全球化經濟環境下，研判一國市場，不能僅僅看國內環境，也要看到國際大環境的影響；就比如特朗普主導的貿易糾紛，看似和樓市沒有關係，實則會產生深遠影響。
過去人們會覺得，美國收緊寬鬆，美國減稅，美國貿易壁壘，跟國內的房子八竿子打不著啊。然而，作為世界上最大的經濟體，美國對於財政政策的變動，對於金融政策的調整，無疑刺激了經濟，改變了熱錢的走向；而全球貨幣量是一定的，此增彼減，勢必其它地區的熱錢就會被抽離，一系列債務問題開始顯現，如果該地區的政 府不加以應對，則會導致一個地區的金融出現問題。
事實上，近日土耳其貨幣貶值，之前的亞洲金融危機，都是在外界影響下，決策層應對無力的後果。這類危機，通常都是從外國銀行等債權人停止借貸，並開始回 流資金；由於國與 國之間的債務，多為外 幣債 務，一旦資金出現回 流，必然會影響該國的外 匯儲備，繼而傷害一國整體經濟情況，並導致信心下滑；於是資產外流加劇，經濟情況進一步惡化，陷入了惡性循環。如果貨幣貶值導致的外 債，換算成本幣，則會導致通貨膨脹，直到借錢的破產—說白了，就是你的房子還是房子，但它已經無法作為你貸款的抵押，因為資產價格貶值了。如果銀行要求貸款人還清債 務，那麼最終只能選擇破產。
當然這只是一種簡約的經濟學模型，事實上情況要比這個複雜的多；但有一點是肯定的，那就是不加以干涉，這一步早晚都會出現。通常的干涉方法就是非市場策略的經濟管制，比如資本管制、嚴禁資 本恐慌性外 流、拒絕履行部分外 債；等到度過危機，再慢慢恢復既有的財政管理。1998年亞洲金融危機，馬來西亞就是這樣做的，2008年冰島債務危機也是如此。
由此可以很明顯看出，美國大棒揮舞，中國樓市多少都要承受考驗；此種考驗，不僅僅是熱 錢 流失那麼簡單，畢竟樓房要變“凍”房，抑制成交量，降低M2增速，限制資金流出，限制房產交易……種種措施，把外部因素的影響抵扣到了最低限度，保證了我們的經濟穩定、安全。只不過，沒有了交易，樓市中的財富也就被凍結了；沒有了交易，炒作也就不可能了。那麼未來一段時間，一旦貿易糾紛的影響傳導到樓市，樓市則會以房價下跌作為反應。
因此，面對未來幾年的樓市，應提前配置資產以應對個人現金流吃緊的情況；還應該堅定心理、高瞻遠矚，畢竟在經濟、房價下行壓力較大的城市，會出現“隱性政策的放鬆”，比如以人才引進的名義放鬆限購，那麼投資者應該不應該出手呢？想想便知道，在市場平盤或下行時，還有人搞促銷，那隻能說明那個項目的價值比市場整體水平要低，盲目介入就會面臨更大風險。
對於多套房者炒房客，2018年可能是比較難熬的一年，房價很難反彈，甚至可能還會有所下滑；應對好大量襲來的債務問題是關鍵，最好藉助一些改善性需求及時套現，緩解現金流壓力。畢竟美國大棒揮舞之下，樓市長久的堅挺十分困難，很多人期盼的“房價下跌”可能真的要出現了。 安心挑好房，當然上安居客全房源網！
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
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