碧桂园不是第一个杀入保定地区的国内一线房企，但是肯定是第一个杀入保定市区的地产巨头，虽然目前主城区的两个商业项目喜忧参半，但是碧桂园在保定周边县区的项目可以说遍地开花，再加上碧桂园的文旅项目销售中心，基本上不出保定，就可以买遍全国的碧桂园。
不过我估计这两年碧桂园在保定市区的销售额也就几个亿，说实话对于每年销售额几千个亿的宇宙第一大房企来说真不算多，但是今天重点要是说的是这个项目，肯定是万众瞩目！可以说是2018年保定地产人最期待的一个项目，因为这可能是保定楼市第一个销售额到达百亿的地产项目,甚至是毛利润破百亿的项目。。。
这不前几天《碧桂园清苑拿地6宗近480亩》的新闻刷屏了保定地产圈，身旁有很多清苑的朋友，都在期待碧桂园这个项目开盘，如果是地产圈的朋友关注，我还不大意外，让人惊奇的是很多想在清苑买房的朋友或者在想在保定南城（主城区）买房的朋友也都纷纷停下了购房脚步，这一刻我发现，碧桂园这次要在保定狠狠赚一笔了，除非。。。
好，现在我们粗略算一下这几块地碧桂园能挣多少钱！
第一，我们看一下清苑这480亩地（详情见下表），总地价为8.15亿（四舍五入，保留小数点后两位），这里面大部分是住宅，只有少部分商业（这里直接也按照住宅价格来计算）。
第二，算一下，这480亩地（319742平米），能卖多少钱？
假如容积率按照2.5计算，总建面为（319742*2.5）799355平米；均价按照清苑区房地产限价最高价不超过8500元/平米来计算，总货值为67.95亿元（四舍五入，保留到小数点后两位，以下数字同上） ，当然这是一个理论上的销售额，鉴于碧桂园大部分的产品线都是精装交房，个人推测8500元／平米你能买到的只能是毛坯房，按照碧桂园在保定已经面世的其他项目来看，估计精装修的标准在2000元/平米左右，假如再加上这个精装修的房价，那么总货值为83.93亿。
第三，除了地价，跟地有关的征地拆迁补偿费用。
根据清苑广播电视台官方微信《掌上清苑》相关报道显示，《碧桂园清苑新城项目拆迁安置和征地补偿方案》中的征地补偿标准，包括土地补偿和附着物补偿两个方面。土地补偿执行24.28万元/亩（其中包括4万元/亩的土地资源整合奖）的标准。附着物补偿方面，对种植小麦、玉米等大田作物的（包括白地），按1万元/亩标准补偿。种植苗木、果树的，按2万元/亩的标准补偿。另外，涉及的灌溉机井按1万元/眼标准补偿，每座坟一次性补贴2000元。
我们今天统一只按照25万元/亩来计算，480*25万=1.2亿。（当然我们都知道，实际发生的要比这个数字多）
第四，剩下的主要费用就是建安成本和各种税费。
如果是毛坯房建安成本按照1500元/平米计算，结果为11.99亿（以下数据均保留到小数点后两位）；如果是精装房按照2500元/平米计算，结果为19.98亿；因此得处的数据分别是各种税费统一按照1500元平米计算（抱歉，实在是有些懒），结果为11.99亿；那么我们看一下，下面两个公式，就是碧桂园可能赚到的money：
全部毛坯：67.95-8.15-11.99-11.99-1.2=34.62亿元
全部精装：83.93-8.15-19.98-11.99-1.2=42.61亿元
（检查了三遍，以上计算题，希望我没有算错。。。）
当然不排除本次既有精装产品也有毛坯房，鉴于本人数学高考都没有及格，实在不想再算了，也不知道什么内幕，大家就先凑合着看吧！
需要注意的是这480亩，不是终点，而是起点，同样根据《掌上清苑》的消息，清苑新城首期土地征收涉及中冉村四块土地共约1427.99亩，其中一片约422.4亩，三片约428.81亩，四片约576.78亩。也就是说本次出让的土地大概是首期土地的三分之一左右，碧桂园今年究竟能在保定赚多少钱，得看咱保定人自己的钱包了。
作为一名专业的地产策划，个人认为碧桂园这个项目占尽了各种优势，想不成功都难，至少从以下五点可以看出：
第一，从政策上来看，这个项目绝对是清苑区的一号工程！清苑区虽然有限购政策，但是只是暂停向拥有本区2套及以上住房的本区户籍居民家庭、拥有本区1套及以上住房的非本区户籍居民家庭出售城区新建商品住房及二手住房。
也就是说如果名下无房，本地人可以买两套，外地人可以买一套！
第二，从区位上来看，项目位于清苑区西北方向，靠近保定主城区，我相信除了清苑人，很多保定南城的人也会考虑购买碧桂园的项目；
第三，从项目上来看，这是第一个进军保定市区的一线房企的住宅项目，说实话很多保定人真的没有见过好房子，别说在清苑，就是放在保定市碧桂园的景观示范区也会秒杀保定其他的售楼部。
第四，从客群上来看，这真的是一个清苑区人和保定人都可以购买的房子，而且从我了解到的信息，这个项目真的是牵动了千万购房者的心，希望碧桂园能够盖出五星级的家。
第五，从时机上来看，保定主城区目前真的是非常缺少住宅项目，清苑县城也好不到那儿去，假如真像小道消息盛传的今年10月份开盘的话，我相信应该会有一个不错的销量。
那么问题来了，碧桂园这个住宅项目入市之后，对其他项目会有什么影响，保定楼市有会走向何方，可以看看我之前对文章《从石家庄到国际庄 一个准二线城市的地产演变》、《首家千亿房企来保（定）浅析·下》和《别吵吵，万科、K2们拿地可能伤害五类保定人！》
但是什么事儿都有个万一， 假如碧桂园这个项目卖不好呢？大家可以在评论区讨论一下，合理的观点，我相信朋友们会把你顶上去！（借此证明我没有拿碧桂园的广告费）
最后补充一句，这个项目是碧桂园和保定某知名房企合作的项目，后台回复“合作”我告诉你是谁！
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