這幾天，中國住房租賃市場引起了前所未有的關注。暴漲的高房租觸動了每一個買不起房，不得不租房的家庭和年輕人的神經。長租公寓市場亂象背後的中介內幕、資本推手，通過房產業內人士的宮鬥戲讓人們不得不反思：我們的住房和租賃市場怎麼了？買不起房還租的起房嗎？難道就沒有辦法遏制種種亂象嗎？中國年輕人的未來在哪裡？出路在哪？今天，我們來看看被稱為最先進的住房租賃制度是怎麼做的。
據德國聯邦統計局的數字顯示，德國有8000多萬人口，4000萬個家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來幾乎沒有改變。不過，剩下55%的家庭雖然不買房，卻能保持心態平和，沒有急於圓心中的“購房夢”。很多為房所困的國人可能很疑惑，是德國房價太高、房源太少，還是居民收入太低、無力購買？或是他們無意擁有一套屬於自己的房子？
不急於圓“購房夢”
需要指出的是，德國那些無房家庭，並不是沒有經濟能力買房———德國城市房價普遍不高，據調查，至少有三分之一的租房家庭有足夠的資金買房。德國首都柏林每平方米住宅均價約為2000歐元，約摺合1.5萬元人民幣。
以不來梅市為例，一套普通住宅只相當於一個居民一年稅後淨收入的三四倍。最貴的大城市慕尼黑的房價，也僅相當於一個居民9年零7個月的稅後淨收入。
德國家庭不買房的首要原因，是工作需要。
德國公務員因工作地點固定，通常都會買房，而其他勞動者因市場、企業經營狀況等因素，工作會不斷髮生變動，因此居無定所是常態。再加上德國買房後續費用多、手續繁雜，而自由遷徙權受到法律保護，因此很多人非但不排斥搬家，反而樂於享受環境變化帶來的新鮮感。
此外，一些社會因素也制約了人們買房的熱情。比如離婚率居高不下，從2000年到2012年，德國離婚率一直維持在45%以上；不想要孩子的夫婦增多，出生率下降，人口呈負增長；不少人選擇存錢養老，購買黃金保值等。
住房觀念的不同，德國人相比與中國人，並沒有太強的住房觀念與買房慾望，對於德國人，房子住的舒適就好，至於是租的是買的，沒有太大區別。完善的教育制度，德國擁有全球領先的教育制度，教育資源相對平衡。各個地區學校的教學質量偏差不大。與其選擇更好的學校，德國人更願意選擇更近的學校上學。
對租房者保護完善
德國的租賃管理非常注重保護承租人利益。在法律上，德國頒佈了《住房補助金法》《住房租賃法》等一系列法律保障承租人權益的法律。在租金管理上，2013年5月1日生效的德國《出租權利修改法案》規定：三年內房屋租金漲幅不得超過15%，即增幅上限由之前的20%下調至15%；房屋租金應當參考當地“房租指導價”，超過這一價格的20%為違法行為，房客有權將房東告上法庭；超過50%的，房東被認為賺取暴利，可判入獄三年。
此外，健全的租房市場和較高的租房居住條件是德國人可以放心一輩子租房住的主要原因。
歐洲國家很長一段時間內對房屋租金有嚴格限制，像奧地利和西班牙的房租一直到上世紀80年代實際上沒有增長。長期這樣造成房主不願出租房子，也不再維護房屋，對房地產市場的投資減少，也阻礙了租房市場的發展。而上世紀50年代起，德國的租房市場比其他西歐國家更早地實現了自由化，使得租房者的居住條件不斷提高，而且對租房者權利的保護也不斷在完善。
從居住條件上講，德國社會是很公平的。大多數房子在硬件條件上沒有很大差異。出租房屋，無論是帶傢俱的房屋還是空房，其建築和裝修質量都非常高，即使是老房子也維護得像新房一樣。
另一方面，德國法律對租房者權益的保護非常完善。根據德國的法律，如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要上法庭，提供證據證明租房者確實沒有足夠收入，而這一過程既費時又費錢。
以前，租房者有義務在居住幾年後自掏腰包對房屋進行維修或重新裝修。而現在，這一義務也已經取消，可自願對房屋進行維護。此外，政府還可以根據家庭成員的多少、失業時間長短等條件向貧困家庭發放每月數百歐元不等的租房補助。
近幾年，在世界上其他地區房價飛漲的同時，即使是在德國經濟較快增長的地區，房價每年的增長也不會超過2%-3%。而買完房子後的10年內再出售的話，如果將所有附加費用都計算在內，估計不能賺回成本，而且還要損失10%-11%。通過在短期內倒賣房產賺錢在德國是根本不可能的事情。
在德國的農村地區，房價還一直下降。專家估計，10年-15年後德國的自有住房率才能達到60%-70%。
德國住房制度多元化
如何將他國經驗本土化？
這幾天，住房租賃是一個不可錯過的熱詞，從高層到民間，很多話題都由此展開。種種長租公寓市場，從銀行到國企，再到房企以及品牌運營商，這一領域的競爭無疑還會不斷加劇。
不斷地發展和完善租賃市場，其實最根本的還是為了讓老百姓「有所居」。國內的租賃市場尚處於起步階段，要實現這一目標可謂任重道遠，需要學習和借鑑一些既有的成功經驗。本期我們就以德國的住房體系為研究案例，和大家一起探討一下這一被認為是最成功的住房制度。
德國以租賃為核心的階梯化供應體系
德國是租賃比率最高的國家，根據德國聯邦統計局數據顯示，德國租賃比率高達54.5% ，超過一半的德國人都是通過租房來解決居住需求。而核心城市柏林租賃比率甚至達到85.8% ，漢堡達到77.4% ，遠高於其他發達國家及核心城市。德國的住房制度被認為是最成功的，一方面是因為住房供給充足，保障完善，切實解決居民住房問題；二是房價穩定，漲幅和波動遠小於其他發達國家。
德國與發達國家租賃比率對比
德國核心城市租賃比率（%） 資料來源：德國聯邦統計局,興業證券鼓勵多方參與住房建設，保障供給充足
1949 年，德國房戶比不到0.65 ，面臨嚴重的房荒，德國通過《住宅建設法》對社會住宅和自有住宅的建設給予貸款、補貼、土地供給、稅收等方面的優惠，鼓勵住房建設。 1978年時，德國房戶比達到1.21 。住房供給出現富餘，此後隨著家庭規模小型化、移民潮（難民潮）等富餘住宅被消化，房戶比基本處於略高於1 的合理水平。
德國鼓勵私人、開發商、合作社等多主體建房，而市政建房佔比很小。根據德國統計年鑑數據顯示，德國存量住房最主要的構成主體是居民家庭，其次為專業供應商及小型物業企業、住房合作社、市政及教堂等。政府直接供給的比例非常小，通過給予其他主體貸款優惠、稅收優惠等，鼓勵其他主體參與住房建設。
德國租金收益率一直穩定在4%-5% 的水平，而近期德國長期國債收益率只有0.35% ，存款利率也只有0.3% ， 1995 年以來多數年份在3% 以下。因此業主有足夠的積極性將房屋出租，獲取穩定收益。
居民家庭供應，佔比超過38.6%
居民家庭是最重要的房屋供給方，在德國存量住房中佔比最大，也供給了租賃市場38.6% 的房源。 1956 年《住宅建設法》對自有住宅建設進行扶持，主要措施包括提供土地、提供貸款支持和利息補貼，給予稅收減免等優惠。
型物業公司、專業供應商，佔比約40.4%
1950 年和1956 年為鼓勵大型住房企業承擔住房建設，《住房建設法》對私人主體興建社會住房予以政策支持，給予長期低息貸款和補貼政策。但是約定在貸款未到期前，按照成本價房租租給政府指定的家庭，貸款到期償還後，房租可以市場化。該項政策2001 年廢止，受資助的保障房基本轉為市場房，構成住房供給的主要力量。
目前，市場化的供給方主要包括私人住房公司、保險公司、信用機構、房地產信託基金及其他住房物業機構等。以市場價租給租戶，賺取穩定的租金收益。
房合作社，佔比約9.3%
住房合作社普遍存在於歐洲，具體模式是集中建房，集中持有，低價租給社員使用。居民加入合作社，將錢存入合作社，存款達到一定規模後，獲得租用合作社房子的資格。
在70 年代之前，政府對住房合作社提供非常大的支持，如100 年無息貸款等； 70 年代之後，德國住房問題初步得到解決，貸款期限縮短到10-15 年，並且收取利息。 1990 年開始，住房合作社開始市場化，政府支持減少，吸引了一部分純粹投資人的進入，一部分社會合作社的建房也通過私有化轉給社員。實際上，住房合作商的住房貢獻遠高於7% 。
市政、教堂的社會福利住房，佔比約11.7%
市政、教堂提供的住房是德國的「廉租房」，保障低收入家庭的居住需求。在二戰後初期，市政住房公司除自己建設社會福利住房外，扶持其他私人主體建設社會福利房。目前，政府無須再提供保障住房。社會福利住房的租金相對市場租金有較大優惠，一般相當於市場租金的40-60% 。福利住房面向低收入群體，沒有住房，當前住房支出佔收入的比重遠高於30% ，失業者、單親母親、殘疾人等可以申請。
完善租賃保障體系，平衡「購」和「租」
大措施保障居民住得起房
一是為最低收入的家庭提供社會福利房，佔德國總人口的7% 左右，租金是市場租金的40-60% ；
二是通過住房補助金向低收入家庭提供貨幣補貼，使他們在支付房租之後，還可以維持基本生活。
具體來說，居民實際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負擔；其中，居民實際交納租金要與家庭住房需要相結合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25% 確定。房租補貼的資金由聯邦政府和州政府各承擔50%。補貼比例約佔德國總家庭數的2% 左右。這意味著德國在租房上的財政補貼並不多，租房家庭中，約85% 的家庭無需依靠政府補貼，實現市場化選擇。
通過一系列法律法規保障租賃權益
1、租金管制：德國將租金增長率控制在經濟增速之內。
19 世紀《住房租賃法》起初規定3 年內房租累積漲幅不得超過30% ， 2012 年12 月規定房租3 年內漲幅不得超過15% ， 2015 年規定租金最大上漲幅度不得超過當地標準房租的10% 。
2、租賃合同保障：在期限上，房東不能隨意解約。
德國租房合同分為有期限和無期限兩種，無限期合同保證了租房人能夠長久租住一處房產。租房合同的一方若想終止合同，通常須提前3 個月通知對方。如果租期超過5 年，須提前半年通知對方；租期為8 年，須提前9 個月通知；租期達到10 年或以上，則須提前一年通知。
3、租購同權：德國沒有戶籍制度，只要居民合法納稅就可享有本地公共服務。
德國公共資源分配比較均衡，以教育為例：德國沒有重點小學與普通小學之分，實施教師輪崗制，教育資源和師資力量均衡，同時對學校周邊的租金嚴格限制，禁止隨意漲價。
格抑制房地產投機行為
一方面，嚴格限制房地產開發商的定價行為，如果開發商制定的房價超過基準價的20% ，購房者就可以向法庭起訴，如果超過50% ，就定性為「獲取暴利」，開發商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。另一方面，通過稅收政策限制投機行為。
德國住房支出佔收入比重 資料來源：德國聯邦統計局,興業證券
目前，德國很多州的地產購置稅近5%，公證費為0.8-1.2%，交易費3.5%-5% ；持有稅為2% 。購買和持有的稅費都比較高。轉售時，10 年之內資本利得稅為25% ；超過10 年無需支付資本利得稅。
結語
建立和完善租賃市場化機制，德國經驗可以為我國的租賃市場提供不少參考，但如何將這些經驗本土化，不斷探索更多元的方式和渠道豐富住房供給，住房補貼或市場化的金融產品，以滿足老百姓的住房需求，是政府、銀行、房企、品牌運營商等住房租賃各參與力量需要面對的重大課題。
- END -
微信公眾號：華語智庫（huayujunshi）
雲集優秀記者，匯聚一流專家，實名專稿、權威分析、深度評論，最靠譜的原創資訊。關注“華語智庫（huayujunshi）”官方微信號可查看更多專家評說，按國家查詢文章內容列表。
閱讀更多 華語智庫 的文章
