碧桂園不是第一個殺入保定地區的國內一線房企，但是肯定是第一個殺入保定市區的地產巨頭，雖然目前主城區的兩個商業項目喜憂參半，但是碧桂園在保定周邊縣區的項目可以說遍地開花，再加上碧桂園的文旅項目銷售中心，基本上不出保定，就可以買遍全國的碧桂園。
不過我估計這兩年碧桂園在保定市區的銷售額也就幾個億，說實話對於每年銷售額幾千個億的宇宙第一大房企來說真不算多，但是今天重點要是說的是這個項目，肯定是萬眾矚目！可以說是2018年保定地產人最期待的一個項目，因為這可能是保定樓市第一個銷售額到達百億的地產項目,甚至是毛利潤破百億的項目。。。
這不前幾天《碧桂園清苑拿地6宗近480畝》的新聞刷屏了保定地產圈，身旁有很多清苑的朋友，都在期待碧桂園這個項目開盤，如果是地產圈的朋友關注，我還不大意外，讓人驚奇的是很多想在清苑買房的朋友或者在想在保定南城（主城區）買房的朋友也都紛紛停下了購房腳步，這一刻我發現，碧桂園這次要在保定狠狠賺一筆了，除非。。。
好，現在我們粗略算一下這幾塊地碧桂園能掙多少錢！
第一，我們看一下清苑這480畝地（詳情見下表），總地價為8.15億（四捨五入，保留小數點後兩位），這裡面大部分是住宅，只有少部分商業（這裡直接也按照住宅價格來計算）。
第二，算一下，這480畝地（319742平米），能賣多少錢？
假如容積率按照2.5計算，總建面為（319742*2.5）799355平米；均價按照清苑區房地產限價最高價不超過8500元/平米來計算，總貨值為67.95億元（四捨五入，保留到小數點後兩位，以下數字同上） ，當然這是一個理論上的銷售額，鑑於碧桂園大部分的產品線都是精裝交房，個人推測8500元／平米你能買到的只能是毛坯房，按照碧桂園在保定已經面世的其他項目來看，估計精裝修的標準在2000元/平米左右，假如再加上這個精裝修的房價，那麼總貨值為83.93億。
第三，除了地價，跟地有關的徵地拆遷補償費用。
根據清苑廣播電視臺官方微信《掌上清苑》相關報道顯示，《碧桂園清苑新城項目拆遷安置和徵地補償方案》中的徵地補償標準，包括土地補償和附著物補償兩個方面。土地補償執行24.28萬元/畝（其中包括4萬元/畝的土地資源整合獎）的標準。附著物補償方面，對種植小麥、玉米等大田作物的（包括白地），按1萬元/畝標準補償。種植苗木、果樹的，按2萬元/畝的標準補償。另外，涉及的灌溉機井按1萬元/眼標準補償，每座墳一次性補貼2000元。
我們今天統一隻按照25萬元/畝來計算，480*25萬=1.2億。（當然我們都知道，實際發生的要比這個數字多）
第四，剩下的主要費用就是建安成本和各種稅費。
如果是毛坯房建安成本按照1500元/平米計算，結果為11.99億（以下數據均保留到小數點後兩位）；如果是精裝房按照2500元/平米計算，結果為19.98億；因此得處的數據分別是各種稅費統一按照1500元平米計算（抱歉，實在是有些懶），結果為11.99億；那麼我們看一下，下面兩個公式，就是碧桂園可能賺到的money：
全部毛坯：67.95-8.15-11.99-11.99-1.2=34.62億元
全部精裝：83.93-8.15-19.98-11.99-1.2=42.61億元
（檢查了三遍，以上計算題，希望我沒有算錯。。。）
當然不排除本次既有精裝產品也有毛坯房，鑑於本人數學高考都沒有及格，實在不想再算了，也不知道什麼內幕，大家就先湊合著看吧！
需要注意的是這480畝，不是終點，而是起點，同樣根據《掌上清苑》的消息，清苑新城首期土地徵收涉及中冉村四塊土地共約1427.99畝，其中一片約422.4畝，三片約428.81畝，四片約576.78畝。也就是說本次出讓的土地大概是首期土地的三分之一左右，碧桂園今年究竟能在保定賺多少錢，得看咱保定人自己的錢包了。
作為一名專業的地產策劃，個人認為碧桂園這個項目佔盡了各種優勢，想不成功都難，至少從以下五點可以看出：
第一，從政策上來看，這個項目絕對是清苑區的一號工程！清苑區雖然有限購政策，但是隻是暫停向擁有本區2套及以上住房的本區戶籍居民家庭、擁有本區1套及以上住房的非本區戶籍居民家庭出售城區新建商品住房及二手住房。
也就是說如果名下無房，本地人可以買兩套，外地人可以買一套！
第二，從區位上來看，項目位於清苑區西北方向，靠近保定主城區，我相信除了清苑人，很多保定南城的人也會考慮購買碧桂園的項目；
第三，從項目上來看，這是第一個進軍保定市區的一線房企的住宅項目，說實話很多保定人真的沒有見過好房子，別說在清苑，就是放在保定市碧桂園的景觀示範區也會秒殺保定其他的售樓部。
第四，從客群上來看，這真的是一個清苑區人和保定人都可以購買的房子，而且從我瞭解到的信息，這個項目真的是牽動了千萬購房者的心，希望碧桂園能夠蓋出五星級的家。
第五，從時機上來看，保定主城區目前真的是非常缺少住宅項目，清苑縣城也好不到那兒去，假如真像小道消息盛傳的今年10月份開盤的話，我相信應該會有一個不錯的銷量。
那麼問題來了，碧桂園這個住宅項目入市之後，對其他項目會有什麼影響，保定樓市有會走向何方，可以看看我之前對文章《從石家莊到國際莊 一個準二線城市的地產演變》、《首家千億房企來保（定）淺析·下》和《別吵吵，萬科、K2們拿地可能傷害五類保定人！》
但是什麼事兒都有個萬一， 假如碧桂園這個項目賣不好呢？大家可以在評論區討論一下，合理的觀點，我相信朋友們會把你頂上去！（藉此證明我沒有拿碧桂園的廣告費）
最後補充一句，這個項目是碧桂園和保定某知名房企合作的項目，後臺回覆“合作”我告訴你是誰！
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