時代財經APP記者 胡卿如
隨著近日長租公寓運營方杭州鼎家資金鍊出現斷裂，高風險的租金運營模式也進入公眾視野，牽涉其中的“租金貸”也引發監管機構重視。
8月27日，深圳市互聯網金融協會（以下簡稱“深圳互金協會”）發佈《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》（以下簡稱“風險提示”）指出，“租金貸”具有隱蔽性強、違法類型多、潛在租賃合同糾紛較多等業務特徵。
該協會同時指出，嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商（以下簡稱“服務商”）開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。
涉嫌資金池操作
所謂租金貸，指的是租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平臺申請信用貸款，機構一次性將等同於一年租金的資金放款給到服務商，但服務商並未將全部資金給到房東，形成了資金佔用。表面上租客按月付租金，實際上則是每月向貸款機構還貸。
深圳互金協會指出，“租金貸”業務模式以支持國家鼓勵發展長租公寓的名義，實際具有非法侵佔他人財物的特徵，形成了資金池和期限錯配，槓桿高、風險大。
“租金貸模式看似方便，但租戶在不知情的情況下承擔了貸款資金被服務商挪用的風險。部分服務商向租客承諾‘押一付一’，相比租房常見的‘押一付三’或‘押一付六’而言，‘押一付一’對租客具有較大吸引力。”深圳互金協會進一步表示，但實際操作中，服務商卻在租客不知情或者未對租客進行充分地風險提示的情況下為租客辦理了“租金貸”服務，具有較強的蠱惑性、欺詐性。
此外，少數服務商及其高管涉嫌職務侵佔、挪用資金、詐騙等多種違法違規行為。並且，“租金貸”業務對於租客和房東存在一定的風險，很容易產生租賃合同糾紛。
“租金貸”潛在風險近期也隨著杭州鼎家爆雷而浮出水面。
8月20日，杭州鼎家因資金鍊斷裂而宣佈破產，違約風險直接轉移到房東、租客及網貸平臺，導致房東未能如期收到租金。對於租客來說，雖然目前貸款平臺已全面解除了租客的分期貸款，但租客也面臨著損失押金、重新找房等問題。此外，對對解除賬單的網貸機構而言，承擔243名租客的180萬元賬單也是損失慘重。
“一般來說，‘租金貸’模式中最大的風險承擔者是租客，包括提前預支的房租以及由此帶來的重新租房帶來的搬家運費、時間成本等損失。”麻袋研究院分析師王詩強在接受時代財經採訪時表示，如果是貸款租房，由於需重新租房，相當於房租支出翻倍，有可能因為無力支付租金貸影響到租客的徵信。
易觀分析師張凱則告訴時代財經，“租金貸”的風險主要來自於信用風險和流動性風險兩個方面。信用風險主要來自於租房人和平臺，包括租客的還款意願和還款能力，以及中介方提供該種服務的初衷和風控管理能力。
“流動性風險方面，中介向房東支付房租的頻率一般是按照月度或者季度，而貸款平臺給到中介的一般都是租客申請的一年期的貸款，再考慮到房租申請貸款的年限，實際上就造成了雙重資金期限的錯配，為流動性風險的爆發留下了很大隱患。”張凱表示。
監管出手整治
業內人士表示，目前“租金貸”已淪為服務商盲目擴張或進行高風險投資的工具，造成了涉及面廣的不利影響。事實上，相關監管部門也已注意到其中存在的風險。
8月17日，北京市住建委出手，聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確了“三不得”“三嚴查”。約談會明確要求，住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源，不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
27日，深圳互金協會呼籲互聯網金融平臺應當嚴守法律底線，加強自律管理，堅持合規發展。同時，加強授信資質審核和風險管理，嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。
除此之外，深圳互金協會還呼籲廣大租客和個人房東應加強金融知識學習，在簽署相關房屋租賃合同時應認真閱讀合同條款，增強自我保護意識，如發現長租公寓中介服務商違規開展業務，應當及時向監管部門舉報。
張凱表示，很多長租平臺與租客溝通時會刻意迴避掉“租金貸“類似問題。因此，對於租客而言，還是需要在簽訂合同和確定交付方式的時候明確自己的權利和義務，不可完全聽信中介的說法。
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