因为懒和没耐心，
不想一次一次重复地回答一样的问题，
所以，上次总结了关于日本买房大约30个要点。
今天第二期说柬埔寨。
西哈努克港我没去过，没有发言权，
暹粒目前不是主流的投资地区。
主要聊聊首都金边，
同样按购买前、购买中、购买后来总结，
可以看看是否适合自己，增加赢的几率。
A、购买前：
1、柬埔寨经济发展情况如何？
近些年，基本GDP都在以7%左右的速度增长。
属于经济基础差，发展速度快的阶段。
所以，投资的风险在于经济基础差，投资的机会在于发展高速。
可以享受它发展红利，风险同样存在。
和上次说的日本不同，日本的房产投资以稳定为主，房价增长一般，
而柬埔寨的投资，了解风险的前提下，主要看中的是它的高增长，以及高租售比，和未来的想象空间。
2、产权？
柬埔寨的房产，分几种类型，排屋、别墅和公寓，都是永久产权。
排屋带土地，比较破旧，居住体验不好，一般是自己买地，自己建房。
但这种房子外国人是不能买的，因为外国人不能持有土地。
别墅也带土地，所以外国人同样不能买。
外国人只能买公寓（二层以上），公寓一般由房地产开发商修建，有良好的物业，
租客一般是当地的外国人和白领，
是目前投资的主流。
BTW，金边是个国际化程度非常高的城市，在东南亚这些国家里，应该可以排第一，有非常多的外国人定居在当地，是当地租房市场的主要力量。
3、买什么地方？
我个人建议买中心地段，首先，升值空间大，
第二，抗风险能力强。
那些鼓吹“下一个XXX”的地段，目前是洼地的项目，
我个人是不太建议的。
当然，这一点可以有不同意见。
另一个投资诀窍，如果一个项目本身本地人买的比较多，那也不用太犹豫了，
这意味着，未来接盘的人不用太愁。
4、买什么开发商？
不说建议什么开发商的，说不建议的。
柬埔寨这几年房地产市场确实不错，之前大部分都是外资的新加坡、日本、韩国开发商，
和早先进入柬埔寨市场的中国开发商。
新加坡的开发商比较壕，几个楼盘都在城市的核心，日本的房子建得比较好，但位置一般不算太好。
现在这个阶段，国内随随便便一个不知名的公司，甚至个人，也进入这个市场做房地产开发，针对国内客户砸钱营销，
对于这些公司的资质，普通投资人没办法把握，有烂尾的风险。
不是说不建议投资中国开发商的项目，而是明显资质比较差的中国开发商的楼盘，不建议。
5、租售比如何？是否包租？
纯租金回报率在6%以上，高的能到7%+。
包租与否，取决于开发商。
有些可以，有些不行。
但里面存在一个坑，有些项目实际提高了房价，用买家的房款，作为租金支付返给买家，羊毛出在羊身上。
尤其是那些一下子保证10年包租的项目，更可疑。
6、信贷政策怎么样？可以贷款吗？
取决于项目与开发商。
很多情况下，外国人是不能贷款的，期房一般分期付款。
现房一般要求全款。
有些实力强的开发商旗下有小贷公司或者其它金融机构，也可以提供贷款，
利率一般比较高，在9-11%左右。不是很建议。
但如果看中升值潜力，借用杠杆，也是个不错的选择。
7、在柬埔寨买房，会被国内知道吗？现在在柬埔寨买房的外国人主要是哪些人？
不会。
早期新加坡人、中国台湾人、日本人、韩国人，现在加上了中国人。
8、以后增值空间如何？
谁都不敢保证未来如何增值。
这几年一直在涨，经济数据上一直比较好，供需关系，在公寓这块，目前，还算是供不应求。
从以上两方面，未来还有不错的上涨空间。
9、当地对华关系怎么样？会不会有政治风险？
柬埔寨一向亲华。
最近刚刚大选结束，亲华的前首相连任。
政治风险不能说没有，但相对小。
海外投资，不论在哪里，都是政治风险。
10、付款方式，可否零首付？可以在柬埔寨刷国内卡吗？要开海外银行账户吗？结算货币是当地货币、美金、人民币？
外国人买房，一般不可能零首付，本地人借助银行贷款，可能能做到零首付。
有些柬埔寨项目，可以在国内付款，有些，由于开发商的缘故（中国开发商，或者和国内有生意上的往来），也可以人民币支付。
最好开一个海外账户。
结算货币是美金，即便人民币支付，结算货币也是美金。
11、买房流程？
看房，定金，首付，分期付款，流程很简单。
12、二手房市场情况如何？ 买房时需要交哪些税费？
这也是很困扰我的一个问题，
关于整个东南亚的二手房交易，我一直没有看到有效的数据。
目前一手房是一直在涨，二手房交易，我也不是很清楚，只能这么说，如果房价涨了30%，二手房以20%的涨幅出手，应该也还算是不错的。
交易只有4%的税，用来办硬卡（下文会说什么是硬卡）。
13、无土地权的房产，流动性如何？可以购买吗？
如前文，外国人只能能买无土地权的房产。
公寓都是不带土地的房产。
14、房屋产权问题？软卡、硬卡指什么？哪一个比较好？
如果是买公寓的话，正常情况下，都是能办硬卡的。
硬卡是国家颁布的房产证，中央政府保护，永久产权。
软卡，类似于地方政府发的房产证，效力不如硬卡。
开发商一般会给办一个软卡，
但最好再去办一个硬卡，多一重保障，不过得交4%的税。
15、买期房多，还是买现房多？区别是什么？买哪个更好？
这个首先看资金状况，期房一般分期付款，对资金要求比较低。
现房一般全款，对资金要求高。
现房的好处是不会烂尾，期房肯定有这样的风险。
买哪个更好？自己选择。
16、公寓、酒店、写字楼、商铺，哪一个更值得投资？
主流还是公寓，或者酒店式公寓。
写字楼、商铺项目不多，且单价贵，
如果找到了好项目，当然也非常不错。
B、购房时：
1、帮忙解决资金出境问题吗？
有的开发商可以在国内支付（要交一定的手续费，或者汇率高一些），有的必须自己解决资金出境问题。
2、本人要亲自去柬埔寨吗？
最好去一趟，毕竟是自己买房子。
但如果真的完全信任，在国内一般也可以搞定的。
3、需要准备哪些资料？
护照，钱，最好有一张境外卡。
4、办理手续大概要多久？
如果是期房，很快，看房，签合同交首付，时间很快。
如果是期房交房或者现房办房产证，会慢一点，一般几个月的样子。
C、购买后：
1、接盘的一般是哪些人？
这个是很有趣的问题。
分几种情况说，
a、当地人的刚需，预计5年之内起来，
最理想的接盘人选，是当地人，所以，个人比较推荐本身当地人就买的多的楼盘。
b、外国人，
金边的外国人是个很强势的租房市场，买房市场也占了一定比例。
外国人中也包括当地的中国人和外来的中国买家。
2、一般卖出渠道有哪些？是在当地中介挂牌卖吗？
和国内一样，委托给中介，中介收取一定的费用。
3、持有成本高吗？
a、物业费：柬埔寨的物业费一般在0.5-1.5美金/平/月，
b、不动产持有费：柬埔寨有不动产持有费用，差不多每年是评估价的0.1%，评估价大约为实际交易价格的1/2-2/3（25000美金以上的房产起征，按超出的部分征收）。
4、建议几年后卖出？
建议5年，实际情况自行判断。
5、卖房时需要交哪些税费？几个点？
卖房时，卖方没有税费，如果委托中介/物业公司卖房，得给一定的中介费，和国内差不多，2-3个点。
不过，如果以公司的名义购买，税费是比较高的。
总体，柬埔寨房产交易的税费，和持有费用，都不高。
閱讀更多 海馬小姐 的文章
