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“福建特產石材有哪些？後宮三大殿是哪三個？五大名窖是哪五窖？？？”
看到這樣奇葩的考試題目，你能否想到，這竟然是地產公司測試員工的考試？
近日，網傳知名房企泰禾以以上考題測試員工，成績不合格者將直接淘汰，預計淘（cai）汰（yuan）二三百人。這簡直就等於是“變相裁員”。
無獨有偶，一個多月前，萬科試點“起立坐下”運動，要求中基層下崗再競爭上崗，上崗失敗則要離崗！
而這兩天，關於綠地裁員的消息也是甚囂塵上。
8月23日上午，有自媒體報道稱上海最大的房企綠地集團將迎來裁員風暴，並稱綠地集團董事長、總裁張玉良近期對京津冀、上海、及廣深事業部總經理做出儘快完成瘦身的指示，裁員比例高達10%-30%。
雖然綠地方面隨即出面闢謠，稱消息不實，但權威媒體打探的消息卻與官方回應並不一致。
據21世紀經濟報道披露，業內知情人士透露其信息基本屬實，裁員計劃正在進行中。
這段時間以來，關於房企“裁員”“瘦身”的消息頻頻爆出，泰禾集團、綠地、華夏幸福、長江實業上海公司……..而這場“名義上不會大張旗鼓，實際上數量可觀”的裁員風暴正悄悄席捲地產業。
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那麼，我們就要問了，被視作“暴利行業”的地產業，如今卻淪落到如此尷尬的境地呢？
有人說，房地產就是一個空頭套白狼的行業，開發商基本上不用自己花多少錢就可以拿地蓋房。理論上開發商自有資金至少30%，但實際上開發商有的是招，即使那30%都有可能不是自己的。
例如華夏幸福，作為一個民企，卻能通過21種融資手段，4年融資3000個億。
根據數據顯示，從2012年~2016年4月份這4年多間，不依靠銀行貸款，華夏幸福一共從外部融得資金2974億元，涉及融資方式多達21種，在中國能運用的融資方式，華夏幸福幾乎都嘗試了一遍。
無論如何，在過去那個大水漫灌的時代，資金極度充裕，天量的貨幣自然都在瘋狂地追逐最為這個最為暴利的行業；而依靠著這些便宜的資金，房企們也都是野蠻生長、瘋狂擴張，揹負著巨大的債務、撬動起巨大的槓桿，上演著黃金年代的造富神話。
然而，這樣的造富手法，如今已玩到了極限。
據Wind數據顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率達79.1%，創下2005年以來的最高位。債務規模較2016年增長33.33%，高達6.59萬億元。
要知道這還僅是上市房企的債務規模，若還包括全國大大小小的非上市房企，這數字恐怕就要上天了。
畢竟，若果按中國13億人口來算的話，每人需要拿5000多塊錢才能填補上市房企這一大窟窿；或者說要
用去年財政收入的38%（去年財政收入17.25萬億）才能拯救房企。讓我們盤點一下債務負擔最重的十大房企，佳兆業、中弘股份已經曝出資金鍊困難的，而文首我們提到的泰禾集團淨負債率更是高達473%，居上市房企的行業之首。
“看面子都是土豪，看裡子全是負債”。用這句話形容看似風光無限的房企，似乎再合適不過，而比高負債更可怕的，
是壓頂的債務，馬上就要償還！數據顯示，從2018年下半年到2021年，房企集中兌付的有息債務規模，分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年和以後分別為0.9萬億。
只算2018年下半年到2020年這三年，到期債務就高達14.9萬億，加上2021年及以後的，更是高達19.2萬億。
也就是說，房企未來四年要還的債，已經超過了我們一年的財政收入！
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年景好時，房企們尚還可以借新還舊。然而，隨著調控的深入，作為曾經資本市場“寵兒”的房企，卻遭遇了前所未有的融資困境。
國內某大型房企的一位副總裁如此表示“過去融資渠道寬鬆時，銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債等十幾個渠道都比較通暢，如今在一個個變窄。”
據同策諮詢研究院監測數據獲悉，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當於2017年下半年融資體量。境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面被堵。
曾經的地產債，可謂是人們眼中的香餑餑，靠買地產債都得靠搶，然而如今的地產債卻被打入冷宮，即便是排名前10的民企，“有些投資人都不帶正眼看的。”
作為地產業最大金主的“銀行”，也正在與地產做切割，銀行貸款不斷收緊。一位地產老兵如此感慨“以前是銀行追著我們走，現在是銀行繞著我們走。”
從曾經的踏破門檻到如今的無人問津，不知地產業是否會產生三十年河東、三十年河西的蒼涼之感？
空前的融資壓力下，地產業已經上演了“跑路”戲碼，不久前，上市房企打響暴雷第一槍。
7月17日，座標位於北京的中弘股份發佈公告，截止到公告發布日，中弘控股股份有限公司（以下簡稱“公司”或“中弘股份”）逾期債務本息合計金額為436976.05 萬元。也即違約43.7億元。
更有甚者，扛不住資金壓力的某些房企，居然向自家員工下手了！
近期，據搜狐財經報道，以高負債擴張而聞名於市場的泰禾集團想出了一個新招，其關聯方泰禾投資推出了一款面向內部員工的基金產品，認購門檻從100萬元起，預期收益率高達18%，如果認購金額超過300萬收益率則達20%。
當然，隨後泰禾集團官方集團對此進行了否認，但據內部人士透露，多家房企其實都有類似的“員工福利”，通過發行面向內部員工的基金產品來籌措資金，有的企業甚至不光推薦員工買，還推薦給業主買。
讓我們重溫一下銀監會主席郭樹清的“投資法則”——“在打擊非法集資過程中，努力通過多種方式讓人民群眾認識到高收益意味著高風險，收益率超過6%就要打問號，超過8%就很危險。10%以上就要準備損失全部本金。”
那麼，房企接近20%的“福利產品”，有沒有讓你感覺到一絲絲的恐怖？這麼高的收益率，你敢接盤嗎？
顯然，地產業已經進入了眾生焦慮的“非常時期”。負債率達歷史高位，而現金流卻步步吃緊。不能依靠融資的前提下，為了緩解現金流壓力，唯有瘋狂週轉，瘋狂地收割最後一茬韭菜。
碧桂園過去連發三個內部文件，要求提高加快三四五線城市項目週轉速度、報建速度、供貨速度。“設計當天內出圖(通宵)”“項目摘牌20天后開工罰款”“3個月開盤有獎”“大於7個月開盤撤職…”，企業的戰略完全把員工不當人，客戶不當人，房子只當印鈔機…
然而，這樣的收割戰略也只能緩解一時之渴，房企的未來可謂是無限迷茫。
一二線城市，土地供應稀缺、無地可拿；而限價政策導致的利潤微薄、也讓其不願拿地；三四線城市本就潛力不足、而棚改政策收緊更讓其前景黯淡。房企可謂是難上那下、左右為難，拿地熱情大大減退，今年1-7月，全國流拍土地竟然高達接近800宗！
無論如何，地產業最好的年代已經過去，一場弱肉強食、適者生存的殘酷遊戲即將拉開大幕。地產業將迎來大浪淘式的洗牌，後續估計會有更多小型房企陷入危局。而擺在中小房企面前的只有四條路：賣項目、賣股權、賣身、坐等破產。
當然，房企的亞歷山大對於房價會產生一定的壓力，可能會降價賣房快速回本，尤其是小型房企集中的三四線城市。
而對於我們廣大購房者而言，利好一面是可期房企的亞歷山大對於房價會產生一定的壓力，可能會降價賣房快速回本，尤其是小型房企集中的三四線城市；但另一方面，我們要警惕的是，由於開發商迅速回籠現金流所帶來的房屋質量風險以及因資金鍊斷裂所產生的房屋爛尾風險。
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