文 / 英伦投资客
上周末写House of Fraser破产的文章意外引起广泛讨论，其中一个评论虽然点赞不多，但却直击要害地讲出了投资英国的残酷现实。
英伦投资客一直在观察和记录中国对英投资，纵观这几年的案例，和“做生意”有关的中英投资大概率不达预期，包括House of Fraser、维他麦、MG名爵汽车、阿斯顿维拉等，没能做成的原因比较复杂，这边不详细展开，之后会单开一篇文章分析。
评论说的波司登在伦敦的投资，其实很有代表性，波司登在伦敦既做生意也买店面，虽然最后“生意”也没做下去，但其购置的邦德街店面却涨了一倍多。
今天的文章正好顺着这个话题说开，主要想通过研究英国皇室的投资，去回答一个问题：投资英国，到底该买房还是做实业？
我们先看两张图。
这两张图代表英国女王伊丽莎白二世从出生到现在这92年期间，英国房价的具体走势。
数据显示，在女王的一生中，即便英国经历多次经济周期和房价下跌，整体的长期趋势还是上涨，英国平均房价从女王出生时的619英镑（1926年）涨到如今的29.1万英镑 ，涨幅为47021％，高达470倍。
值得一提的是，过去近100年的时间，英国都有完整记录房价数据和产权归属，当年是谁的房子、谁的土地，到今天还是他们的，这一点还是挺让人敬佩的。
在伊丽莎白二世正式加冕的1953年，正值英国从二战中恢复，房价相比二战开打那年，上涨了三倍多，涨至2006英镑。
而在1966年英国赢得世界杯的时候，房价涨到了3840英镑 （相比女王加冕时又涨了1834英镑）。
最近的五十年，特别是最近二十年以来，英国房价经历了一波高速上涨，1996年到2006年十年上涨了276%，然后遇到金融危机经历了一年左右的下跌，而后又是一波长达十年的快速上涨。
以史为鉴，这两张图所反映的房价走势对于我们预测脱欧后英国房价的长期走势很有参考价值。
不过需要注意的是，具体来看，最近15年间（2004-2018年），英国因为产业变迁（第二产业衰落，第三产业起飞），房价开始有所分化，下图绿线代表的伦敦房价上涨最快 ，其次是伦敦周边的英格兰东南部和东部。
英格兰各地房价走势（2004-2018年），绿色代表伦敦
上图显示，以长期的纬度来看，伦敦和周边的东南部之外，英国其它地方的房价涨幅都不甚理想。
如果以90年为一个周期，来预测英国未来房价，绝大多数业内人士认为，未来90年英国房价再涨470倍的可能性不大。
不过即便按照每年房价涨6.7%保守估计，在英国下一任君王——查尔斯90大寿的时候（2038年），英国平均房价将达到130万英镑。
而在王位继承顺位排第二的威廉王子90大寿的时候（2072年），英国平均房价将达到1130万英镑。
数据预测皇室治下的英国房价未来走势（来源：英国国家统计局和牛津大学Winton研究院）
英国皇室有何投资秘方？
女王治下的英国，房价稳定上涨，而英国皇室也在这段时间赚得了巨额财富，那他们有什么投资秘诀？
英国皇室的收入主要由两部分组成——君王拨款和私人收入。
其中君王拨款主要来自于Crown Estate的盈利，而私人收入则包括女王继承的私人财产的收益和其持有的兰开斯特公国所产生的收益。
先讲讲帮女王打理资产的神秘机构——Crown Estate（王室地产）。
Crown Estate旗下大部分资产是房产，其中58%是位于伦敦市中心的物业，包括伦敦市中心黄金地段的购物街——摄政街几乎所有的物业、和堪称富人后花园的圣詹姆斯区一半以上的房产。
伦敦核心区大片房产都归Crown Estate所有，包括伦敦摄政街上的商铺（上图）
除此之外，Crown Estate还持有35.8万公顷土地，并在利物浦、斯旺西、斯劳和诺丁汉等地持有总共15个大型商场，在伯明翰、曼彻斯特、剑桥等地持有写字楼物业。
同时，Crown Estate还在英国持有超过14万公顷的农业用地和森林，并拥有英国各地的海床，以及大量海上风力发电项目。
Crown Estate资产组合具体构成，其中58%的价值来自于伦敦市中心的房地产
Crown Estate虽然没有上市，但每年都会向英国民众发布财务报告。
图为Crown Estate刚发布的2017/18年报
过去10年，Crown Estate旗下资产价值翻了一倍，2017/18年报显示，Crown Estate旗下房产总价值高达141亿英镑。
伴随着房价上涨，Crown Estate的资产每年都在增值
盈利方面，虽然这两年受到脱欧不确定性的影响，Crown Estate在今年依然实现了4.767亿英镑的盈利，年化投资回报率达到9.4%，利润相比去年增加了4%。
Crown Estate营收表现
Crown Estate今年投资回报率高达9.4%
值得一提的是，虽然Crown Estate的资产名义上归女王所有，但女王不能自行出售，这是因为这些资产是属于未来所有英国国王的，不能算作女王的私产。
也就是说，Crown Estate的房产在女王退位后就不属于她了，会自动传给下一任英国君主。
Crown Estate特殊的独立性来源于1760年乔治三世与英国政府之间达成的一项协议。
当年为了摆脱资不抵债的窘境，时任君主乔治三世与议会达成协议，把绝大多数的不动产交给英国政府协助设立的Crown Estate管理，从而免除君主支付法官、公务员和外交人员薪酬的责任。
Crown Estate本质上是一个信托基金，由专门的委员会管理，向英国议会报告工作，然后再由议会决定交多少给王室使用（这几年是15%），剩下的利润则归属英国国库。
近年来，随着Crown Estate盈利直线攀升，女王“薪水”未来两年将增加600多万英镑，于此同时，Crown Estate也将给英国国库创造丰厚收益。
可以看出，英国皇室借助Crown Estate的房地产投资，不仅没有“吸血”纳税人，反倒给英国国库增加了大量财产，过去十年一共创收22亿英镑。
Crown Estate之外，女王还有私人收入。
女王的私人收入绝大部分来自于她继承而来的城堡、庄园、私人领地等，较为知名的有巴尔莫洛行宫、桑德林厄姆庄园、兰开斯特公国等，总估值约为130亿英镑，不接受Crown Estate管理。
总结来说，英国房价在女王治下稳步上涨的同时，英国皇室基本上只做和房产相关的投资。
英国皇室都持有哪些房产？
既然英国皇室只喜欢买房，我们接下来重点盘点下其所持有的标志性房产：
英国女王和爱丁堡公爵（菲利普亲王）在Crown Estate名下的房产：
1.白金汉宫（位于伦敦，英格兰）
白金汉宫是女王在伦敦的官邸，也是最为人熟知的女王住所，女王周一至周五居住在此。
白金汉宫共775个房间，包括19个国事厅，52间卧室，188间员工房，92间办公室以及78间浴室。
2.温莎城堡（位于温莎，英格兰）
温莎城堡是女王的乡村住所，女王喜欢在周末、复活节假期、夏天某些时候待在这里。
3.荷里路德宫（位于爱丁堡，苏格兰）
荷里路德宫是女王在苏格兰的官方住所，也是皇室成员在苏格兰履行皇室义务时的居住地。
4.希尔斯伯勒城堡（位于唐郡，北爱尔兰）
希尔斯伯勒城堡是女王在北爱尔兰的官邸，皇室成员在北爱尔兰履行皇室义务时的居住地。
*以上四大官邸均会在一年内的某段时间对外开放，并向游客收取门票。
女王和爱丁堡公爵的私人资产：
1.桑德林汉姆府（位于诺福克郡，英格兰）
皇室家族喜欢在桑德林汉姆府过圣诞，并住到第二年2月。
2.巴尔莫勒尔堡（位于阿伯丁郡，苏格兰）
巴尔莫勒尔城堡位于苏格兰高地，占地50,000英亩，包括150栋建筑。
3.兰开斯特公国（英格兰、威尔士）
兰开斯特公国是英国仅存的两大公国之一，旗下地产达18,433公顷，净资产达5.18亿英镑，属于女王的私人领地，由独立的信托运作，不接受Crown Estate管理。
威尔士亲王（查尔斯王子）与康沃尔公爵夫人（卡米拉）在Crown Estate名下的资产：
1.克拉伦斯府 （位于伦敦，英格兰）
克拉伦斯宫是查尔斯王子在伦敦的官方住所。
威尔士亲王与康沃尔公爵夫人的私人资产：
1.康沃尔公国（英格兰）
图为康沃尔公国内的海格洛夫庄园
康沃尔公国是威尔士亲王的私人领地，位于英国东南部，占地约5.5万公顷，康沃尔公国资产价值超过5亿英镑。
2.Llwynywermod 庄园（位于威尔士）
这个私人庄园占地192英亩，查尔斯王子没有使用时，会将其租给来度假的游客收取租金。
3.Tamarisk（位于锡利群岛）
查尔斯王子的私人住宅，位于圣玛丽岛。
剑桥公爵（威廉王子）和公爵夫人（凯特王妃）在Crown Estate名下的资产：
1.肯辛顿宫（位于伦敦，英格兰）
威廉王子和凯特王妃，还有他们的三个孩子都住在肯辛顿宫，戴安娜王妃生前也曾住在这里。
剑桥公爵和公爵夫人的私人的资产：
1. 安梅尔大宅（位于桑德林汉姆府内，诺福克郡，英格兰）
夏洛特公主在Anmer Hall拍照
女王在2011年把这栋房子作为结婚礼物送给了威廉王子，是威廉凯特在伦敦外的住处。
萨塞克斯公爵（哈里王子）以及公爵夫人（梅根王妃）在Crown Estate名下拥有的财产：
1. 诺丁汉别墅 （位于肯辛顿宫内，伦敦，英格兰）
哈里和梅根结婚后，也住在肯辛顿宫，同哥哥嫂子一同生活。哈里搬进肯辛顿宫之前和父亲一起住在克拉伦斯宫。
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