「解剖」这个房市

「解剖」这个房市

因为懒和没耐心,

不想一次一次重复地回答一样的问题,

所以,上次总结了关于日本买房大约30个要点。

今天第二期说柬埔寨。

西哈努克港我没去过,没有发言权,

暹粒目前不是主流的投资地区。

主要聊聊首都金边,

同样按购买前、购买中、购买后来总结,

可以看看是否适合自己,增加赢的几率。

A、购买前:

1、柬埔寨经济发展情况如何?

近些年,基本GDP都在以7%左右的速度增长。

属于经济基础差,发展速度快的阶段。

所以,投资的风险在于经济基础差,投资的机会在于发展高速。

可以享受它发展红利,风险同样存在。

和上次说的日本不同,日本的房产投资以稳定为主,房价增长一般,

而柬埔寨的投资,了解风险的前提下,主要看中的是它的高增长,以及高租售比,和未来的想象空间。

2、产权?

柬埔寨的房产,分几种类型,排屋、别墅和公寓,都是永久产权。

排屋带土地,比较破旧,居住体验不好,一般是自己买地,自己建房。

但这种房子外国人是不能买的,因为外国人不能持有土地。

别墅也带土地,所以外国人同样不能买。

外国人只能买公寓(二层以上),公寓一般由房地产开发商修建,有良好的物业,

租客一般是当地的外国人和白领,

是目前投资的主流。

BTW,金边是个国际化程度非常高的城市,在东南亚这些国家里,应该可以排第一,有非常多的外国人定居在当地,是当地租房市场的主要力量。

3、买什么地方?

我个人建议买中心地段,首先,升值空间大,

第二,抗风险能力强。

那些鼓吹“下一个XXX”的地段,目前是洼地的项目,

我个人是不太建议的。

当然,这一点可以有不同意见。

另一个投资诀窍,如果一个项目本身本地人买的比较多,那也不用太犹豫了,

这意味着,未来接盘的人不用太愁。

4、买什么开发商?

不说建议什么开发商的,说不建议的。

柬埔寨这几年房地产市场确实不错,之前大部分都是外资的新加坡、日本、韩国开发商,

和早先进入柬埔寨市场的中国开发商。

新加坡的开发商比较壕,几个楼盘都在城市的核心,日本的房子建得比较好,但位置一般不算太好。

现在这个阶段,国内随随便便一个不知名的公司,甚至个人,也进入这个市场做房地产开发,针对国内客户砸钱营销,

对于这些公司的资质,普通投资人没办法把握,有烂尾的风险。

不是说不建议投资中国开发商的项目,而是明显资质比较差的中国开发商的楼盘,不建议。

5、租售比如何?是否包租?

纯租金回报率在6%以上,高的能到7%+。

包租与否,取决于开发商。

有些可以,有些不行。

但里面存在一个坑,有些项目实际提高了房价,用买家的房款,作为租金支付返给买家,羊毛出在羊身上。

尤其是那些一下子保证10年包租的项目,更可疑。

6、信贷政策怎么样?可以贷款吗?

取决于项目与开发商。

很多情况下,外国人是不能贷款的,期房一般分期付款。

现房一般要求全款。

有些实力强的开发商旗下有小贷公司或者其它金融机构,也可以提供贷款,

利率一般比较高,在9-11%左右。不是很建议。

但如果看中升值潜力,借用杠杆,也是个不错的选择。

7、在柬埔寨买房,会被国内知道吗?现在在柬埔寨买房的外国人主要是哪些人?

不会。

早期新加坡人、中国台湾人、日本人、韩国人,现在加上了中国人。

8、以后增值空间如何?

谁都不敢保证未来如何增值。

这几年一直在涨,经济数据上一直比较好,供需关系,在公寓这块,目前,还算是供不应求。

从以上两方面,未来还有不错的上涨空间。

9、当地对华关系怎么样?会不会有政治风险?

柬埔寨一向亲华。

最近刚刚大选结束,亲华的前首相连任。

政治风险不能说没有,但相对小。

海外投资,不论在哪里,都是政治风险。

10、付款方式,可否零首付?可以在柬埔寨刷国内卡吗?要开海外银行账户吗?结算货币是当地货币、美金、人民币?

外国人买房,一般不可能零首付,本地人借助银行贷款,可能能做到零首付。

有些柬埔寨项目,可以在国内付款,有些,由于开发商的缘故(中国开发商,或者和国内有生意上的往来),也可以人民币支付。

最好开一个海外账户。

结算货币是美金,即便人民币支付,结算货币也是美金。

11、买房流程?

看房,定金,首付,分期付款,流程很简单。

12、二手房市场情况如何? 买房时需要交哪些税费?

这也是很困扰我的一个问题,

关于整个东南亚的二手房交易,我一直没有看到有效的数据。

目前一手房是一直在涨,二手房交易,我也不是很清楚,只能这么说,如果房价涨了30%,二手房以20%的涨幅出手,应该也还算是不错的。

交易只有4%的税,用来办硬卡(下文会说什么是硬卡)。

13、无土地权的房产,流动性如何?可以购买吗?

如前文,外国人只能能买无土地权的房产。

公寓都是不带土地的房产。

14、房屋产权问题?软卡、硬卡指什么?哪一个比较好?

如果是买公寓的话,正常情况下,都是能办硬卡的。

硬卡是国家颁布的房产证,中央政府保护,永久产权。

软卡,类似于地方政府发的房产证,效力不如硬卡。

开发商一般会给办一个软卡,

但最好再去办一个硬卡,多一重保障,不过得交4%的税。

15、买期房多,还是买现房多?区别是什么?买哪个更好?

这个首先看资金状况,期房一般分期付款,对资金要求比较低。

现房一般全款,对资金要求高。

现房的好处是不会烂尾,期房肯定有这样的风险。

买哪个更好?自己选择。

16、公寓、酒店、写字楼、商铺,哪一个更值得投资?

主流还是公寓,或者酒店式公寓。

写字楼、商铺项目不多,且单价贵,

如果找到了好项目,当然也非常不错。

B、购房时:

1、帮忙解决资金出境问题吗?

有的开发商可以在国内支付(要交一定的手续费,或者汇率高一些),有的必须自己解决资金出境问题。

2、本人要亲自去柬埔寨吗?

最好去一趟,毕竟是自己买房子。

但如果真的完全信任,在国内一般也可以搞定的。

3、需要准备哪些资料?

护照,钱,最好有一张境外卡。

4、办理手续大概要多久?

如果是期房,很快,看房,签合同交首付,时间很快。

如果是期房交房或者现房办房产证,会慢一点,一般几个月的样子。

C、购买后:

1、接盘的一般是哪些人?

这个是很有趣的问题。

分几种情况说,

a、当地人的刚需,预计5年之内起来,

最理想的接盘人选,是当地人,所以,个人比较推荐本身当地人就买的多的楼盘。

b、外国人,

金边的外国人是个很强势的租房市场,买房市场也占了一定比例。

外国人中也包括当地的中国人和外来的中国买家。

2、一般卖出渠道有哪些?是在当地中介挂牌卖吗?

和国内一样,委托给中介,中介收取一定的费用。

3、持有成本高吗?

a、物业费:柬埔寨的物业费一般在0.5-1.5美金/平/月,

b、不动产持有费:柬埔寨有不动产持有费用,差不多每年是评估价的0.1%,评估价大约为实际交易价格的1/2-2/3(25000美金以上的房产起征,按超出的部分征收)。

4、建议几年后卖出?

建议5年,实际情况自行判断。

5、卖房时需要交哪些税费?几个点?

卖房时,卖方没有税费,如果委托中介/物业公司卖房,得给一定的中介费,和国内差不多,2-3个点。

不过,如果以公司的名义购买,税费是比较高的。

总体,柬埔寨房产交易的税费,和持有费用,都不高。


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