2018-08-17 23:09:18 佚名

用戶4910209053888

由於我國實行的是集體土地和國有土地二元土地管理模式，導致集體土地所有權相對於國有土地所有權來講，少了很多權能，即同地不同權，其中最為明顯的區別就是國有土地可以上市交易，而集體土地不能上市交易，而且規定，除了鄉村自己建設自己使用的房屋，其他國家建設都必須使用國有土地，這就導致集體土地不能直接出讓給建設方，而只能先由當地將集體土地徵收為國有土地後，再由當地出讓給建設方，由此導致集體土地根本無法上市交易，也就沒有市場價值，也就不可能像國有土地那麼值錢。這樣帶來的後果就是坐落於集體土地上的房屋也就沒有國有土地上的房屋值錢。比如，周邊出售樓盤的市場價值在一萬左右，那旁邊集體土地上的房屋還是按照地上物的重置價每平米幾百元最多一千多元計算價值，再加上徵收宅基地的補償，也就是每畝幾萬元，多的地方也就十幾萬元，導致農村宅基地房屋的補償非常低。這當然會引發宅基地房屋所有權人的反對，由此引發的社會矛盾也非常嚴重和普遍。那麼很多被拆遷人不禁要問，對宅基地房屋拆遷到底應該怎麼補償才合理合法呢？

我們先來看一個案例

家住安徽阜陽的孟先生遇到當地拆遷了。他家的房屋緊鄰馬路邊，屬於城中村中位置較好的，孟先生就一直將其中的三間房屋用於自營超市，另外兩間出租給他人經營摩托車維修。十幾年下來，隨著城鎮化的不斷加快，孟先生家的房屋雖然屬於集體土地上的宅基地房屋，但經營收入和租金一點也不比國有土地上的商鋪少。因此他家也獲得的豐厚的收入。可是，按照本次採取的補償安置政策，雖然孟先生家的房屋可以參照國有土地上的房屋的市場價評估補償，但是隻能按照居住房屋的標準補償，而且按照孟先生家房屋的建築結構和年代，還要按正常標準扣除很多補償額度。拆遷方還說了，如果孟先生不同意現在的補償方案，那就按集體土地房屋每平米幾百元補償，如果還不同意就強拆！幸好孟先生自遇到拆遷以來非常注意學習拆遷法律法規，並且經常旁聽我們在阜陽代理的拆遷案件的開庭，再加上孟先生本來就是一個有主見的人，維權意識非常堅定，因此沒有與拆遷方簽訂補償協議，而是委託律師代理他的維權案件。

我們介入後，首先發現，對孟先生的房屋參照國有土地上房屋評估補償雖然是一個進步，這樣縮小了與國有土地上類似房屋的補償差距，但是即便如此，算下來的補償標準仍然不能保障孟先生一家的長遠生計有保障，生活水平不下降，這明顯與中央的拆遷政策原則不相符。其次，即便按照國有土地上房屋補償，對於孟先生佔用的集體土地進行徵地拆遷，仍然要上報省級以上當地批准才行，但是據孟先生講沒有看到這樣的批文，因此涉嫌違法徵地拆遷，第三，對於孟先生家房屋實際用於經營用途這一點，補償標準裡沒有體現，這也是導致孟先生合法利益受損的直接原因。為此，我們儘快代理孟先生提起了一攬子法律程序，一方面阻止拆遷方的違法拆遷進度，另一方面通過法律程序追究違法行政的法律責任，最終拆遷方在受到法律和拆遷進度的雙重壓力下，終於選擇了提高對孟先生房屋的補償標準來了解此案，孟先生一家在現有條件下爭取到了利益最大化，以後也可以安居樂業了。

現在我們結合以上案例總結一下對宅基地房屋應該怎麼補償安置的問題。

對宅基地房屋的補償標準國家沒有統一的法律規定，但總體的原則底線是要保障被拆遷人的居住條件不下降，不能因拆遷降低被拆遷人原來的生產生活水平，具體來講，分為一下幾種情況：

對於一般的農村宅基地房屋補償包括對宅基地的土地補償、地上房屋以及其他附屬物的補償等。對宅基地的補償方式各地不同，有的參照徵收耕地的徵地補償標準或者按照地方當地制定的區域指導價給予貨幣補償，有的提供宅基地安置。對房屋一般會根據房屋結構不同，按照地方當地規定的重置價格進行補償。
需要注意的是，如果按照以上補償政策徵收農村宅基地房屋，補償標準是非常低的，因此很多地方會制定安置政策予以彌補，一般會以農村應安置人口為依據，按照每人口30-80平米認定被拆遷宅基地房屋的合法面積以及應安置房屋面積，或者根據人口給予一定的購房補助，被拆遷人可以選擇自己購買定向安置房，或者產權置換與貨幣補貼相結合。具體做法各地有很多不同。
對於像以上案例一樣，對列入城市規劃區內的宅基地的房屋進行拆遷，有些地方當地會參照國有土地上週邊類似房屋的市場價值進行補償。

當然需要提醒大家的是，拆遷本是一場利益博弈，拆遷方作為與被拆遷人有利益矛盾的一方，其制定的補償安置政策很容易偏離公平公正性，因此，如果依據以上三條的補償安置，仍然不能達到被拆遷人生活水平不下降，長遠生計有保障的標準，被拆遷人還可以委託專業拆遷維權律師，通過法律的武器進行維權，主動爭取自身利益的最大化。