購買商業用房遭遇政策調整不能過戶，買房人李女士要求解除合同並返還定金，而賣房人張先生稱，在新政出臺後李女士一直堅稱可以繼續履行合同，拖了兩個多月才要求解除合同，若退定金應先扣除相應損失。後李女士將張先生訴至法院，要求解除合同並返還定金30萬元。日前，海淀法院審結了此案，判決雙方解除合同，張先生退還李女士24萬元定金。
解除合同：因政策調整還是遲延履行？
原告李女士訴稱，2017年3月4日，其與張先生就其名下一套商業用房簽訂房屋買賣合同及《附件》，將張先生名下的一套辦公用房出售給李女士，房屋成交總價為人民幣410萬元；《附件》約定，定金為30萬元。2017年3月9日，李女士按照合同規定支付了定金30萬元。2017年3月26日，北京市發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，李女士不符合個人購買上述房屋的條件，遂與張先生協商解除合同並返還定金等相關事宜，並於2017年6月26日向張先生出示其不具有購房資格的核驗結果，但張先生遲遲不返還定金。無奈之下，2017年7月10日、2017年7月12日，李女士兩次向張先生郵寄了《解除合同通知函》。李女士認為由於政策原因致使無法實現合同目的，雙方簽訂的房屋買賣合同及《附件》應當於2017年3月26日解除，張先生應返還定金30萬元。
被告張先生辯稱，2017年3月4日，李女士與其簽訂購房合同，合同約定全款購買。簽訂合同後李女士陸續支付定金共30萬元。2017年3月26日出臺限購新政後，其及時、反覆與李女士確認其是否可以繼續買房，李女士一直回答沒有問題。2017年6月11日，李女士稱因為資金來源出現問題，要求解除合同並退還30萬元定金。張先生先後提出幾個解決方案，李女士均不同意。張先生認為因李女士違約，給其造成了巨大的經濟、精神損失，應給予其適當補償及賠償，具體包括為涉案房屋4月至7月未出租的租金損失4.4萬元、期間未另行出售導致房屋價值損失10-15萬元、因自己另行購房未及時支付購房款有可能需賠償的違約金等，故僅同意退還定金10-15萬元。
合同後續履行情況 雙方各執一詞
就合同後續履行情況，李女士主張與張先生簽訂房屋買賣合同之時其名下還有一套住房，該套住房於2017年6-7月份已出售，過戶至買方名下；並且自己在京沒有工作，因此沒有繳稅記錄。限購政策出臺後，其一直與中介公司溝通，要求解除合同退還定金，並於2017年7月10日、7月11日向張先生郵寄解除通知函，張先生亦已收到該函件。
張先生則主張，2017年6月11日之前，其一直通過中介人員詢問及催促李女士購買涉案房屋，李女士一直聲稱繼續購買。中介公司認可張先生的說法，主張限購政策出臺後即將內容告知買賣雙方，張先生詢問李女士就該房屋買賣合同之後如何履行，李女士6月初之前一直稱想辦法；因新政出臺，6月12日申請檢驗李女士的購房資格，6月26日結果為未通過，原因為李女士名下另有房屋，且連續五年未繳納個人所得稅。但是李女士在6月份之前一直聲稱名下另一房屋已售出。
遲延解除有過錯 買方擔責賠6萬
海淀法院經審理後認為，雙方均同意解除合同，故法院依法判決解除。就李女士要求退還30萬元定金的主張，雙方合同約定，若實施新的限購政策，導致買受人家庭不具備購房資格而無法繼續履行的，互不追究責任，已支付房款的退還由雙方另行協商；合同依約定期限能夠實際履行，因任一方原因導致合同處於遲延履行狀態，在此期間實施新的限購政策導致合同無法繼續履行的，違約方應承擔違約責任。該案中，限購政策出臺的時候，沒有任何一方原因導致合同處於遲延履行狀態的情形發生，雙方需按合同約定另行協商錢款的退還事宜。該案中定金的退還，需要參考限購新政出臺後雙方的履約行為，截止2017年6月初李女士均未要求解除合同而稱想辦法，一直到6、7月份才提出解除合同，期間其怠於說明己方購房資質情況且一直告知張先生繼續購買房屋，存在一定的過錯，因此對於張先生的損失，李女士應予以賠償。最後，法院判決雙方解除合同，張先生退還李女士24萬元定金。
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