萬科溪望置業顧問說，他的項目地段、產品、品牌和綠化都可牛，可是客戶一問項目屬於哪個組團，他就很傷心。我問為啥。他說他實在不想說屬於“鄭州國際物流園區”，別的組團聽起來都很牛逼，而自己雖然帶有國際二字，但加個物流園就聽起來很“土”，感覺不高端（鄭州國際物流園區2010年成立，隴海鐵路以南、鄭民高速以北，面積85平方公里）。
我給了他三個錦囊，需要的時候打開第一個，搞不定再打開第二個，再搞不定就打開第三個，三個都搞不定，那這個客戶一定是調盤的。
第一、鄭州的過去眾所周知屬於鄭東新區，鄭州的未來毫無疑問屬於航空港區，而鄭州國際物流港恰承過去接未來，這是繼往開來！
第二、鄭東新區和航空港區之間有一大一小2個組團，小弟是已享譽江湖的濱河國際新城，大哥就是即將聲名鵲起的鄭州國際物流港。
第三、濱河國際新城住宅和產業用地比例基本5:5，鄭州國際物流園住宅和產業高於5:5，事實證明，區域價值和名字無關，國際物流園區大有可為，硅谷其實也是產業區。
【1】
文前先感謝您對樓八的支持。
接著聊，看看鄭州國際物流園區到底前景如何？
眾所周知，鄭州東部的未來發展態勢已經十分明朗，是北部以鄭東新區為主，南部以航空港區為主，中部以二個國際片區為主的“322”式的三段式發展。如下圖：
所謂三段式發展即：以隴海鐵路和鄭民高速為界限，從北向南分別為：鄭州東新區、國際片區和航空港區，這三段為主體進行發展（本週有篇文章詳解3線9區17旗47區的鄭州格局，請關注）。
其中：鄭東新區分為：東區、外東區和綠博，我們知道，從行政級別上說，東區目前只包含萬三公路以西的部分東區和外東區，綠博在行政上屬於中牟，所以說鄭東新區段分為3個組團。國際片區分為：濱河國際新城和鄭州國際物流園區，這2個組團都帶“國際”二字，定位十分清晰，所以國際片區分為2個組團；而航空港區從宏觀的角度看，很顯然是北港和南港之分，是為“322”式三段式發展。
即上圖。
在鄭州國際物流園區內，其住宅土地屬性佔比佔比過半，其中，從下圖的衛星地圖上可以看得很清楚：核心區（即區域商務CBD區）基本道路已經成形，而同步的居住區也基本成形，區域的衛星圖顯示，區域已經進入高速發展階段，而非我們想象中的起步階段。如下圖：
所以，鄭州國際物流園區在區位上、定位上、發展速度上等並不輸於很多片區，如果非要說輸了，可能是起名字起輸了。
【2】
和他聊天的過程中，我簡單瞭解了一下項目，發現萬科在這個項目上，有2個革命性的創新東西，值得業內人研究一下：一個是95㎡的大三房，一個是萬科精裝2.0。
先看第一個：95㎡的大三房。
在7090政策逐漸放開後，在其他項目仍在陷入89㎡小三房不能自拔的時候，萬科開始在溪望項目上進行創新，首次打出95㎡三房概念。
戶型圖如下：
上圖：純南戶的95㎡小三房。
第一變革：注意看最裡面二個臥室的入戶門方向。在傳統的89㎡小三房裡，最裡面的二個臥室門是對開的，而在新戶型裡，變成了雙雙對外的並開，這種開門方向的變化，對次臥影響不大，但對主臥是革命性的。在原戶型裡，圖中的紅色部分是門的開啟範圍，這樣的開啟方式，導致主臥室的電視背景牆要被臥室門佔掉60cm，而這個尺度佔去了主臥電視背景牆的近半空間，這對於本來就不富餘的主臥背景牆是一個絕對意義上的致命打擊，基本毀掉了戶型。而在新戶型裡，主臥門的開啟範圍完全外移，放到了“老戶型”的二個臥室之間的位置，徹底解放了主臥的入戶空間。這個變化雖小，卻拯救了整個主臥，拯救了主臥，也就拯救了整個戶型。
第二變革：加大了南向三開間的使用空間。我們知道二梯四戶的南向戶型，雖然是南北通透，但北部為連廊設計，採光面較少，而如何最大限度地利用南向的三個開間是為戶型加分的重要途徑。飄窗能多寬就多寬，陽臺能多大就多大。
這個戶型相比老戶型的優勢即南陽二臥室全尺寸飄窗和大尺度進深陽臺。第三變革：是看不見的，95㎡相對89㎡，多了6㎡，很多細微的尺寸就會增加，越小越極致的戶型，多個幾公分，舒適度變化都很大。
第二個：精裝2.0。
從表面上看，溪望精裝在客戶最關注的窗戶層數，新風系統，衛浴品牌下足了功夫：窗戶是斷橋鋁+三層中空玻璃，新風采用了除霾新風系統，而衛浴則是科勒衛浴項目是精裝。事實上，這些都是萬科精裝2.0的標配。
在萬科精裝2.0中：入戶門採用了五合一密碼鎖，支持刷卡、手機、指紋、鑰匙等多樣方式開啟；玄關房頂設置紅外線人體感應燈，人進門就能亮燈；入戶門底部鞋櫃內設置了可旋轉180°的鞋架。；廚房操作檯面做了擋水槽以及檯面底部擋水線設計，牆面鋼製擋板，廚房頂部做了鋁鋪板防護設計，防止油煙水漬汙染；檯面底部櫃子，將合頁式櫃門的設計改為推拉式等等，不得不承認，這些精裝升級在區域客戶中的殺傷力還是很大的。
（全文完）
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