8月26日，是深圳38歲的生日。
不過，這個生日過得可能並不踏實，自1980年誕生以來，深圳並沒少經歷過低潮和挑戰，但這一次危機可能更加複雜，用“內憂外患”來形容當不為過——外部，貿易戰壓力讓這座珠三角核心城市首當其衝，而內部，以房地產為首的成本高企讓最有活力但對成本也最敏感的製造業面臨生死劫，中小企業灰飛煙滅，大型企業意興闌珊。
迷信一點兒說，作為中國經濟的晴雨表，深圳這座城市，逢“8”必劫。
“每十年一次大危機，深圳都能夠挺過來，我們經歷過1998年亞洲金融危機和2008年全球金融風暴，但是2018年這一次危機不同，感覺大家的信心全無，對前景的看法非常混沌和黯淡，可以說情況是前所未有的壞。”在接受火花S-Park調研時，一位在深圳耕耘多年的企業家情緒低落。
深圳似乎無心歡度生日，而是急匆匆地著手頒佈新政以扭轉不利局面。
市場消息，《深圳市工業區塊線管理辦法》日前已經正式發佈。其中最引人注目的就是對“工改工”項目的嚴格監管，其力度堪稱“刮骨療毒”，據說該辦法出來之後，深圳房地產市場哀鴻一片，正在籤的“工改”合同全都處於暫停觀望的狀態，而已經簽完合同的都慌了神。
“我們就像馬戲團外面排隊買黃牛票的，擠個半死搶到票，進入被通知說這場表演已經提前結束了。”一位參與深圳工改工項目企業負責人沮喪地吐槽。
該管理辦法中的絕大部分內容，其實都已經在2017年底的《深圳市工業區塊線管理辦法（徵求意見稿）》中有所體現。其中的核心包括：保證工業用地的總量規模，嚴格控制M0（新型產業用地）的比例，廠房和研發用房不得采用“類住宅化”規劃設計，禁止在工業用地上建設住宅、專家樓、商務公寓和大規模商業，加大產權分割面積（廠房不低於1000平米，研發不低於300平米）、提高產業准入與分割轉讓門檻、全生命週期監管和土地使用權收回等。
《深圳市工業區塊線管理辦法》的最終發佈，意味著幾年來深圳政府和企業圍繞“工改”的角力後，最終政府“以產業運營為核心，嚴禁工改房地產化”的決心佔據上風，即便其始終面對著洶湧如潮的市場反對聲浪。
值得注意的是，深圳在一週內密集出臺了三個令市場愕然震驚的高壓政策：《深圳市工業區塊線管理辦法》《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》和《深圳市規劃國土資源委員會關於貫徹落實市政府房地產調控政策的通知》。
三大重拳組成一套疾言厲色的組合拳，拳拳到肉，幾乎把深圳原來心存一絲僥倖的房地產商們都打蒙圈了。
“再不出手控制，局面就不堪想象了！”這已經是深圳政府最急迫的認知了。7月1日，華為核心的研發等部門浩浩蕩蕩搬遷到東莞松山湖，佔深圳龍崗區稅收70%以上的華為說搬就搬，讓區政府和市政府五內俱焚。這是多麼痛的領悟！深圳不想再重蹈覆轍了。
我們在全國行走時看到，連鄭州和合肥這些遙遠的城市，這些年都瘋狂接納從深圳逃出來的企業，就不要說東莞、惠州、中山這些周邊城市了。自我安慰說好聽點兒，這叫產業鏈的合理分工，說難聽的，其實以房價為首的成本猛漲帶來的“自食惡果”。
北島寫道，“卑鄙是卑鄙者的通行證，高尚是高尚者的墓誌銘”。看看深圳大量的實體企業，稍有實力的，在經過資產膨脹的洗禮之中，都變得像一個個炒家：手握大量資產，創新已無動力。如果再不痛定思痛，中國實體企業的明星都將在這片畸形的土地上一一隕落。
逐利的資本，如今又把目光轉向了這些年工廠搬遷之後的工業區物業，新一輪爆炒箭在弦上。
深圳已經有包括萬科、佳兆業、華潤、碧桂園、恆大、深業、寶能、金地、招商、花樣年、龍光等近百家傳統房企佈局工改領域，且極大部分企業已設立以工改為核心的業務部門。這些年，珠三角地區把舊廠區、舊村莊等改建成住宅樓後進行銷售的模式已經非常成熟了，各方利益點也都非常清楚。但把工業用地都用在這上面，產業空心化是不可避免的。
火花S-Park此前聽說，深圳一塊M0用地被開發商搶到手中，20年期限，容積率為8！這樣明顯已經違背市場基本規律的地塊居然還有人火中取栗，豪賭一把，恐怕它不是學雷鋒做奉獻來了，而是賭資產迅速暴漲脫手套利。
深圳“工改”一役的關鍵，就在於要跟這些如狼似虎的房地產開發商搶空間、搶時間。
如今，全中國都在看深圳，這個迥異於北京與上海，真正以製造業立城的年輕城市，它已經沒有可供轉圜的增量空間，只能依靠“無中生有”的城市更新，尤其是市場最為關注的“工改工”，大家都在狐疑地看著這片市場，想看看它究竟是為深圳產業發展升級打開新的縱深空間，還是淪為又一場房地產狂歡。
總體來看，自2009年至2018年，深圳市共頒佈了與“工改工”相關的政策約30個，並經歷了從寬鬆到逐漸趨向嚴格管控的過程。總的政策調性是政府引導、市場運作，但目前政府介入力度空前加大，其目的就是讓“產業迴歸產業”，多管齊下限制借產業更新之名，行地產開發之實的“掛羊頭賣狗肉”之舉。
地球人都知道這些傳統房企介入工改項目安得什麼心，但是現有政策告訴他們，“還想玩傳統房地產套路，就給我出局滾蛋！”
以往打著“改造提升”名義進來卻以住宅、公寓銷售淘金的房企，發現這門生意其實變成了“城市中心版的產業地產”，甚至面臨比郊區的產業園區更有難度的招商引資和服務運營任務。僧多粥少的工改市場中可以快速盈利的份額不斷減少，非常考驗產業和運營要素的高難度動作則在不斷增加，正在挑動著市場的敏銳神經，陣痛隱隱。
如今，萬科、華潤、佳兆業、卓越、恆大、星河等房企都紛紛在給自己加產業IP，或者乾脆找產業地產商合作強行捆綁產業光環，迎合政策的姿態躍然紙上。
種種跡象表明，深圳正在放棄此前無為而治的“黃老之學”，前所未有的伸長手臂來控制市場：從前海和三大地主博弈，讓肉爛在鍋裡，到深圳灣400萬方園區的產辦供給，到最近三大強力新政的密集出臺，其態度已經非常明顯——深圳正式進入了最令市場力量窒息的“強政策市”，對社會資本的不信任感躍然紙上，所謂的“資本無罪”徹底被拋入垃圾桶。
38歲的深圳，正在用最高壓的手段，向外界展示著自己的信心和勇氣，進行著刮骨療毒式的自我革命，希望親手將這場被中央高層痛斥為“資產配置遊戲”的亂象劃上終止符。
現在，有不少開發商在抱怨深圳政府已經變得前所未有的保守，但他沒有意識到的一個問題是——沒有人說未來這場生意一定還有你的位置，除非你改變原有的邏輯和考核標準。
火花S-Park見過一家產業地產商和另一家上市房地產央企合作城市更新，但只是簽了一個合作框架就再沒了下文，這家傳統央企房地產公司當然知道產業地產和城市更新難做，但按照上市公司的考核，還是要求快速回款，現金流回正，但產業地產商表示臣妾根本做不到，這場蜜月之旅很快就宣告終結。
如果這些傳統房企繼續以這樣的邏輯想在它臆想的深圳房地產遊戲中淘金，那等待它的可能就是死亡，這一點兒也不是危言聳聽。
“731”中央政治局會議精神明確無誤地告訴市場，“嚴控房地產價格上漲”，以往純粹淪為炒作玩物、無腦式的資產價格上漲正在變得越來越悲觀。2018年6月，規劃了一片密密麻麻商住用地的前海，在一塊商業用地流拍之後，自此進入了萬馬齊喑的境地，稍有理性的開發商，都會對未來這一片的供應量望而生畏。
人間正道是滄桑，未來的市場，只有被精細化運營的物業資產才有上漲的資格，否則，就只能淪為被洗牌出局的命運，血與淚的磨坊，正從深圳市場開始。
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