撰文=徐三刀
金色西安-攝影師魏鑫
PART1-撲朔迷離
這是一個預言式的提問，「西鹹新區」對於大西安發展意味著什麼？
關於這個問題，各路專家解讀了無數次，也給出了多維度的答案，可以說是第七座國家級新區，城市未來增長極；可以說是“關天一體化”，帶動關中+引領西北的重要舉措；也可以說是關中城市群發展的命脈所在，驅動關鍵。
以一個30年週期來看，西鹹對於西安意味著什麼？意味著在2020年之前，西安步入國際化大城市規模，西鹹新區是大西安唯一“大補充”，2035年之前，西安想要達標國家第九座國家中心城市規劃，西鹹新區是大西安的唯一“大翹板”。
備註：西鹹新區五大功能板塊
過去，輿論上始終糾結，城市之間的戰爭，西安為什麼輸給重慶，還爭不過成都，甚至不如鄭州？西安雖然被稱之為“八百里秦川”，但實際上城市狹小，整體不過10108平方公里，想要快速擴充城市規模十分困難。相比較其他城市規模，西安極其不足，比如重慶8.2萬、哈爾濱5.3萬、長春2萬多、昆明2.1萬，心勁十足，規模欠缺。雖然西安比成都多出了1.46萬平方公里，但平原地區卻少了5000多平方公里。
換而言之，西部大開發的西安（西北代表），因為人口基數欠缺，不如“西南”有潛力；城市規模又狹小，沒有“西南”縱深空間大，輸在了起點上。這是什麼意思？西安想要謀求發展，實現“大西安”規劃，必須在平原地帶做戰略取捨，聯合咸陽是唯一選擇。
因此，張寶通教授在十餘年前提出了“西鹹一體化”。應該說，張教授把經濟賬算的很仔細，城市經濟總量欠缺，必須有所補充，咸陽堪比奶酪。
備註：西鹹新區發展時間軸線
縱觀西鹹新區的發展，自2011年西鹹新區獲批，一直在探討和探索，從十餘年前“西鹹一體化”理論的提出，到2011年西鹹新區破繭而出（省管），再到2017年西安“代管”西鹹（市管），十餘年時間，西鹹城市價值終於被點燃......
2017年1月，西安代管西鹹，打破了城市價值邊界，也打破了西鹹發展的僵局（官方要求“通力合作，各盡其責”），從2017年開始，西鹹新區算是“價值重啟”！
PART2-大勢所趨
當然，絕對多數人對於西鹹新區的歡呼，只在於西鹹新區成為樓市熱點，作為一個急劇放量的板塊，樓價的價格犒賞了敢於投資的年輕人。
但如果僅僅停留在價格漲跌的層面，未免過於淺薄。應該說，西安“代管”西鹹，使得大西安城市規模淨增882平方公里，與其他國家中心城市相比，西安有了一定的比拼資本。
大西安初步“代管”，西安官充分發揮了行政效能，緊急推出大西安外環高速（2017年5月公佈），也就是俗稱的“四環線”，巧妙的將咸陽包裹在內，從交通上“圈定”咸陽。
備註：大西安大環線又被稱之為“四環線”
在究竟是學習合肥“三分巢湖”，還是取法成都“合併簡陽”，引發了一系列探討。於是，行動反映意圖，西鹹新區便成為了兩座城市之間的“都市特區”，價值飆升。
為什麼要強調是“都市特區”，而不是“城市新區”？其一，西鹹新區五大板塊，是未來大西安“都市發展”的主要載體；其二，西鹹新區追求市場力量，是城市管理機制創新的“政經特區”。
備註：西鹹新區五大板塊功能協調
過去，國家發揮“體制優勢”，新區建設如火如荼，比如上海浦東新區、重慶兩江新區、成都的天府新區、青島的西海岸新區，城市經濟量級都獲得了空前發展。
應該說，這些新區的成功之處，就在於“順勢而為”，趕在國家經濟上升和內部體制最活躍的階段發展。因此，我們看到的是城市滄海桑田，十餘年時間城市崛起。
備註：大西安新軸線規劃
在“三駕馬車”急劇拉昇的年代，西鹹新區可謂一片坦途，西安與成都之間的博弈差距並不大（1990年GDP相差78億，2017年GDP相差6419億），面對國內經濟超常規增長，趕在新區成立六年之前，2005年西鹹進入了第一家重量級房企—陽光城，也擁有了西北第一大盤陽光城壹號！（各種財經媒體都有點評，這個稱呼可以查閱）
也就是說“先有陽光城，後有大西鹹”，在“西鹹新區”這個官方概念誕生之前，陽光城看到了這一發展趨勢。如果以後要研究西安新區之變，陽光城壹號是個典型樣本。
PART3-時代樣版
對於西安而言，西鹹新區誕生，標誌著西安有了“新方向”；對於西鹹而言，國家級新區的規劃，反映了西鹹在國家頂層戰略設計中的價值。
為了緊抓趨勢，陽光城進行了重磅投資，在突然之間利好雲集的時刻，用真金白銀給西鹹新區投了一票。當然，這屬於是經濟行為，房企也是用腳投票，謀求發展一定是向經濟機會更多的區域集中，這是一種不可抗拒的趨勢。
於是，一個7500畝的大盤誕生，因為體量之故，被稱為“西北第一大盤”。這不是廣告詞，也不是肯定語，在那個年代“XXX第一大盤”，意味著缺乏參照樣本，沒有任何案例可供參考，極度考驗房企運營能力。
備註：圍繞著新中軸核心區建設
此後數年，天津也誕生了“史詩級大盤”星耀五洲，實際土地面積4000畝，比陽光城項目稍小。為了艱難圖存，星耀五洲還邀請了策劃大師王志綱操刀，最終還是潰不成軍。作為西北第一大盤，如此巨城，陽光城究竟該如何破局？
六年等待，新區誕生，看似“萬事皆備，只欠東風”，卻又風雲轉變，市政工程不動工，交通出行有困難。這不僅讓媒體疑惑，也讓房企疑惑，為了堅守投資預判，陽光城做了一件極為“悲壯”的事情，也是影響西鹹樓市發展的事情。
新區遇冷，房企先行，陽光城將原項目“陽光上林府”更名為“陽光城·西西安小鎮”（為陽光城壹號首批次），隨著更名而變化的是什麼？整盤定位！那個時候的陽光城項目可謂“一槍未發，天下皆知”，全國各類財經媒體爭相報道，權威媒體明踩暗調，紛紛發問（這些信息可以在網上查閱，有大篇幅報道）。
要知道，在遭遇全國限購，抑制房地產市場的情況之下，西安停工樓盤比比皆是，“西北第一盤”陷入了迷局，西鹹投資價值打了一個“問號”。陽光城項目能否前行，能夠檢驗官方對於西鹹新區的運營方向。（這種情況不少，比如綠地開發錦業路、萬科開發大學城、星河灣掀動秦漢新城）
備註：西鹹新中片區大致規劃
當時，擠在西鹹新區的是哪些樓盤？紫氣東來、億龍金河灣、華宇鳳凰城、世紀優盤、加州壹號、華府御園等等，清一色的本土房企，草臺班子與品質項目齊飛。此時，重量級房企紛紛圍觀西鹹，卻沒有涉足。
陽光城如何“轉身”，成為了西鹹投資價值的試金石。如果陽光城能夠風生水起，說明投資價值與投資風險可控；如果陽光城無法解套，說明投資價值看空。全國房企都在等待，就看陽光城能否破局，這些不是揣測，仔細讀一下相關報道，字裡行間戲味十足。
事實證明，一切盡在頂層掌控之內，出乎所有人的意料，在經濟壓力、城市壓力、房企壓力、項目壓力疊加之下，陽光城將項目分批入市，“陽光城西西安小鎮”歷經了魚龍之變。
藉助托斯卡納風格，以及創新的別墅產品，陽光城首開13億元，成為2011年的銷冠，2012年的華商報廣告語是“西安每賣出兩套別墅，就有一套來自西西安小鎮”。（備註：2012年售價，7998元/㎡住別墅，4980元/㎡住洋房，西鹹給了太多人機會，卻沒有人願意為西線冒險，現在這個價格周至都買不到）
大致在這個時候，西安官方傳出了華潤置地、保利地產、經發地產相繼拿地（拿地屬實，開發較晚），所有房企終於看明白了，一場關於西鹹投資價值的觀念之戰已經消滅於無形。
備註：西鹹核心區大致情況（僅做示意）
入駐十三年，歷經各種“X冠”之後，在2017年陽光城壹號迎來了重磅利好，西安代管西鹹，西鹹新區“價值重啟”。又是陽光城，恰在這一年陽光城壹號銷售業績73.8億，屢次衝進全國銷售百強，成為一個全國現象級大盤。
倏忽，趕在西鹹新區誕生之前，陽光城進入，十三年運籌終於如願以償，這種“逆週期”拿地手法，逐漸成為全國大型房企的重要技巧之一。
也恰在這個時候，人們突然發現，陽光城旁邊不僅是西鹹管委會，還是絲路能源金融中心，十三年佈局7500畝土地，這場博弈似乎才剛剛開局。
PART4-光耀西安
如果想要了解西安開發區變遷，不僅要了解城投公司如何“袖裡乾坤”，也要去嘗試理解私營房企如何“事在人為”。
如果想要了解西安房企如何“破而後立”，不僅要看房企的產品創新能力，也要看房企在城市歷史轉折之中的思想深度。
備註：陽光城壹號全盤組團規劃
作為時代的見證者，7500畝的超級大盤，陽光城壹號“難以定義”，不好評價，用任何房地產語言都無法描述它的軌跡。站在地產從業者的角度來看，陽光城壹號幾乎是史詩級的作品，不僅由於它體量的龐大，更因為其故事的戲劇性；站在普通購房者的角度來看，陽光城壹號七大組團產品豐富，能夠選擇的餘地很大，因為產品對位人群廣泛。
但作為一名觀察者來看，陽光城壹號更像“西鹹新區的開拓史”，因為，立足西鹹房地產開發，還沒有見到比陽光城壹號更值得思考的樣本（說的是成功樣板，死掉的樣板很多，千奇百怪，學不過來）。
目前，陽光城壹號有七個組團，依次為：西西安小鎮（別墅）、薔薇溪谷（洋房+高層）、巴塞陽光城（洋房+高層）、陽光城西西里（毛坯+裝修）、陽光城上林府（別墅+高層）、陽光城官邸（別墅+高層）、灃太花園（高層），規劃待建不計在內，縱覽西安找不到如此豐富的產品規劃。
當然，我們沒有必要去強調什麼產品，這不是討論的重點，重點是陽光城通過七大組團，實現了數萬家庭、近十萬人的導入，為西鹹新區打造起來第一個城市級住區。
近十萬人口，相當於西鹹新區近十分之一的人口，灃東新城近六分之一的人口，就在陽光城壹號。
PART5-大城開闢
在很長一段時間，人們都在糾結陽光城壹號的價值究竟是什麼？
劉易斯·芒福德有一段話講的很清楚，“城市的主要功能是化力為形，化權能為文化，化朽物為靈活的藝術形象，化生物繁衍為社會創新。”判斷一個城市究竟有無價值和潛力，關鍵只看兩點，其一“人口”、其二“產業”。
西鹹為大西安發展“重構未來空間”；陽光城為西鹹發展“強化投資座標”；西鹹為大西安謀劃產業，陽光城引進大量人口。城市與企業互動，既有需求的契合，也有雙方的刺激。
備註：部分總部及產業落位
陽光城壹號在西鹹發展之中，逐漸成為一個信號，一個樣本，一個紅色座標。過去，趕在西鹹誕生之前，陽光城通過“逆週期”拿地，見證了西鹹發展；如今，趕在西鹹“價值重啟”，數千億投資驅動發展，陽光城分享投資紅利。
十三年發展，演繹西鹹新區冰與火之歌。這是一個最壞的時代，亦是一個最好的時代；這是一個危機的時代，也是一個機會的時代。
但無論如何，房企想要持續生長，一定是謀而後定，趕在新區起風的前夜，堅決入駐，無懼“逆週期”拿地，這是一家房企贏走下半場的必修課！
備註：1、部分圖片來源於網絡，侵權立，2、文章略有刪減 、3、屬於區域研究
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