哈嘍，艾瑞波地！你們親愛的小寓又跟大家見面啦，這一次《小寓探盤》第11期探訪的是哪家公寓呢？follow me！
自從《小寓探盤》欄目創立以來，小寓探訪了城東、城中、城南等多個片區的多家公寓，為各位網友帶來了很多一手資訊和現場照片。不過，也有想投資江北的小夥伴紛紛“投訴”小寓：江北那麼大，你就不來看看？
為了“雨露均霑”，小寓這就決定向大江北出發。這一次，小寓選擇了二期即將開盤的星悅城。
項目詳情
從3號線星火路站3號地鐵口出來，小寓能明顯感覺到這裡的人氣和商業氛圍稍微有些不足。一路走來，小寓發現街道兩旁就坐落著動漫大廈、軟件產業基地、留學生人員創業園等高端企業，看來這些白領、本地員工很可能就是這裡的主要租客。
僅步行2分鐘，小寓便來到了由明發、新城、弘陽3大房企聯合打造的星悅城，項目體量不大，共分兩期。但當小寓來到項目樓下時，還是被項目的樓間距嚇到了……闊怕……
星悅城的一期規劃建設9棟15-20層公寓、辦公樓組成，面積約25-45㎡，4.8挑高，目前僅剩2、3號樓在售少量房源，面積46、50㎡，均價15000元/㎡，同時項目在售60-120㎡商鋪，均價20000元/㎡左右。
小寓在現場瞭解到，預計在8月底或9月初加推的星悅城二期只有2棟樓，佔地0.7萬方，產品定位白領公館，總價50萬起，首付僅需25萬。
其中1號樓是15層小高層，兩梯10戶，戶型面積35㎡，層高3.6米，均價1.7萬元/㎡。對此，有網友認為3.6米的層高無法隔成上下兩層，不能賺取雙份租金，有點不太划算。但也有網友表示3.6米的層高在平層裡算是高的了，居住體驗也更舒適。具體如何選擇，大家見仁見智。
2號樓主要為85㎡的辦公產品，一共22層，兩梯7戶。不過，由於層高4.2米，開間高達8米，既可以做平層雙鑰匙，也可以做成稍微緊湊些的四鑰匙，總價大概100萬出頭。
不過，細心的小寓還發現，星悅城二期這兩棟樓竟然為單廊式設計， 所有電梯筒都放在了樓棟北側，房源全部朝南，甚至還做到了南北通透。據小寓瞭解，目前市面上常見的公寓多為門對門或者回字形，居住舒適度和私密性都要大打折扣。
不過，現在的公寓競爭愈來愈烈，如何創新成為開發商們相繼討論的話題。所以，與mix悅享家一樣，星悅城也推出了自己的共享空間概念，設計了
書吧、咖啡館、影音區、會客廳、健身館、電競場、愛樂之角、潔衣館、屋頂花園、共享單車停靠區10大共享空間。此外，項目還將沿街打造約5000㎡1-3層地鐵商業。不過，對於今後入駐的品牌，星悅城方面並沒有做過多要求。
商業模型
周邊競品
小寓瞭解到，目前星火路附近的公寓項目並不是很多，與星悅城一路之隔的競品龍湖北宸星座，主力戶型面積為35㎡、40㎡、50㎡，毛坯交付，均價18000元/㎡，已於近期售罄。不過其自帶的龍湖天街，著實吸引了一大批投資客。
龍湖北宸星座實景圖
這座位於江北的龍湖天街是南京5座天街中建築規模最大的一座，包括1棟甲級寫字樓，3棟酒店式公寓打造商業綜合體，規劃建設40萬方，投入資金約有60億，預計2020年9月份建成開業。
再遠一點的明發銀河城，共規劃了7棟樓，其中1-5號樓為明發科技商務城創發中心，科研辦公用地。目前在售A、B號樓4.8米挑高公寓，面積60㎡，毛坯交付，在售均價13000-15000元/㎡。
租金情況
這三家公寓位置相鄰，共享區域利好，未來的租客也主要以依託本地的員工。其中20-35歲之間的年輕人佔比非常高，大部分的他們剛到南京工作，還沒有攢夠買房的資本。當然，也包括部分在3號線沿線工作的上班一族。
此外，周邊也有東南大學、南京信息工程大學、南京農業大學等大學，大學生也將是未來的租客主力軍。
那麼，具體租金情況如何呢？小寓專門在網上查詢了附近新城香溢紫郡和艾菲國際一套面積在35㎡左右的單室套，租金價格在1600元/㎡左右，如果是雙鑰匙公寓的話，整體租金可能會更高一些。
好了，本次的《小寓探盤》就說到這裡，歡迎大家轉發和留言。如果你有想了解的公寓，也不妨留言給小寓，說不定，下一期主題就是TA哦！
閱讀更多 南京公寓情報 的文章
