中房網訊 從上市房企發佈的數據來看，多數房企的營收和利潤仍在增長，出現了“增收又增利”的情況。
近期，上市房企陸續公佈半年報。從業已披露的數據來看，大部分房企錄得較好的中期業績，“增收又增利”成為主流。一些房企的利潤率出現回升，體現出較強的盈利能力和抗風險能力。不過從另一方面來看，在房地產調控持續的背景下，資產負債率的上升成為一種行業現象。
此外，曾備受推崇的“高週轉”策略，行業已經出現不同看法。碧桂園已明確提出，“寧可放慢一些發展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地產、中南建設等企業則認為，高週轉仍然是適應市場競爭的重要策略。
增收又增利 龍頭房企賺得盆滿缽滿
《21世紀經濟報道》文章指出，截至目前，第一軍團的四家房企中，萬科、碧桂園均公佈了半年報。萬科在上半年的營收達到1060億元，同比增長51.8%，歸屬上市公司股東的淨利潤為91.2億元，同比增長24.9%。剛剛經歷工程事故風波的碧桂園，同樣實現營收和利潤的增長。其在上半年實現營收1318.9億元，同比增長約69.7%，同期的毛利和淨利增幅則分別達到104.6%和94.9%。
中國恆大將於8月28日披露半年報，但從8月6日披露的盈利預告來看，恆大的上半年的淨利潤增幅預計達125%，那麼淨利潤將達到520億元，無疑穩坐中國最賺錢的房地產公司寶座。如果屆時恆大的利潤超過500億，可與中國平安並駕齊驅，中國平安晚間公佈數據，上半年實現淨利潤580.95億元。
另一大房企融創則表示，上半年營收增幅將超過200%，公司擁有人應占利潤增幅也在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年進一步提升。
除了以上四家龍頭房企外，據《券商中國》報道，截至8月21日，保利、招商蛇口、龍湖、華潤等4家大型房企也紛紛公佈半年報，無一例外均實現盈利增長。除保利地產以外，其他3家房企淨利潤增幅均超過30%，華潤置地是目前盈利增速最快的房企，上半年淨利潤增速達到1.5倍；招商蛇口也不遜色，淨利潤增速接近1倍。
其他房企中，中南建設房地產業務的毛利率24.35%，比去年同期上升6.68個百分點。旭輝的毛利率為33.7%，核心淨利潤率則為13.3%，均高於去年同期。
從數據上可以看到，上半年龍頭房企的日子可謂過的紅紅火火，賺得盆滿缽滿。
值得注意的是，龍頭房企在營業收入方面也將取得巨大突破。碧桂園、萬科以及尚未公佈業績的中國恆大，這三家巨頭地產公司營收將全部破千億大關。
整體來看，整個上市的地產公司同樣業績亮眼。據《券商中國》統計，截至目前A股已有36家房地產企業發佈了半年報業績， 28家淨利潤同比增長，佔比達77.8%；其中，萬通地產、廣宇發展、合肥城建、中洲控股淨利潤增長超過3倍，共有13家淨利潤同比增長超過100%，19家淨利潤同比增長超過50%。
值得注意的是，這是在很多城市出臺限價政策的背景下取得的業績。在限價政策嚴厲的一線城市，很多房地產項目不僅難以取得利潤，出貨都成為難題。
過去幾年，房地產業的平均利潤率呈現出下降的趨勢，到2017年，部分企業的利潤率已開始回升。中信建投研究發展部認為，未來這一情況有望繼續改善。根據中信建投研究發展部的測算，2016年和2017年，新建房地產項目的拿地價佔銷售價的比重均超過38%，到2018年驟降至18.33%，甚至明顯低於2015年29.42%的水平。這意味著今年房地產項目的平均利潤空間有所擴大。其中，二線城市的情況明顯好於一線城市。
超六成A股房企負債率上升
在房地產持續調控的背景下，資產負債率的上升也成為一種行業現象。
據《21世紀經濟報道》統計發現，在其統計的32家地產公司中，有不少於20家出現了負債率較去年底走高的情形，佔比達62.5%。其中光大嘉寶、美好置業、ST天業、招商蛇口四家公司負債率攀升超過了5個百分點。
此外，有息債務規模的上升成為了一大特點。有息債務為短期借款、長期借款、應付債券、應付票據之和。統計發現，截至今年6月底多達21家房企的有息債務規模出現了增長，淨增長超過10億元的就多達14家。
“多城市嚴厲限貸、限購以及壓價下，銷售回款速度變慢，這需要開發商更多地舉債運營。”一家上市房企財務負責人表示，“現在要做好長期過冬的準備，因此儘可能地融資補血，並將債務期限拉長。”
從房地產行業來看，有息債務中來自銀行的開發貸仍然佔據較大比重。
據恆大研究院估算，截至2018年6月底，房企主要有息負債餘額為19.2萬億，規模從大到小依次是房地產開發貸、委託貸款、信託融資、信用債、併購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3萬億。
然而，當下的密集融資亦將增加未來的兌付壓力。
“未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年集中兌付，規模分別為2.9、6.1、5.9和3.4萬億，2022年及以後僅0.9萬億。”恆大研究院首席房地產研究員夏磊指出，“其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；2015-2016年集中發行的公司債，從2018年下半年開始密集到期。”
此外有行業人士透露，當下調控壓力下，銀行的開發貸獲取難度不斷提高，而通過債券融資或成為部分房企的選擇。
據《21世紀經濟報道》統計發現，地產企業的發債的確有增多。在其統計的32家地產公司中，不少於16家公司的應付債券規模較去年底出現了增加，合計增加規模達319.13億元，扣除部分公司到期債券該規模仍達280.09億元。
事實上，發債融資對當下房企的另一意義是成本優勢——貨幣政策溫和信號不斷釋放下，房企發債成本有所下行——例如旭輝集團日前發行的首期25億公司債票面利率僅為5.46%。
無獨有偶，8月份以來多隻地產公司債票面利率均降至低位——保利置業7億元的住房租賃公司債、萬科的15億元的住房租賃公司債以及金地集團的10億的超短融的票面利率分別僅為5.28%、4.05%和3.75%。
“傳統授信和非標投放開發貸時無論在准入還是在資金成本上，仍然受到較為嚴格的監管。”前述房企財務負責人坦言，“相比之下發債可能是更好的選擇，目前銀行間市場相對較為寬鬆。”
高週轉之辯
雖然半年業績普遍向好，但不同規模、類型的房企，“心境”也大不相同。
8月21日上午，萬科召開半年業績會，整場業績會的重心在管理體制和多元化業務上，絲毫未提規模的話題。剛剛經歷工地事故風波的碧桂園，則在中報中自我反省，稱“寧可放慢一些發展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。
另一類不提規模的企業，是早已實現轉型、追求規模似乎無望的公司。今年上半年，SOHO中國利潤（不含投資物業的評估增值）約為15.3億元，同比上漲約144%。但同期，權益股東應占純利約10.93億元，比上年同期的39.82億元大幅下滑。SOHO中國董事長潘石屹表示，相比規模和利潤，更在意“能夠持續地把我們的經驗和市場管理的東西持續地發展下去。”
相比之下，儘管調控深化，部分區域出現降溫預期，但“第二梯隊”的企業仍然對規模抱有野心。
今年上半年，旭輝的銷售規模達到660億元，同比增長40%。如能完成全年1400億的銷售目標，最近兩年旭輝的複合增長率將接近100%，成為高增長房企的代表。旭輝集團主席林中在業績會上表示，“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”在三四年後規模足夠大時，旭輝就會把速度“放得更穩健一點”。林中的底氣在於，今年旭輝擁有2600億元的可銷售貨值，截至6月末，旭輝的土儲建面達到4040萬平方米。
今年上半年，龍光地產實現合約銷售354.7億元，同比增長率達到84%，並將全年銷售目標由660億元上調至700億元。由此，龍光地產把三年的複合增速從30%提高到了50%。龍光地產首席財務官兼執行董事賴卓斌在業績會上談到這一調整，認為這個目標“是比較不錯的”。龍光的底氣同樣在於龐大的土儲，據透露，龍光未來三年內的可售貨值有4200多億。“當時拿地的時候，成本控制是很好的，換言之就算按限價賣，仍然有合理的利潤，所以我們是具備提速條件的”。
但隨著調控的深入和融資渠道的收緊，必須提高週轉速度，才能有效消化這些庫存。
就在碧桂園反思高週轉，並提出“放慢速度”時，這種策略仍然大有市場。越秀地產副董事長、總經理及執行董事林昭遠就表示，越秀地產還將加快資金的回籠速度，其中包括加快項目開發速度、提高週轉率、加快銷售現金迴流等等策略。
中南建設的管理層同樣認為，高週轉不等同於質量問題，從市場競爭角度來看，高週轉是適應市場競爭的。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，過度追求高週轉會引發諸多問題，對其進行反思很有必要。但在調控步步加碼的形勢下，高週轉仍將是很多企業的戰略選擇。尤其對於規模導向的中型房企來說，未來一段時間，高週轉會繼續作為企業的主要策略而使用。
來源：21世紀經濟報道、券商中國，中房網綜合整理
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