躲過了高房價，躲不過高房租。
最近，不斷上漲的房租，引發了人們的關注。
其實，這波漲價潮，從六七月份的畢業季就開始了。
01
大學畢業生初識社會殘酷的第一堂課，可能是在群租房裡學到的。
這堂課的第一個關鍵詞，叫價格高。
某房地產研究院統計數據顯示，北京的平均租金是82元/平米，也就說，租個100平米的小三房，要8200元。注意，這只是平均數，越靠近市中心，租金越貴。
比如，北京西城區這套小房子，建於90年代，房齡比剛出校門的大學生還老。裝修簡陋、傢俱破舊，面積僅40平米，要價5500元。別瞧不上，很搶手的。
再看南京，6月份的平均房租是2774元/套。然而，像地鐵2號線集慶門站區域，80平米的小兩房，價格都在5000元以上。
（南京房租價格）
一二線城市房租高，三線城市也不甘示弱。在山東濟寧，裝修簡單的房子，租金也要1000元以上。
這堂課的第二個關鍵詞，叫漲幅快。
先看全國的情況，今年5月，CPI同比上漲了1.8%，租房指數同比上漲2.4%，比CPI高了0.6個百分點。
（上海各區房租價格）
熱點城市租金上漲更快。據房天下的數據，2017年2月—2018年5月，17個熱點城市房租年均上漲超過了8%，上海上漲19.5%、深圳上漲15.5%，北京更是大漲25.9%！
這個漲幅，離失控不遠了。
02
房租為什麼漲得這麼快？還是要看供需關係。
先看需求。
從2009年到2017年，中國流動人口（非本地戶籍）規模從1.8億增長到2.5億。
（中國流動人口規模）
其中的67.3%，也就是1.7億人，需要靠租房解決住的問題。
（67.3%的流動人口租住私房）
每年的5月底到7月中旬，是租房市場的高峰期（另一個高峰期是務工人員進城的3月份）。
大量高校畢業生離校，造成短期內租房需求暴增，推高了房租。
某中介機構的統計數據顯示，今年5月，北京西城、東城、海淀租賃成交量，環比增加了10%以上，決策時間也明顯低於去年同期。這表明，北京租賃需求擴大，很多人已經開始搶房子了。
再看供給。
北京的租房供給，不增反減。特別是2017年年底，因大興一場大火，北京開始整治群租房，客觀上，壓縮了供給量。
可以簡單地算一筆賬。北京規定，“出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間的居住人數不超過2人”，也就說，一套100平米的小三房，最多隻能住6個人，但搞成群租房，住25個人綽綽有餘。僅以20人計算，清理一套群租房，意味著14個人無房可住，相當於消減了2套房源。
看數據，2017年1—4月，北京就整治違法群租房3709戶，全年預計在7500套。也就是說，北京租房市場，變相減少了1萬餘套房源。
（北京整治群租房情況）
房源減少，北京不是孤例。鏈家研究院數據顯示，從去年8月到今年2月，鏈家平臺新增租賃房源套數連續7個月環比下降，目前租賃新增供給僅為2017年高峰的50%，租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。
租賃需求上升，供給不增反降。
房租能不漲嗎？
03
資本力量，正在成為房租上漲的另一個推手。
當北京在清理群租房，深圳正引入資本，將城中村改造成長租公寓。
公寓的住房條件大為改善，房租也漲得嚇人。有記者調查，改造後的長租公寓，租金比改造前，漲了兩倍。
正因如此，深圳富士康員工不幹了，要求漲工資，並希望深圳降低改造城中村的速度，以免交不起租金。
（深圳富士康員工的公開信）
根據計劃，“十三五”期間，深圳要將100萬套(間)城中村住房改造為長租公寓。可以預計，改造完成後，租金至少上漲50%。
在租購併舉政策推動下，我國住房租賃市場一片火熱，長租公寓尤其火爆。
據自如寓公佈的數據，2015年長租公寓的門店增長率不足15%，2016年增長了35%，2017年更是高達40%。
（長租公寓品牌榜單）
資本正大舉進軍租房市場，燒錢搶佔房源。前兩天有一條新聞，蛋殼和自如兩大長租公寓巨頭爭搶一套房源，原本房東心理預期在7500元一月，硬生生被炒到10800元讓蛋殼拿下。
資本不是做慈善，一旦站穩腳跟，必然大幅提高租金，將付出的成本，轉嫁到租戶身上。
04
中國的情況，更為特殊。
國際上，衡量房產運行狀況良好的租售比一般為1∶300到1∶200，即一個月的房租用200個月的時間能夠把買房的投資全部收回。
（中國城市房屋租售比）
中國一線城市的租售比，普遍在1比500左右，有的城市甚至高達1比700。這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本。
也就說，相對於房價，中國的房租，太便宜了。
這是不是意味著，房租還將繼續漲？
05
高房租，已經超過了很多人的承受能力。
通常來說，30%是房租收入比的“黃金分割”點。低於30%，處於幸福區間範圍，超過30%，租金壓力就會影響生活的幸福感。
北京大學畢業生的起薪沒有準確的統計，如果以“2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜”作為參考的話，清華、北大這樣頂尖名校的畢業生，平均月薪也就9000元。
（2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜）
僅僅租房，就要花掉其中的三分之一。由此看來，絕大多數的北京大學畢業生，恐怕都不太幸福。
中國青年報社社會調查中心聯合問卷網，對租房的年輕人進行的一項調查顯示，55.5%每月房租佔月收入的1/3，20.7%每月房租佔月收入的一半及以上。
易居房地產研究院公佈了一份《全國50城房租收入比研究》報告，全國50個城市中，超七成房租收入比較高。
（《全國50城房租收入比研究》報告）
房租一年要漲個10%，算一下，你的收入增幅，能跑贏房租嗎？
06
政府不斷出臺調控政策，死盯著房價。視線之外的房租，卻一路狂奔。
有人會說，市場經濟下，房租應該是市場說的算，讓供求關係自由調節。
但要知道，租賃關係中，承租人始終處於弱勢地位。供求失衡之下，承租人基本沒有議價的本錢。
失控的高房租，比高房價更可怕。
居住是剛需，卻不一定需要通過買房實現。當房價高到高不可攀時，租房就成為了人們最後的退路與底線。
不斷上漲的房租，正在一步步擊穿底線。
買不起房子，可以租房，租不起房子，又該怎麼辦？
延伸閱讀：高房價之後，別讓我們再被高房租打垮
葫蘆剛剛按下，瓢就有了上浮的跡象。
時間來到下半年，房地產註腳由“房住不炒”變為“房價不漲”，在堅決摒棄夜壺的決心下，樓市呈現出提前入秋之勢，高房價熄火已成定局。
脫韁野馬般狂奔的房價被緊急剎車，但並沒有失去接盤俠，氣象更迭的租房市場用實際行動——
高額房租漲幅，正式宣告高房租接棒高房價。房價驟冷橫盤、房租極速向上，樓市共識悄然換位；這對孿生兄弟的境遇拼湊出了樓市轉型期的新世相。
01
房價與房租，兩者之間存在著天然的傳導關係。
這兩年來的樓市調控，硬生生把一線樓市打成了滯漲模樣，但由房價吐出來的血，早已經被蓄勢待發的高房租接了個滿盆。
以北京為例，自2017年3月開始，北京房價只能用四個字來形容——慘不忍睹。
在短短3個月的時間內，二手房成交均價由61326/平米直接跌至51785/平米，每平米直接直接下滑1萬。
一手房市場上，房價環比直降，價格調整幅度在17%～20%。
房價下跌的實惠在人民群眾的口袋裡轉了一圈，轉手又溜了回去。
還是北京，3月到6月，北京各區房租租金平均值直線上升，租金最貴的東城區和西城區，房租平均值達每月每平米146元，與去年同期相比，每平米上漲了8.57%。
就目前來看，北京房租的整體同比漲幅超過了10%，特別是五環、六環附近的房子，根據面積大小，很多都是500元、1000元的往上漲。
個別熱點區域甚至有30%的漲幅；每套房的租金已經接近了5000元。
除了北京之外，上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金均較上月上漲。
於是乎，廣大的吃瓜群眾們，一邊緊緊跟隨在“房價不漲”的時代號召下，一邊默默的拿出了信用卡應對著操蛋的房租現實。
02
相比於房價，吃瓜群眾們明顯更關心房租。
房價不管漲跌與否，如今的行情上不了車的掏空8個錢包也上不了，反正買不起，死豬不怕開水燙。但是房租不同，房租如果跟著上漲，那就真的傷筋動骨了。
對於吃瓜群眾來說，真正的剛需不是買房，是租房。
去年我國流動人口差不多是2.5億，而租房住的佔了67.3%。一線城市更是如此。在深圳，就有80%的人在租房，其中商品房佔到32.4%，每年商品房的租金總量達到了216億。
今後這個租房比例，只會更高，不會更低。
經濟學理論中最為著名的就是供需理論，當市場需求大於市場供應時，那麼價格的上漲就成為了必然。隨著國家對樓市調控的不斷收緊，再加之高房價下僅有少數人能買得起房，那麼剩餘的大部分必然要通過租房來解決居住需求。
以北京為例，社科院2017年發佈的《北京流動人口在京購房狀況研究報告》顯示，有14.6%的流動人口在北京購買了住房，也就是說，還有86.4%的人需要租房。
按照北京市2015年末年822萬外來人口計算，將產生超700萬人的租房需求，而目前北京租賃房源數量約為350間，還存在至少350萬間以上租賃缺口。
可以預見的是，在強大的供需矛盾下，未來中國城市的房租一定是呈上漲趨勢的。
這一點不止於於北京，更適用於所有人口淨流入的城市。
03
儘管房租上漲，是基本的經濟學邏輯，也是市場演變的客觀規律。但我們不得不警惕這種如滾石下山般的趨勢。
房租上漲 ，會產生兩種效應：一是拉動效應，二是擠出效應。
拉動效應很好理解，房租的上漲，能拉動長租公寓等租房市場，慢慢化解中國巨大的房地產泡沫，拉動房地產行業的轉型步伐。
而擠出效應則剛好相反。
過高的房租讓租房主力軍——廣大年輕人一上班就處在經濟的高壓下，扼殺了年輕人的激情和創新，也扼殺了廣大租房者的消費能力。不斷上漲的租金正在侵害消費者特別是低收入消費者的利益，它讓全社會的收入分配不均的狀況日益嚴重。
高房租或許會導致內需不振，成為通脹推手，也對消費轉型升級產生一定影響，這一點，在今年的社會消費數據和社會融資數據上得到了體現，租金上漲的“水波效應”，已經在一定程度上得到了體現。
一正一負，孰大孰小，仁者見仁，智者見智。
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