交房是房產項目最後的關鍵節點。雖然不像開盤節點，直接影響項目的回款速度和資金週轉效率，但是，交房如果沒有做好，也很可能節外生枝，產生惡劣的影響。
一是因為很多項目的階段獎金是直接和交房率掛鉤的。很多房企在售樓階段和結算階段申請獎金的時候，都需要滿足一定的交房率條件。尤其是針對高層管理人員的項目獎金，一些房企超過70%的大頭，都是要等到項目結算完成之後才能發放，其中40%就是以交房為節點的。
二是交房階段最容易引起業主維權。畢竟交房之前，客戶對自己買的房子的印象，就是樣板房的樣子，一旦實際交付的房子落差很大，或者有瑕疵，就很容易出現業主拒收。之前就有出現過，某項目光是交樓期間的業主理賠就達到250萬。
尤其是在房價下跌或是橫盤的時候，交房風險更大，高點入手的客戶，原本就有很強的維權興致，很可能相互影響，一點就爆。
今年下半年，經過前兩年的銷售高峰，也開始逐漸進入交付高潮。在目前的市場環境和不斷渲染業主維權的媒體氛圍之下，房企如何保證安全順利交房是個挑戰。
明源君今天就整理了一下，標杆房企關於交房的實操乾貨，希望對大家有幫助。
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【交房前】
要做內部排雷和模擬驗收
還要做好業主預期管理
凡事，預則立，不預則廢。要真正杜絕交房風險，早在開盤之前就應該開始做風險管控。因為大部分的交樓問題都是由於業主實收的產品，和前期營銷階段的說辭、樣板間落差太大導致的。
所以真正要杜絕交房風險，應該在開盤之前就要做風險檢查，例如萬科開盤前，就有266個風險控制點，綠地也有開盤檢查手冊，主項檢查防範營銷風險。
而正式竣工之後，進入到交房準備的環節，重點要做的就是內部排雷，做好業主預期管理。
一、提前做模擬驗收，內部排雷
內部模擬驗收一般都是多個部門一起參與，但是很多時候由於沒有標準化的節點計劃和驗收標準，經常會出現部門意見分歧，例如客服部門認為有問題，工程認為沒問題，或是驗收時發現的需要整改的問題，不能在交付前及時完成銷項的情況。
這就讓內部驗收變成了個形式，不能真正解決問題。因此，要把內部驗收落到實處，首先，要制定規範化的考核安排和管理制度。
例如，萬科在正式交付前60天之前就開始進行模擬驗收，並保證預留15天給物業交付開荒保潔。不僅驗收有統一的質量檢查標準，對於整改的進度也有規範化的考核指標，每天模擬驗收整改5層，當天整改銷項率要達到85%，3天整改時間銷項率不得低於90%。
同時，針對產品質量管理最重要的整改銷項率，制定獎罰制度。例如，單天整改銷項率不得低於85%，每低一個百分點處罰200元；3天累計銷項率不得低於90%，每低一個百分點處罰500元；高於標準也有相應的獎勵。
陽光城在正式交房之前，也會安排滿意度規劃會、客戶風險診斷會、分戶檢驗啟動會、房修啟動會，還有工地開放活動，通過節點管理來控制風險。
交付前六個月：風險梳理
交付前三個月：從節點上責任到人，嚴控風險
通過提前內部排雷，並且提前做好銷項整改，把風險解決在事前，能夠確保做到無病交付，大大提升客戶滿意度。
二、業主預期管理，提前做好心理鋪墊
其實，驗房考驗的也是業主和項目之間的信任關係，如果業主相信你，驗房也不會過於苛刻，而如果業主覺得你遮遮掩掩，抱著懷疑和找茬的心態，沒有問題也能給你挑出問題來。所以前置溝通，做好驗房的心理鋪墊很重要。
1、工地開放日
工地開放是目前最常見的一種前置溝通的方式，房企敢於將工地開放，對於業主來說，是非常重要的信心保障。
這種方式，不僅可以減少神秘感，滿足客戶的好奇心，也能讓客戶對工程質量有很直觀的感受。對於房企來說，也可以瞭解客戶的關注點，發現房屋問題，可以有效減少工程質量缺陷，降低正式交付風險。
之前明源君專門給大家分析過目前房企做工地開放的創新做法，感興趣可以回看。（點擊回看《萬科、金茂的工地開放居然玩起這些新招數，太有心機了！》）
2、工程進度彙報
除了工地開放，實時的房屋工程進展彙報，也能夠讓業主更安心。例如，卓越的某項目就以“歸家系列”為推廣主題，從工程、物業、維保、驗房技巧、收房攻略等幾個角度，對交付前期籌備工作進行實時報道，讓業主提前進入即將收房的狀態。通過主動溝通來引導客戶，掌握了交房的主動權。
3、驗房小貼士引導
很多業主在驗房環節，本來就是抱著挑錯的目的和心態來的，但是大多數的業主其實對驗房一知半解，在一些不重要的細節上鑽牛角尖，也會讓驗房過程變得很被動。如果能夠主動引導客戶，專業驗房，也能夠掌握主動權。
例如，金地華東區域在交房時，就出了一份驗房小貼士，不僅充分展示了項目的產品品質，還全面總結了檢驗要點，讓業主在開發商的引導下驗房，整個驗房過程也會更有序。
通過交房前的前置準備和溝通，能夠大大緩解正式交房的壓力。
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【驗房期】
做好分批次計劃
提升收房觀感
除了防患於未然，驗房期的風險管控也很重要，一方面要做好業主的輿情監控，另外一方面要充分提升業主的驗房體驗。
一、做好分批次計劃，儘量避免業主扎堆
所謂三人成虎，有時候一些並不重要的問題，大家相互影響，也會容易節外生枝，愈演愈烈。因此在交房邀約中，要提前做好計劃，儘量避免同樓棟、同戶型、同樓層的業主約在同一天驗房。
二、收房整體體驗，要給業主安全感、舒適感、儀式感
1、房屋質量可視化，營造安全感
業主在驗收的過程中，最擔心的就是工程質量問題，例如牆和地面的垂直度、平整度，以及衛生間防水、滲漏等等，而這些問題用肉眼都不容易看出。要讓業主在驗房的過程中，有足夠的安全感，儘量將和房屋質量相關的內容可視化，會很有幫助。
比如針對洗手間常見的滲漏問題，一些房企會提前1-2天就進行閉水試驗，等到業主驗房時，裝滿水的衛生間，一眼就可以看出衛生間的防滲漏情況。
合格/檢驗證書公示。之前華宇的項目交房時，會在每間房的進門處粘貼一張檢驗證書，上面將實測實量、牆面、地面、層高、電箱和插座等諸多細節的檢測結果全部展示出來。參數化的呈現，比一個冷冰冰的房子，給人的安全感更強。
同樣的還有萬科，會對毛坯房各項建築指標，進行實測實量。業主在收樓時，還能看到牆壁上驗房師監測房屋平整度留下的手寫數據，給人一種精細化的震撼，信任感飆升。
工法工藝展示。保利在交付現場開放工藝工法展示，將施工過程圖片貼出來，方便客戶瞭解整體建造過程，業主對於房子質量自然更放心。
管道和預留孔標識。一些房企在交房的過程中，會對房子中的一些預留設計要做出說明，一個地方為什麼留了孔，各個管線是幹什麼用的，客戶一目瞭然。
後期裝修建議。實際上就是全生命週期的考慮，不要給業主留下一錘子買賣的感覺，而是真正在為業主的居住考慮。
例如，保利的某項目，在交房的時候每套房裡都設置了裝修知識指引標牌，供業主參考。這就相當於一份房子的使用說明書，相較於沒有說明書的產品，顯得更規範，業主安全感UP一個等級~
萬科精裝交付產品配備的《家居使用手冊》，也是一份針對精裝修產品的功能指導書，不僅標識了空間尺寸，也提供了部品、傢俱、配飾的選購指南，同樣也會讓業主對未來的居住更有安全感。
2、交房包裝重點打造關鍵觸點，提升舒適度
交房的包裝並不是要面面俱到，不計成本，事實上，對於客戶來說一整套流程走下來，關鍵的幾個觸點形成的記憶才是關鍵。
首先，地下車庫不能忽視。
一般的項目都很重視項目入口和看樓動線，路旗、拱門、空飄等儀式化的設計，都會很完善。但是，地下車庫經常會被忽視。
其實，很多業主進入社區是開車的，車庫才是對項目的第一印象，讓業主眼前一亮非常重要。但是很多項目交房的時候，地庫經常標識混亂，採光和分區也不完善，給人第一感覺就欠佳。
而地庫剛好是，通過增加一些小心機的配置，就可以大大改善整體觀感，性價比非常高的環節。
例如，金地華東區域的項目地庫，防護到位，科學分區，導視清晰，乾淨整潔，給業主留下很好的第一印象，進入項目心情就很愉悅。
金地華東區域名悅項目：車庫整體防護到位，乾淨整潔。
導視指引明確，統一分區。
另外，無障礙車位及坡道等一些人性化的設計，也可以提升業主在地下車庫間的便捷性和舒適性體驗。例如康橋某項目的無振動汽車坡道，小改動就能帶來很明顯的效果。
其次，一定要充分提升室內觀感，清水房也要做精保潔。例如，保利的某項目，雖然是清水房交付，卻做了精保潔，業主一進房間，整潔明亮，相較粗暴的裸露，整間房子呈現的是被溫柔對待過的感覺~人情味更濃。
地面和牆面。地面找平處理和牆面色澤均勻，對觀感的提升也非常明顯。
例如，保利這個項目，業主不用再在裝修時找平地面，直接鋪地磚或木地板就行。而踢腳線統一做了下翻處理，線條平直、細節到位，牆面陰陽角線條都順直了，室內觀感得到精緻體現。
精裝房的地板鋪貼控制和牆上預留裝飾。精裝房交房，最重要的成品保護，尤其是暴露在外的細節要更細緻。例如，金地某項目，木地板都是統一打蠟後才進行交付，牆上的預留孔也都做了裝飾蓋，細節的處理非常全面，順利交付自然沒障礙。
三、重視貼心細節，做足儀式感
前面提到的，其實都是產品品質方面的提升，這是業主最關心的，也是順利交房的核心。但是在營銷層面上，儀式感的營造，貼心的的細節設計、興奮的活動安排，能夠給業主交房體驗一些感性的刺激，讓整體體驗大大提升。
例如，提前在室內佈置綠植和鮮花，裝飾環境的同時，也有回家的溫馨感~
還有入戶門上的小卡片，室內提前準備的礦泉水和拖鞋~
驗房時設計的充滿儀式感和祝福的小環節，能夠讓驗房更有人情味，業主的心理滿足感更強。
新城某項目，驗房時，驗房師將放有8個硬幣的錦囊交給業主，業主將金幣撒到房間內，順祝業主財源廣進。
雖然說現在的業主越來越成熟，但是一些有人情味和儀式感的細節設計，依然能夠有很好的效果。畢竟房子就是家，濃縮了人最溫暖的體驗。在產品過硬的前提下，多增加一些紀念品、互動環節，能夠把交房做出口碑，也能達到很好的推廣效果。
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