也各有差異。以2016年8月份房價為基點，截至2017年1月份，我們可以發現，新站區和北城房價幾乎沒有什麼變化，一直都在平均漲幅以下。
高新區和經開區跟合肥大盤走勢基本重合，期間漲幅大概在5%左右。政務區最先啟動上漲，濱湖跟進，政務區漲幅一直略高於濱湖區，直到2016年1月份被濱湖反超，期間兩個區域漲幅近20%。
之後濱湖一枝獨秀，漲幅遠超合肥大盤，新站和北城在年後才開始發力，之後大家的走勢基本跟合肥大盤相似了。
如果以漲幅3%為上漲參考起點，政務區起漲發生在2015年的10月份，濱湖區發生在2015年的11月份，高新區和經開區發生在12月份，新站區和北城則發生在2016年的2-3月份。基本呈現一個板塊輪動上漲的規律，全盤輪動間隔大概為半年。
換句話說，如果把合肥房價上漲作為一個整體來看，市內各個板塊的上漲，從來只會遲到，而絕不會缺席。優質板塊最先上漲，劣質板塊最後輪動，這就像全國房價板塊輪動一樣，一線二線城市先漲，三四線城市後漲。
在2017年隨後的調整中，政務區房價比較穩定，大部分小區實際成交價格基本沒有發生回調，漲幅一直略高於大盤。濱湖由於前期炒作比較嚴重，回調比較厲害，從實際成交價格上能夠明顯看出，但即使如此，濱湖依舊是這個大週期房價漲幅最高的區域。
而其他區域，比如經開區、高新區和北城，經歷回調之後，漲幅基本跟大盤持平或略高一些，新站區則基本上一直比大盤低了20 個百分點。
2018年以來，合肥學區房、政務區、濱湖區和高新區，房價率先回暖，相繼出現不同程度的上漲，漲幅大概在5%-10%左右，這其實從側面也說明，這些地方是合肥的優質板塊和目前最有升值潛力的區域。
我在前面文章中多次提到，合肥限購之後，購房群體從全省範圍的投資需求縮小為合肥市區範圍的內生性需求，這種內生性需求主要表現為剛需和改善置換。改善需求不可能從優質資產置換到劣質資產，只能從劣質資產升級到優質資產，改善需求接盤優質房產，剛需接盤改善需求置換下來的相對劣質資產，形成一條置換鏈。
因此我們看到優質資產被爭搶升值，劣質資產被集中拋售而貶值，所以房價最先上漲的區域，必定是優質資產聚集的區域，也是房產將來保值升值潛力最大的區域。同理，房價不漲反跌的區域，一定是劣質資產密度比較大的區域。
合肥房價上漲週期中的房產置換
我以上所有分析，都在向大家說明一個問題，判斷房價未來走勢和選擇房產置換時機都很重要，大週期和小週期房產置換策略也不一樣。
大週期的房產置換
凡是在2016年上半年之前房價啟動上漲的城市，都是值得關注的（大概
20個左右，哈爾濱除外）。從全國範圍來看，這些城市相當於合肥的政務區和濱湖區，都是優質股和潛力股，屬於我講的上位城市，合肥是這個週期少數幾個房價前期就啟動上漲的二線城市。合肥屬於全國範圍內的上位城市，也就是全國範圍內的優質資產，在限購放開之後，首先受到省內外投資者的青睞，這樣即使合肥市區最垃圾的資產也一併受到追捧，造成合肥房價大盤式的上漲。
但合肥市區不同區域不同等級的資產，上漲節點和漲幅都各有不同，總體上遵循“優質板塊優質資產先漲，漲幅相對較大；劣質板塊劣質資產後漲，漲幅相對較小”的規律。
在大週期中，合肥房價上漲迅猛，短期就產生一個很大的漲幅。這種情況下，優質資產率先啟動上漲，漲幅較大，儘管劣質資產最終也能受益，但是上漲節點滯後，優質資產可能已經升值30%，劣質資產都還未啟動上漲。
如果在大週期上漲中期進行置換，比如2016年上半年，你會發現自己房子賣在低點，想置換還買不到房，等你買到房時，卻買在了高點，損失巨大。此時應儘量避開上漲中期，等劣質資產補漲完畢再進行置換。
如何判斷大週期的開始節點和結束節點？開始節點的判斷是，貨幣寬鬆和限購放開，政策效用會有一個滯後期，一般一年之後就會最先看到優質板塊房價出現明顯上漲。週期結束節點的判斷是，限購政策再次出臺或者出臺前夕，一般是大週期劣質資產進行拋售的最佳時機，也是進行置換的最好時刻。
劣質資產一般流動性很差，議價空間很高，不要指望把你的劣質資產賣到房價最高點，在漲幅完成90%程度的時候拋掉，操作就已算非常完美。所以一定要在限購結束時第一時間賣掉，不然市場一旦冷卻下來，你的房子又該無人問津了。
小週期的房產置換
房產大週期一般每5-6年發生一次，可遇而不可求，不是每一個人都可以準確判斷，也不是每一個人都能完全抓住，對於絕大部分人來講，小週期房產置換是常態。
在大週期，因為不限購，合肥需求群體在全省或全國這個範圍內。在小週期，由於限購，購房需求縮小到合肥市區不到400萬人口這麼一個小範圍。置換需求造成優質板塊優質房產與劣質板塊劣質房產，價格出現兩極分化。
小週期一般只有一年時間。小週期房價上漲比較溫和，板塊之間的輪動也不是非常明顯，資產等級相差太多的房產，甚至會出現錯週期輪動。
什麼是錯週期輪動？就是優質板塊這個週期上漲已經結束，馬上開啟下一週期的上漲，而劣質板塊這個週期才開始啟動上漲。再加上劣質板塊的升值速度本來就沒有優質板塊快，就造成劣質資產永遠追在優質資產屁股後面追，卻怎麼也追不上，還被越拉越遠，分化越來越大。
關於房產等級的劃分，請參考我公號“小易論樓市”文章《合肥的優質房產和劣質房產》。
2檔置換到1檔：在我看來，2檔房產已屬優良資產，如果僅實現一個檔次的跨越，置換實無必要，從投資角度考慮，房產升級換來的資產增值潛力，可能還不足以彌補交易產生的稅費。
2檔房產市場流動性不錯，議價空間低，不用擔心賣不出去或者被賤賣。如果為了學區或者改善自住，確需置換，個人建議可採取先買後賣的方式，防止出現房價輪漲踏空的情況。可以先去市場尋找房源，同時將自己的房子掛出去，一旦鎖定好置換目標，再將自己房子出售，為了更好的銜接上，哪怕適當便宜一點賣出都可以。
這裡要注意一點，小週期中，
1檔資產優先上漲，而且一旦漲上去之後就很難下跌，價格非常堅挺。個人建議一旦鎖定好目標，應加大定金金，最高可達合同總價的20%，防止賣家違約。同時視情況也可以加大買家的定金，防止買家違約，確保置換順利銜接。
3檔置換到1檔或者2檔：3檔資產屬於一般資產，跟大盤漲幅差不多，步調一致，小週期下，漲幅沒有1檔資產大。因為合肥的1檔資產極少，從3檔資產置換到1檔資產，屬於常規操作，先賣後買或者先買後賣都無所謂，只要能銜接上，儘量縮短交易間隔即可。
個人認為，從3檔置換到2檔，投資來講，收益太低，不值得折騰。如果確需置換，因為小週期漲幅較小，淡季置換就行了，儘量縮短交易間隔。
4檔或5檔置換到1檔或2檔：4檔或5檔已屬於劣質資產或垃圾資產，在我看來，小週期下，這些資產的價格將與優質資產越拉越遠，因此不應追求賣在最高點，儘早置換才是上策，拖得越久，你的損失就越大。
這種置換是我建議大家進行資產優化配置的主要形式，是對你資產最大化的一種合理操作。因為劣質資產和垃圾資產流動性很差，議價空間也比較高，先買後賣會存在違約風險。
比如置換標的找好了，簽了合同，交了定金，結果房子賣不出去，最後損失違約金。再差一點的情況是，置換標的找好了，簽了合同，交了定金，結果劣質資產賣不上價，為保證置換銜接，不得已低於市場價很多出售，虧不少錢。
這種情況下，我一般建議先賣後買。因為時間越久，劣質資產與優質資產的價格差距越大，個人建議價格差不多就可以處理掉了，不宜久戰，拖得時間越長，你的置換成本可能會越高。
因此，小週期下，我覺得任何時候都是置換時機，掌握一定的置換技巧遠比選擇置換時機更重要。
關於合肥各區房價分析，請搜索關注公號“小易論樓市”，後臺回覆“濱湖”、“政務”、“蜀山”、“廬陽”等區域關鍵詞查看。
小易論樓市
沒事瞎折騰啥呢？
我等剛需都被你們這些人折騰地買不起房了。
個人愚見。
現在房價處於橫盤期，國家已經強調房住不炒了，所以，近期合肥房價想上漲，不可能的。相信國家的總沒錯。如果你連國家都不信，那麼諾大個中國，就沒有你可以信任的人了。
如果你有硬性需求，例如小孩上學，或者房子距離你的公司太遠，你什麼時候都可以換房。
如果你沒有硬性需求，就是簡簡單單地想換個房，還是別折騰了。不是隻有你的房子漲價了，別人的房子也漲價了，好地段好位置漲的更多。你把自己的房子賣了，再去買其他漲了價的房子，有什麼意義嗎？而且，如果你不是全款，現在貸款的利率也已經上浮至少20%了，不划算。
低買高賣才能賺錢，現在買房，搞不好就站山頂了，不知要過多少年的通脹才能解壓。
總感覺不太合適。
五角飄飄
強烈建議你買，合肥畢竟是霸都，買1萬賺10萬，買的多賺的多，想一想馬上你就是億萬富翁了，很開心吧！悄悄的告訴我你，炒房是最賺錢的方法沒有之一。抓緊
