本文是《讓大家都住得好》的姊妹篇，是對其中“文學創作部分”腦洞的詳細闡述，可能會與現實有較大出入。簡單來說就是如有雷同，基本不可能，當架空小說看即可。哈哈一樂身體健康，別太當真。
黨打爆投機商
1949年，在軍事上節節勝利的我黨我軍，在經濟上卻遇到了大麻煩。
經過多年戰亂，尤其是國民黨敗退臺灣前濫發貨幣之後，全國大城市物價飛漲。像上海這樣的大城市，已經成為了投機商人趁經濟混亂而興風作浪的大本營，全國大約有50萬戶投機商，而其中的30萬戶在上海。他們在大陸受到封鎖的情況下大搞囤積居奇，妄圖低買高賣從中牟利，甚至不無囂張地說：“我黨是軍事100分，政治80分，財經打0分。”
面對經濟戰，我黨自然不敢敗下陣來，失去好不容易得來的民心。
我黨先是把貨幣掌握在自己手裡。華東財委和上海市政府先通過報紙、廣播發表社論和領導人講話，要求投機分子立即停止犯罪活動。三令五申之下，投機分子還不收手，6月10日，上海市軍管會查封了上海證券大樓，扣押了250名投機主犯。經此一戰，人民幣得以在上海站穩腳跟。
但貨幣穩定後，物價還在漲。1949年10月中旬到11月下旬，上海批發物價指數比10月上旬提高了326.5%，嚴重時每天漲幅達20%-30%，在十餘天的時間裡，棉紗價上漲3.8倍，米價上漲5倍。
此時坐鎮指揮的是陳雲。他發現國家掌握的可以作為商品調用的糧食不下50億斤，國營中紡公司掌握的棉紗和棉布超過全國產量的一半，只要投放時機得當，就能徹底打敗投機分子，穩定物價。
他判定，以滬津兩地7月底物價平均指數為標準，力求只漲2倍或2.2倍，達到這一高位才能拋售物資壓制物價，以圖徹底打垮投機商。與此同時，加緊在各地調集糧棉物資，打通交通，保障物資大規模在城市投放。
陳雲還善於造勢，派曹菊如到東北調運糧食，還再三交代：“你坐鎮瀋陽，東北必須每天一個列車的糧食到北京，在天壇打席囤存糧，必須每天增加存糧席囤，要給糧販子看到，國家手上真有糧食，糧價不能漲，使奸商無隙可乘！”直接打擊了糧食投機商的信心，源源不斷運到大城市的糧食也解決了吃飯問題。
1949年11月20日，上海、天津、北京等城市的國營機構，按照中央的計劃逐步提高貿易公司商品牌價，到24日使其與黑市價格持平，此舉是引蛇出洞，誘使投機分子不惜借高利貸吃進。
1949年11月25日，全國採取統一步驟大量拋售紗布，一邊拋售，一邊降低牌價。投機分子開始的時候還強撐著吃進，但隨著國營公司越拋越多，越拋越快，他們終於爆了倉，上海的紗布價格，一天之內下降了一半。
時機一到，陳雲規定所有國營企業的資金一律存入國家銀行，不得向私營銀行和資本家企業貸款；私營工廠不準關門，而且要照發工人工資；加緊徵稅，不得遲交。同時，全國各地嚴格取締地下錢莊，以截斷投機分子的資金來源。最後一招釜底抽薪徹底打爆了投機商，哪怕他們在來年春節前後妄圖再次掀起物價上漲，也被輕鬆平定。
來自德國的先進經驗
覆盤這次平抑物價的行動，不得不感嘆陳雲老確實是社會主義經濟大師，在社會主義框架內用市場戰勝了靠市場吃飯的投機商。我們也可以看出，黨在解決經濟問題的時候，敢於動用任何手段，善於抓主要矛盾，節奏感好，一擊必中。另外，黨也能夠站在道德制高點上，一邊在經濟戰場作戰，一邊製造大新聞。做黨的對手盤，下場往往很慘。
放到現在愈演愈烈的一線城市房租漲價問題上，會不會也是如此呢？
我們先來回顧一下《讓大家都住得好》裡面提到的，《人民日報》很早就欽定，“推房地產稅，目的不是為了降房價，而且在客觀上也起不到壓低房價的作用”。
那房地產稅還會有什麼效果呢？從目前洩露出的種種房地產稅方案來看，只會對多套房或超出一定面積的部分徵稅。
這讓人不禁想到了德國的二套住房稅。
二套住房稅是德國地方政府對居民登記使用的第二套及以上住房進行徵稅，屬於消費環節稅收。稅基通常為房屋所在區域平均租金，多數城鎮稅率在5-20%之間。
二套住房稅稅負較輕，但在一定程度上增加了居民佔用多套住房的成本，有助於提高住房的流動性、降低空置率。
為了讓更多房子用於出租或自住，防止房子被購買後空置，德國還有一種稅收豁免政策。居民出售房地產，如果能夠盈利，那麼這部分盈利也計入個人年收入所得，依據《所得稅法》規定進行納稅，不過有三種情形能夠豁免稅收：
（1）買房時房屋自帶租客，買房後未與租客解約，持有10年後出售；
（2）買房時房屋自帶租客，與租戶解約後，自住滿3個完整年；
（3）買房時不帶租客，用於自住。
由於這些在稅收上的規定，德國住房空置率很低，2017年德國住房空置率只有3.2%。
結合一下國內的情況，最後出臺的房地產稅，很有可能像德國的二套住房稅類似，對多出的房產進行徵稅，而在二手房房屋交易過程中的所得稅也有可能改成德國的情況，以促使房屋持有者自助或將其出租，降低房屋空置率。
空置房是好彈藥
中國的住宅空置率一直以來都是個謎。
中國家庭金融調查與研究中心調查顯示，2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為重慶25.6%、上海18.5%，成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。騰訊與中國房地產報等機構聯合發佈的2015年5月全國城市住房市場調查報告顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%-26%之間，目前一線城市空置率22%，二線城市空置率24%。
然而經過這幾年長租公寓的發展，有可能部分空置的房屋也被納入到長租公寓的系統之中，在統計裡漏網了。目前具體有多少住宅空置也是個難解之謎，恐怕得等到不動產信息全國聯網之後才知道了。
取個大膽值，假設北京現在的空置率是20%。如果能夠如德國那樣在推出各種降低住房空置率的稅收政策後，住房空置率降低至3%，按照2017年的北京住宅大約700萬套的總量來推算，這樣會釋放出119萬套房源到租房市場。當然最後的效果可能沒有這麼好，但是多釋放出幾十萬套房源應該是很有可能的。
另外，今年六月份，深圳發佈了被稱為“二次房改”的政策：深圳未來18年的純商品住宅只佔住宅總數的40%，其餘60%是人才房、安居房和公租房，也是一種可能的改革方向。當然北京由於嚴控人口等措施，可能不會像深圳那樣大力興建人才房、安居房和公租房。但根據2017年北京住宅土地成交構成顯示，共有產權房佔到了31.32%，僅比純可售商品住宅的36.83%小了五個百分點左右。這就意味著，北京可能通過興建共有產權房，讓一部分財力比較雄厚的租房者選擇購買共有產權房，來為租房者安居開個口子。
在平抑物價的鬥爭中，黨手裡的物資是從東北等地運到大城市的。而在平抑房租的過程中，黨手裡的彈藥可能就是這些釋放出來的空置房，以及建好的少量公租房等，並通過共有產權房促使一部分租房者離開租房市場，以減少需求。
代表年輕人抑制你
黨在出手的時候，一定是站在道德制高點上的。
在房租漲價這件事上，符合大多數人利益的道德制高點是租房者的悲情。據清博輿情相關數據監測，截至8月21日14時，關於“房租上漲”的媒體平臺推文達3849次，其中微信623次，微博1068次，網頁1179次，客戶端743次，論壇108次。
房租上漲帶來的痛苦引入業內討論，還是因為我愛我家副總裁、集團研究院院長鬍景暉通過電話會議和在線直播的方式炮轟了市面上絕大多數長租公寓模式：
“以X如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，這種行為擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價。
而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了，完全破壞了正常房屋租賃市場。違背市場規律的運營必將受到市場的懲罰。
我愛我家旗下的相寓不會（這麼）幹，因為沒有融資，沒有資本市場的壓力，我們是長租公寓領域中唯一盈利的企業。”
儘管後來來胡景暉離職，我愛我家也與他的這段話劃清界限，這段話顯然還是給熊熊燃燒的討論澆了一大盆油，也給了官方介入的口實。就在胡景暉發話的同一天，北京市住建委，聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談X如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
三天後，北京市房地產中介協會召開座談會，X如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實“三不得”要求，即不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，不以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源；決不允許業務人員哄抬租金搶佔房源。各長租公寓承諾不漲租金，並且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
似乎抑制房租上漲取得了階段性勝利。
資本不死心
然而我們在《讓大家都住得好》裡提到過一線城市房租上漲的邏輯：房價上漲受到抑制，租售比又畸形，北京整體租售比達到1:806的超低水平，只能通過漲房租來住上已經高買不起的房。
在這個過程中，資本與其說是原動力，不如說是推波助瀾者，如果不是它們吃相難看了點，一個夏天抬升30%，恐怕問題也不至於如此集中地暴露。
但你說資本就是白蓮花，那肯定是錯誤的。目前各家資本確實在不斷燒錢收房源，而且規模已經相當大了，只要住建部一“關懷”，就能拿出總計12萬套存量房源。這樣的規模雖還不至於壟斷，但也可以影響租房價格，胡景暉所說的“擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口”也是做得到的。等到各路長租公寓手頭的房源進一步增加，對整個市場的定價權也會有更大的影響力。
按照潘石屹的說法，“長租公寓的回報率最高超不過1%，租房的價格再翻一番還是虧本的”。這種說法過於貶低了長租公寓的盈利情況，根據華創證券報告，國內長租公寓租金回報率還是有3%左右，但遠遠低於美國8%~10%的水平，所以現在長租公寓仍然處於跑馬圈地時期。等到未來有品牌形成統治地位，目前“不漲房租”可能只是空談，租房價格再翻一番也不稀奇。
去年8月，長租公寓品牌X如發行了房屋租金分期類ABS產品，首期發行規模5億元，這就是很多人在網上爆料的“租房欠上了小額貸款”的來源。而發行這種債券，能為長租公寓提供擴張的資金支持——長租公寓為了擴大規模已經上了槓桿。
當年為了囤積居奇而借高利貸，不斷擴大規模直到最後也沒出手，反而把本錢連帶借款一起賠進去的上海投機商式前景在眼前徐徐展開。
打贏房租穩定攻堅戰
當年陳雲定下的介入時機是物價平均指數漲2倍或2.2倍。這條線不是平白無故設置的，對於工薪階層來說，物價指數上漲兩倍是家庭經濟崩潰的臨界點，也就意味著市場調節即將失控。這麼看來，北京的房租也可能會繼續漲一段時間，甚至有可能在兩年內漲到現在的2倍。
原因很簡單，北京坐落在缺水的華北平原上，人口承載能力有限，根據《北京城市總體規劃（2016年~2030年）》草案，北京市要求2020年之後，常住人口穩定在2300萬左右。長租公寓漲房租，正是一種限制人口流入的辦法。而以目前的輿論引導來看，有朝一日房租真的漲到了如今的2倍，大多數人也會把怨氣撒在長租公寓和無良房東身上。
相比之下，深圳就可以直接在未來18年裡建設佔總量60%的人才房、安居房和公租房，做到“來了就是深圳人”。（令人感嘆的是市場經濟的先鋒現在在用這種方式緩釋社會矛盾）
等到房租真漲到一個臨界點，不僅惹得天怒人怨，還能夠讓政府名正言順地一次性收拾租房市場的時候，國家隊就要進場了。
那時房地產稅一定開徵了，國家隊手頭的潛在彈藥很可能就是開徵後流入租房市場的空置房。國家隊收房可以不計成本，甚至大搞優惠（比如減免作為國家對房源的房地產稅），在成本上就比其他長租公寓有優勢。
目前對長租公寓的種種批判已經充斥在網絡環境中了，如果房租繼續漲下去，長租公寓只會在輿論上更加被動。國家隊只要把房租定得稍微低一點，就可以用市場的方式擊敗市場。
而且國家隊還有其他手段保證自己的業務比長租公寓好。比如大城市試點租購同權，國家隊出租的房子完全可以試點——試想一下，在同一個小區，租國家隊的房子可以就近入學，租長租公寓的房子沒有這等待遇，長租公寓又會少一個競爭優勢。
如果國資真的強勢進入一線城市的租房市場，那麼目前這些長租公寓毫無還手之力——本來在跑馬圈地過程中就已經欠了一屁股債，房租提一倍盈利還是困難，又落得大量罵名。識相一點的就會選擇和國家隊合作，服從於“房住不炒”的大政方針，讓國資入股都是小意思。
到時候北京的租房市場將會被徹底洗牌。較晚投誠甚至完全沒有國資背景的長租公寓恐怕只能保有質量最低、位置最差的房源，投誠得越早、擁抱國資越徹底的房租公寓可能得到更好一些的房源，而最頂端的、有租購同權資格的房源將會在國家隊手裡。
北漂們也會根據收入各安其份，租住在不同檔次、同價位的長租公寓裡，起碼租房需求得到了保障。而且未來的長租公寓將比之前飽受爭議的北京黑中介要合規很多，北漂們也會少吃些苦頭。
不過他們也會有那個時代的煩惱——從搶購學區房變成了搶租學區房，人們會為從國家隊手裡租到學區房而焦慮。也就是說，這個時代對於房地產的焦慮在下個時代可能會減輕，但這種焦慮會轉移到教育和醫療等其他領域。其實教育和醫療的焦慮，在這個時代就是附著在房地產上的，只不過以後它們會更加直接，更加赤裸裸地呈現在各位面前。
好在房地產的焦慮總歸還是部分被解決了，房住不炒的目標也基本上實現了，大家都能住得好。
很慚愧，做了一點微小的預測。點個贊，說不定幻想就成真了呢？
本回完
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