關於迪拜，你能夠想到的是什麼呢？沙漠，石油，摩天大樓，蒙著面紗的穆斯林姑娘還是一擲千金的阿拉伯王子土豪？
迪拜的夏季（四至十月）氣溫高達45℃以上，局部沙漠地區有小沙暴。烈日炎炎，降水稀少（迪拜降水量在最近幾十年稍微增加，年降雨量為94.3毫米，不足北京的六分之一），如何在生存條件不佳的條件下創造出經濟發展的奇蹟？
圖一：2009年—2019年迪拜GDP增長率及預期/來源：國際貨幣基金組織
圖二： 2016年迪拜人均GDP與相關國家和地區比較，從左至右依次是卡塔爾、新加坡、中國香港、迪拜、阿聯酋全國、巴林、沙特、安曼/來源：世界銀行
圖三：迪拜的“地標性”建築
現任迪拜酋長為迪拜制定了迪拜特色的城市營銷策略：敢為天下先，凡事只做第一不做第二。迪拜有著太多的No.1和吸引眼球的事物：世界第一高樓迪拜塔，最大的人工填海島嶼棕櫚島，以及超豪華七星級酒店等。高大上、土豪成為了迪拜浮誇的刻板印象，長久佔據在大眾腦海中。
根據迪拜統計中心在2018年7月上旬公佈的數據， 迪拜的人口已經衝破3百萬，幾乎佔到整個阿聯酋國家927萬人口的三分之一；而阿聯酋的高人口出生率以及外來勞工的湧入，將令迪拜在接下來十年裡成為地球上人口增長最快的城市之一， 預計到2027年迪拜人口將衝破500萬大關。
然而，迪拜的社會階層壁壘分明，本地迪拜人只佔常住人口不足10%，卻居於社會最上層。根據迪拜當地法律，外資僅在自由區才可100%獨資，通常的企業投資會受到受到阿聯酋公司法中規定的“外資49%，內資51%”的條款限制。事實上，考慮到外籍合夥人在本地關係維護方面的優勢和貢獻，所以一般給中國客戶介紹都會用一個詞“當地保人性質的公司就是有限責任LLC公司；使得本地人可以佔地為王，坐吃乾股。而在迪拜的外籍高管（以歐美人士為主）構成第二階層。
圖四：2013年 vs 2017年迪拜人口及勞動時長變化
外籍勞工是迪拜的最底層，他們忍受超負荷工作，拖欠工資等不公待遇，甚至無權組織工會與抗議。2007年在迪拜，曾有外來勞工因不滿收入太低而聚集上萬人示威，導致迪拜當局下令將他們驅逐出境永不得返回。
據《東方早報》2009年報道，受2008年全球範圍金融危機影響，迪拜常有勞工工作2-3個月後一分錢都拿不到的情況，有的承包商突然就攜款逃了，勞工找用人公司要錢，用人公司會說已經把錢給承包商公司了。為了趕工程進度經常安排在酷暑的正午施工，工人營地自殺和勞累致死的很多，但都不以自殺上報而被稱為意外。這些大量來自印度、巴基斯坦、東南亞乃至索馬里、黎巴嫩等地的工人們，承受著血汗工廠的盤剝，由於迪拜的移民門檻極高，沒人考慮過在迪拜留下來，他們更多將迪拜視為用勞動換取收入，最終把積蓄都要帶回母國。
金子打的迪拜，流水的勞工，一波又一波外國人為迪拜的繁榮赴付出辛勞血汗。而迪拜從來沒有面臨過用工危機，勞工環境很難有被改善的推動力。
圖五：迪拜的外來勞工
自1966年有油田在迪拜120公里外的波斯灣發現，迪拜迅速依賴石油完成了原始積累，大規模的基礎設施建設，港口、機場、公路、酒店等等；上世紀90年代以來，隨著石油資源日漸枯竭，在經濟中比例下降；截至去年，石油產業對迪拜的GDP的貢獻率只剩約5%（除了迪拜，阿聯酋全國依然高度依賴石油收入）。
大型基礎設施建設、國際商貿、旅遊、金融服務業日漸成為迪拜支柱產業。這也意味著迪拜受國際經濟大環境影響依然很大，2008年全球性金融危機重挫樓市，據德意志銀行統計，迪拜樓價自2008年高位急跌一半，為此迪拜政府推出政策：外國人在迪拜購房可獲得永久產權或99年產權。99年產權到期後可以接續。這兩種產權都可以進行繼承、轉賣、轉讓、抵押等產權轉移或商業操作。當發生產權轉移時，只需交付2％的過戶手續費。
圖六：號稱全球第一家七星級酒店的帆船酒店
中東一向利益糾葛，地緣政治是迪拜發展繞不開的因素。
對於迪拜，中東局勢的動盪影響是雙面的，一方面，譬如1990年的海灣戰爭與2003年第二次海灣戰爭使得伊拉克、科威特大量資本和人才流入迪拜避險；另一方面，阿聯酋在海灣錯綜複雜的國家關係中，並非中立國，很難自外於此。
2017年，海灣國家聯合制裁卡塔爾，今年特朗普撕毀伊朗核協議都對迪拜的經濟形勢造成極大壓力；儘管卡塔爾投資者不是迪拜十大房地產投資者之一，但地緣政治風險，例如卡塔爾與其一些強大的海灣鄰國之間的對峙，將會打擊市場情緒。
卡塔爾是富裕的海灣小國，在過去七個月中被沙特阿拉伯，阿拉伯聯合酋長國，巴林和埃及實施的貿易和旅行制裁，指責它支持恐怖主義和地區競爭對手伊朗。
而迪拜與伊朗商貿往來極為密切，伊朗籍居民在迪拜常住居民排第五。
長期以來作為自由港與免稅港；迪拜2018年起首次徵收VAT（增值稅），是否會給房市帶來影響呢？
儘管並不意味著在迪拜買房就會被課稅；以下三類房產會免稅——
- 完工後3年內在一級市場交易的住宅用房產的銷售和租賃（即開盤3年以內的二手房）；
- 以慈善為目的在一級市場交易的各種房產的銷售和租賃；
- 在一級市場交易的從商用建築性質變為住宅房產的銷售和租賃。
標準普爾全球評級分析師預測迪拜房地產價格可能在未來兩年內下降10％至15％，主要受到新增供應，地緣政治風險和阿聯酋增值稅引入的打擊，
這是在迪拜住宅價格在2017年下跌了5％至10％之後出現了嚴峻的預測，迪拜房地產市場疲軟也開始損害該酋長國頂級房地產開發商的收益。
標準普爾公司和迪拜房地產評級信用分析師Sapna Jagtiani表示：“我們認為這種調整至少會持續到今年和明年，之後價格最早會在2020年穩定下來。”
標準普爾表示，住宅和零售市場的租金也將承受壓力，酒店將被迫接受較低的日均房價以維持入住率。
科威特國家銀行在今年2月在一份報告中表示，迪拜的房地產價格比三年前的峰值下降了16-19％。
Jagtiani告訴路透社記者，預計2500萬遊客和新居民會流入迪拜，因而迪拜經濟活動可能增加，2020年迪拜世博會可能對迪拜房地產市場有利。
圖七：人造島嶼——棕櫚島
國際房地產諮詢公司仲量聯行2017年的報告顯示，迪拜的待建設住宅供應量將在2018年增長9％，2019年增長7％。
根據迪拜最大的上市開發商伊瑪爾地產(Emaar Properties)於今年2月14日公佈的財報，2017年第四季度該公司淨利下滑16％。
此前，其他開發商DAMAC Properties的業績也顯示去年第四季度淨利下降近47％。
Jagtiani表示，由於貸款人的謹慎和對房地產市場的嚴格監管，2017年迪拜房地產市場的衰退沒有像 2009年那樣嚴重， 但也將2017年視為迪拜房市的歷史低谷時期。
然而根據萊坊的報告，迪拜經濟的基本面依然強勁，支撐迪拜預計至2027年，10年工業產值累計將增漲57.4％，預計將超過紐約，倫敦，巴黎，新加坡，香港，上海和悉尼其他七個全球主要城市。
參考來源：彭博社、路透社、萊坊研究報告、東方早報等
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