“聽趨勢、聊商業、會朋友，歡迎大家來坐坐。”
2018年戴德梁行推出全新《戴家客聽》系列主題沙龍，逾兩千位房地產行業專家將在這裡與大家分享第一手行業經驗，以信息共享，創造最大價值。
本期《戴家客聽》聚焦城市更新下的城市固定資產如何改造、轉型和成功升級。
本次“戴家客聽”主題沙龍在“熱力十足”的武漢揭開帷幕，我們的專家就上半年武漢宏觀經濟、地產市場表現及未來走勢等問題進行全方位、深層次解讀；並結合城市更新下的城市固定資產升級換代的大環境，從專業的資產管理角度剖析了城市樓宇的生命週期，分享了樓宇改造、轉型及成功升級案例，為城市資產運營者提供了新的解決方案 。
土地市場
成交面積同比微增，出讓金額斷崖式下跌
2018年上半年，武漢共出讓地塊61宗，其中成交57宗、撤牌3宗、流拍1宗。總成交面積達442.9萬平方米，同比增長約16.2%；總出讓金額489.3億元，在成交面積同比增加的情況下，比去年同期下降約33.0%, 降幅顯著。
從均價指數和均價增長率來看更為明顯，上半年武漢土地成交均價比去年同期下降了約42.3%。上半年，次中心城區和遠城區成為土地成交的主力，佔比高達93.2%。中心城區由於土地出讓面積大幅收窄，成交面積僅佔上半年總成交面積的6.8%，同比下降了22.2個百分點。
▲武漢土地市場情況
▲均價指數&均價增長率
住宅市場
完善多元化供應格局，保剛需遏投機
2018年1-6月，武漢市商品住宅累積新增供應887.3萬平方米，較去年同期增加4.0%；商品住宅累積成交面積為717.3萬平方米，同比減少17.1%，整體成交量下滑顯著。
▲武漢商品住宅（不含保障房）歷史供需表現
甲級寫字樓市場
共享經濟浪潮下，聯合辦公品牌擴張迅速
2018年上半年，光谷新世界T1的入市為武漢優質甲級寫字樓市場帶來約8.9萬平方米的新增供應，推動全市優質甲級寫字樓總存量攀升至182.5萬平方米。
▲核心商務區甲級寫字樓空置率情況
目前武漢市場由於整體的甲級寫字樓租金還處於較低的水平，且大部分甲級寫字樓位於配套設施較好的核心區域，較北上廣等一線城市，知名連鎖聯合辦公品牌在武漢顯示出更加青睞甲級寫字樓。
在北京和上海這種相對成熟的聯合辦公市場，在城市中只運營一個聯合辦公空間的聯合辦公品牌非常少，相比之下目前武漢顯然還處於聯合辦公發展的初期。
▲主要城市聯合辦公品牌租賃物業類型佔比
▲聯合辦公品牌在不同城市的佈局數量
零售市場
電商向低層級城市滲透
社區新零售搶灘市場
上半年，以生鮮超市為主的社區新零售業態開始陸續登陸武漢市場，超市+餐飲+線上線下融合的模式成為當下武漢新零售業態的熱點。面對電商新零售的擴張和日趨激烈的競爭，本土零售商轉型積極。
以湖北區域零售巨頭中百集團為例，從2016年開始積極地業態調整升級，將傳統的中百超市改造成鄰里生鮮綠標店，對倉儲超市進行有計劃的關店，並與日本便利店連鎖品牌羅森合作大力發展便利店門店。2018下半年預計優質新增供應達54.1萬平方米。
▲社區新零售業態登陸武漢
▲中百集團非類型店鋪數量變化2015-2017
城市更新——熱土上的生機
城市更新是對建成區城市空間形態和功能進行可持續改善的建設活動。
▲戴德梁行大中華區資產管理部主管張大維
新形勢下的城市更新可分為三類，綜合整治類、功能改變類及拆除重建類。資產管理是從重新優化設計、再定位開始到資產的重新入市並最終實現資產增值和投資回報最大化的一個全生命週期過程。城市更新進程中的每一個環節，都是圍繞著資產優化和升值這個根本主題來進行和開展。
——張大維
▲戴德梁行武漢公司物業及設施管理部主管陳坦（右一）
新經濟城市發展樂章中必奏音符——資產管理，詮釋了當下經濟優化的重要組成。作為資產管理系統不可或缺的、優秀的、專業的、可持續性發展的物業管理工作尤為重要。戴德梁行武漢公司深耕武漢市場十餘載，承載並見證了本地資產管理雛形。
戴德梁行作為本土領先的國際諮詢服務機構將身先士卒，隨時為武漢市場資產管理領域提供全方位支持。
——陳坦
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